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SCPI : quelle différence entre rendement brut et net ?


Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ont le vent en poupe en ce moment. De nombreux épargnants se positionnent dans le placement immobilier. Souvent les annonces affichent des rendements élevés de l'ordre de 5 % à 7 %, mais attention les chiffres affichés peuvent vous tromper. Voyons en détail la différence entre rendement brut et net.



Quelques explications sur le rendement

Quand on parle de SCPI on évoque souvent le terme rendement ou taux de rentabilité mais à quoi cela correspond-il ? Quand vous placez votre argent sur votre livret A, celui-ci vous rapporte un taux fixe de 0,75 %. Ces 0,75 % représente le rendement de votre épargne. Dès que vous placez 1000 € pendant une année complète, la banque vous reversera la somme de 7,5€ d'intérêts.

C'est la même chose pour les SCPI, d'ailleurs il existe une simulation de votre SCPI permettant de voir ce que vous rapportera votre investissement immobilier. Avec les SCPI l'argent n'est pas placé à la banque, mais avec, vous achetez un bien immobilier, un local. Au lieu de recevoir vos habituels intérêts, vous percevrez des loyers des enseignes implantées dans les locaux.

Le rendement brut

Le rendement brut d'une SCPI de rendement est déterminé en fonction du prix de revient du bien, ce rendement ne prend en compte que le montant à l'année des loyers qui seront perçus. Le mode de calcul de la rentabilité brute est donc :

Rendement Brut (%) = 12 mois x Prix du loyer mensuel x 100 / Prix de Revient

Pour calculer le "Prix de Revient" il faut faire la somme des frais déboursés pour l'achat du bien immobilier soit :

Prix de Revient = Prix d'Achat + Frais de notaire + Frais agences + Frais bancaires + Frais de travaux

Le calcul ci-dessus est celui utilisé pour avancer les taux élevés du SCPI rendement, mais dans la réalité, il vaut mieux opter pour le calcul du rendement net pour avoir une idée plus précise du taux que l'on peut espérer réellement.

Le rendement net

Le calcul de ce rendement prend en compte l'ensemble des frais nécessaires à la location du bien immobilier (Total des charges), mais sans prendre en compte les impôts.

Total des Charges = Mensualités du crédit + Taxe foncière et taxes locatives + Assurance prêt + Assurances loyers impayés + Charges de copropriété + Frais de gestion + Frais d'entretien + Vacances locatives + Électricité, eau, etc

Le mode de calcul de la rentabilité brute est donc :

Rendement Net (%) = (12 mois x Prix du loyer mensuel x 100 - Total des Charges) / Prix de Revient

Avec ce calcul vous avez une vue d'ensemble du projet, si votre taux est presque nul, il n'y aura pas d'autofinancement car à cela il faudra ajouter les impôts liés aux sommes perçues.


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Mercredi 2 Octobre 2019
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