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L’immobilier face à un double défi : instabilité fiscale et méfiance


Longtemps considérée comme un sujet de spécialiste, la fiscalité concerne désormais l’ensemble des acteurs de l’industrie immobilière et atteint un niveau de complexité et d’instabilité préoccupant pour eux. Juste avant le MIPIM qui débute mardi 11 mars 2014, c’est ce que confirme la 3e étude sur les grands enjeux de la fiscalité pour le secteur de l’immobilier que viennent de mener François Lugand et Franck Llinas, avocats associés du cabinet Arsene Taxand, cabinet d’avocats spécialisés en fiscalité. Ce baromètre mené depuis 2011 permet de constater l’évolution des enjeux de la fiscalité pour l’industrie immobilière annuellement.



Laurent Leloup
Laurent Leloup
Les principaux enseignements sont :
- 79% des conseils d’administration de l’industrie immobilière considèrent la fiscalité comme une priorité
- L’instabilité législative fiscale continue d’être le premier sujet de préoccupation de l’industrie immobilière
- La réactivité et le lobbying des fédérations de l’immobilier face aux évolutions fiscales sont jugés sévèrement
- Aucun domaine fiscal n’est facilement maitrisé par l’industrie immobilière et cela tend à se dégrader
- La détérioration des relations avec l’Administration se poursuit : 88% considèrent que la compréhension ou la relation de confiance est moyenne ou mauvaise.
- Changement de cap important dans les orientations d’investissement : les commerces vont se développer !
- Comme en 2013, 0% des répondants n’est satisfait du dispositif Duflot

La fiscalité reste au cœur des décisions de l’industrie immobilière

La sensibilité des conseils d’administration sur les conséquences fiscales de leurs décisions a fortement augmenté au cours des trois dernières années. La fiscalité constitue aujourd’hui une priorité pour 79% d’entre eux contre seulement 61% en 2011.

La réactivité des fédérations de l’immobilier jugée sévèrement face aux évolutions fiscales

Avec une moyenne de 2,4 sur 4 (1 étant une réactivité faible, 4 étant une très forte réactivité), les répondants ont jugé sévèrement la réactivité (actions de lobbying, puissance des fédérations) des acteurs immobiliers face aux évolutions fiscales, notamment les fonds ou les gestionnaires d’actifs. Plus généralement, depuis 2011, on constate un jugement de plus en plus sévère de l’action des fédérations, certainement en raison d’une augmentation sensible de la fiscalité contre laquelle les fédérations ont du mal à lutter.

L’instabilité législative fiscale demeure le 1er sujet de préoccupation de l’industrie immobilière

Pour les professionnels de l’immobilier, en 2014 les 3 principaux sujets de préoccupation liées à la fiscalité demeurent les mêmes qu’en 2013. Les variations fréquentes de la législation fiscale (3.58 sur 4), l’insécurité juridique entrainée par la rétroactivité des mesures fiscales (3.39 sur 4) rendent très difficile la gestion des risques (3.02 sur 4). « La décision d’investir est généralement prise compte tenu d’un environnement économique et juridique qui permettent d’apprécier les perspectives. Si l’investisseur sait que les paramètres économiques ne sont pas figés et qu’il en résulte une part d’aléa, il doit pouvoir compter sur un socle juridique stable. En France, à l’instabilité des mesures fiscales (les règles du jeu changent souvent) s’ajoute l’insécurité fiscale par l’usage quasi systématique de la rétroactivité des mesures. Ceci est de nature à décourager l’investissement à un moment où il fait cruellement défaut ! » explique Franck Llinas.

Les principales préoccupations liées à la fiscalité

1 = question fiscale pas du tout importante
4 = question fiscale très importante

L’immobilier face à un double défi : instabilité fiscale et méfiance
Aucun domaine fiscal n’est facilement maîtrisé par l’industrie immobilière

Comme en 2013, les difficultés des entreprises de l’immobilier à appréhender les domaines fiscaux apparaissent clairement, puisqu’aucun domaine sur lesquels les répondants se sont prononcés sur une échelle de 1 à 4 (1 étant un domaine fiscal très difficile, 4 étant un domaine fiscal très facile) n’atteint une moyenne de 3. On observe même une légère inflexion vers une complexité accrue, en particulier pour les prix de transfert qui sont un sujet de redressement de plus en plus fréquent pour les groupes internationaux. D’ailleurs, on relève que la fiscalité internationale (2.1 sur 4) constitue le domaine le moins maîtrisé par les acteurs de l’immobilier.

Appréciation de la maîtrise des différents domaines de la fiscalité

1 = domaine fiscal très difficile
4 = domaine très facile

L’immobilier face à un double défi : instabilité fiscale et méfiance
La détérioration des relations avec l’Administration se poursuit

Les tendances observées en 2012 se sont confirmées en 2013. Les relations avec les autorités fiscales continuent de se détériorer. Ainsi, 37 % des répondants ont exprimé une dégradation de la relation quand 63% exprimaient un statu quo. Aucun (0%) en revanche n’indique que les relations se sont améliorées !

Par ailleurs, si on note que 60% des répondants sont favorables à une collaboration avec l’Administration fiscale (« la relation de confiance ») pour établir les déclarations fiscales, ce chiffre est en forte baisse par rapport à l’année précédente (71%).

Toutefois, si le recours aux pénalités est perçu comme plus systématique par seulement 25% des professionnels de l’immobilier interrogés, ils sont unanimes (100%) à estimer que ces pénalités constituent surtout un levier de négociation.

28% des acteurs de l’immobilier répondant ont eu recours en 2013 à la procédure de rescrit ou d’agrément. Leur jugement sur l’action de l’administration est très sévère. 88% considèrent que la compréhension ou la relation de confiance est moyenne ou mauvaise. Seuls 13% estiment que le délai de traitement d’un demande est rapide, c’est-à-dire inférieur à 3 mois contre 38% qui ont attendu plus de 6 mois pour obtenir une prise de position de l’administration fiscale. Selon que l’on voit le verre à moitié vide ou à moitié plein, on notera que 50% des acteurs de l’immobilier jugent que le traitement de leur demande est efficace, avec un interlocuteur identifié et un jeu de questions/réponses pertinent. « En somme, ce que les répondants mettent surtout en exergue, ce n’est pas la compétence technique de leurs interlocuteurs mais plutôt une relation de méfiance de prime abord et une incapacité des services de l’Etat à répondre à l’afflux de questions posées dans un délai compatible avec la vie des affaires » résume Franck Llinas.

Changement de cap important dans les orientations d’investissement : les commerces vont se développer !

Depuis 2011, plus de la moitié des acteurs de l’immobilier identifiaient systématiquement les bureaux comment le secteur immobilier le plus en croissance. En 2014, changement de cap ! Les commerces (52%) et les entrepôts (24%) apparaissent comme les secteurs avec le plus fort potentiel contre respectivement 26% et 5% en 2013. Les bureaux sont plébiscités par seulement 16% des répondants cette année.

Clairement, comme en 2013, le niveau des prix pratiqués apparait comme l’obstacle majeur aux investissements dans l’immobilier pour l’année qui vient. Sur une échelle de 1 à 4 (1= facteur pas du tout important pour investir, 4 = facteur très important pour investir), le niveau de prix atteint 3,37 sur 4. Parallèlement, l’incertitude sur le rendement devient un facteur beaucoup plus déterminant (3.12 sur 4), à l’inverse du financement qui est moins difficile qu’en 2013 (2.17 contre 2.42 en 2013).

Pour les répondants, la France et l’Allemagne restent des lieux d’investissement prioritaires. L’Espagne et l’Italie constituent également des lieux d’investissements pressentis.

Incitations fiscales

Quasiment tous les fonds, foncières et asset managers prévoient de vendre et/ou acheter des actifs en 2014. Seuls 6% envisagent un status quo. Parmi les dispositifs en place qui facilitent les opérations, on notera que 72% de ces acteurs utilisent le régime OPCI et/ou le régime SIIC, que 70% jugent satisfaisant.

En revanche, comme en 2013, 0% des répondants n’est satisfait du dispositif Duflot parce que la mesure est inappropriée en raison de la cherté du foncier dans les zones concernées et parce qu’elle s’accompagne d’un faible avantage fiscal.

Méthodologie de l’étude
L’étude a été réalisée du 23 janvier au 12 février 2014 auprès d’un panel de 31 personnes représentatif de l’industrie immobilière (promotion, fonds, foncières, gestion d’actifs) et des fonctions de cette industrie (directeur des opérations, directeur/responsable fiscal, directeur/responsable financier, directeur général, responsable juridique/secrétaire général).

Laurent Leloup

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Jeudi 13 Mars 2014
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