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L’immobilier : un actif « financier » stratégique


Bien que la valeur immobilière industrielle et commerciale des entreprises ait considérablement augmenté ces dernières années, elle reste encore trop souvent sous-évaluée à l’actif du bilan des entreprises.



Éric Schüller
Éric Schüller
Cette valeur « historique » peut parfois porter préjudice à l’entreprise qui est en recherche de nouveaux financements pour rassurer le banquier sur sa capacité financière à lui rembourser ses prêts.

Toutefois, il existe des supports financiers pour y remédier mais qui peuvent se révéler plus ou moins contraignants et coûteux.

La méthode de la réévaluation libre

Elle permet à l’entreprise de renforcer la valeur de ses actifs immobiliers en substituant à leur valeur historique leur valeur actualisée.

L’intérêt de cette méthode est de donner au bilan de l’entreprise le reflet de sa vraie valeur économique.
En contrepartie, l’augmentation de la valeur va générer une augmentation mécanique de ses amortissements avec un impact à la baisse du résultat d’exploitation.

Mais la réévaluation des actifs ne se limite pas aux seuls biens immobiliers car elle doit aussi s’appliquer en même temps à tous les autres actifs de l’entreprise, ce qui en fait perdre tout son intérêt.

Le lease back

Il consiste à externaliser le financement de son parc immobilier auprès d’investisseurs financiers spécialisés en refinancement immobilier.
Cette méthode présente des avantages comme :
- Procurer une source de trésorerie immédiate et d’autant plus importante que la valeur historique des immobilisations est basse et leur valeur économique actualisée importante ;
- En mobilisant ses capitaux propres en faveur du développement de la rentabilité des activités d’exploitation et de sa stratégie plutôt que de les immobiliser à long terme.

et quelques inconvénients comme :
- La lourdeur du dossier de refinancement à constituer en faveur du futur investisseur financier et propriétaire avec notamment la valorisation d’un Business Plan à 5 ans
- L’imposition immédiate de la plus-value de revente depuis l’entreprise vers l’investisseur financier puisque l’étalement de l’impôt sur la plus-value n’est désormais plus possible.

La création d’une foncière ou SCI

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) permet d’affecter l’ensemble du patrimoine immobilier professionnel de l’entreprise (industriel – commercial) quelle que soit sa nature.
Ce montage permet au propriétaire de séparer le parc immobilier professionnel et de ses activités d’exploitation.
Elle est très souvent utilisée par les entreprises ou groupes à capitaux familiaux avec une logique patrimoniale à long terme.
Ainsi la SCI sera chargée de facturer directement les activités d’exploitation des loyers d’occupation qui permettront en échange à la SCI de rembourser les emprunts contractés pour financer leur acquisition.
Enfin, cette solution permettra au propriétaire de la SCI de se constituer et de conserver un patrimoine immobilier dans le cas où il viendrait à vendre ses activités d’exploitation.

En conclusion, si vous souhaitez valoriser votre patrimoine immobilier et récupérer en même temps du CASH pour financer le DEVELOPPEMENT de vos activités, alors le refinancement de votre parc immobilier est votre solution : mais pas à n’importe quel prix !
Mais faites-vous accompagner dans ce type d’opérations financières en regard des montants et des enjeux stratégiques à la clé.

Eric SCHÜLLER
Eric Schüller Développements (ESD)
Consultant en développements des entreprises (organisation, finances, management, SI)
Formation continue (finance, gestion, organisation, management, optimisation)
Intervenant à l’EM Normandie
Membre du réseau entreprendre
Directeur Administratif et Financier
Email : esdeveloppements@orange.fr
Site internet : esdeveloppements.com

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Mardi 3 Janvier 2017
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