Hausse attendue dans l'investissement en immobilier d'entreprise dans le monde


Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield




Selon l'étude Investment Atlas 2012, qui analyse les volumes investis en immobilier d'entreprise dans 62 pays, malgré la tendance à la prudence observée sur la plupart des marchés dans le monde, une amélioration est attendue au second semestre avec une hausse de 20 % des montants investis par rapport au premier semestre. L'activité bénéficiera notamment de la meilleure tenue du marché locatif et d'un accroissement de l'offre mise sur le marché en raison de la hausse des ventes de portefeuilles de prêts immobiliers et des opérations de refinancements.

« Il y a une plus grande tolérance au risque sur les marchés financier et immobilier. Cette tendance devrait s'accentuer au second semestre 2012, notamment pour le marché de la dette souveraine et le secteur bancaire », confirme Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.

D'après l'étude Investment Atlas, les montants investis dans le monde en 2012 devraient être similaires à ceux de 2011, avec un volume total compris entre 710 et 720 milliards de dollars.

L'étude précise aussi que si un retour à la croissance économique est important pour la solidité de la reprise, celle-ci est davantage une question de confiance en la croissance qu'une question de croissance elle-même. Surtout, l'immobilier restera une valeur refuge même si la confiance reste faible ou qu'une une nouvelle crise survient. En effet, les investisseurs continueront de privilégier des revenus sécurisés tandis que les utilisateurs poursuivront leur stratégie de réduction des coûts immobiliers. L'évolution de la demande des utilisateurs, à la recherche d'espaces répondant au mieux aux besoins de leur activité, représente un moteur particulièrement important du marché. Ces derniers souhaitent en particulier rationaliser et développer leur immobilier afin d'accompagner leur croissance dans de nouveaux marchés, réduire leurs coûts d'occupation mais également répondre à certaines évolutions plus structurelles liées à la prise en compte de nouvelles normes environnementales, aux progrès technologiques et aux nouveaux modes de travail.

Opportunités d'investissements par zone géographique
La demande devrait continuer de croître de façon importante dans la plupart des grandes métropoles mondiales. Les investisseurs sont à la recherche d'actifs sécurisés mais également d'autres types d'opportunités, ce qui devrait les conduire à réévaluer les risques qu'ils sont prêts à assumer. Ainsi, une nouvelle hiérarchisation est en train d'émerger : les investisseurs regardent au-delà des marchés établis, afin de mieux en appréhender les risques réels et les potentiels de croissance des marchés de second-rang.
(*) APAC : Asie Pacifique ; EMEA : Europe, Moyen-Orient et Afrique

Asie Pacifique : un regain d'activité attendu au 2e semestre 2012
En 2011, l'Asie a affiché une hausse de ses volumes d'investissement de 42 % en immobilier industriel et de 26 % en immobilier de commerces, tandis que les investissements pour les actifs de bureaux et les hôtels sont restés stables. L'année 2012 confirmera cette tendance, notamment au Japon, à Hong Kong et Singapour s'agissant de l'immobilier industriel et en Chine ou en Corée s'agissant des commerces. Le marché de Séoul en particulier bénéficiera de l'attrait exercé auprès des investisseurs par une offre croissante de centres commerciaux modernes, qui était jusqu'à présent peu fournie. La Chine, quant à elle, continuera d'offrir de multiples et diverses opportunités aux investisseurs. Ainsi, les villes de Shanghai et Pékin resteront plébiscitées pour leurs actifs de bureaux tandis que le développement important de l'offre de centres commerciaux profitera aux principaux axes commerçants des principales métropoles chinoises comme aux villes de « second-rang » qui connaissent une forte croissance, à l'exemple de Chengdu.

Le continent Américain : prêt pour la reprise
Cette année encore, le continent américain et les Etats-Unis en particulier devraient connaître les rythmes de croissance les plus importants.
Aux États-Unis, les investisseurs devraient davantage s'intéresser aux meilleures offres des marchés secondaires et notamment celles qui n'affichent pas traditionnellement de déséquilibre entre l'offre et la demande. Ils devraient également continuer de privilégier les actifs industriels et de commerces les mieux situés, renforçant ainsi la confiance dont ces secteurs bénéficient depuis 2011. Enfin, compte tenu du nombre croissant des échéances d'emprunts, les opérations de refinancement des actifs bien situés mais surfinancés pourraient fournir aux investisseurs une solide rentabilité et une hausse de la valeur de leurs actifs.

Si l'on regarde au-delà des marchés les plus établis, le Mexique semble pouvoir tirer son épingle du jeu du fait des opportunités que recèle ce marché en immobilier industriel, de commerces ou de bureaux, qui peuvent offrir une certaine prime de risque aux investisseurs. Surtout, l'attrait du Brésil ne devrait pas se démentir en 2012. Les investisseurs internationaux y tireront parti de perspectives économiques toujours favorables et de l'essor continu des classes moyennes. Les marchés de l'immobilier industriel et des commerces offriront en particulier de grandes opportunités aux investisseurs désireux de conjuguer croissance stable et valorisation des actifs, même s'il leur faudra tenir compte des risques liés au cadre fiscal de ce pays et à la variation des taux de change.

Europe, Moyen-Orient, Afrique (EMEA) : le choix s'élargit pour les investisseurs prudents
En Europe, les investisseurs averses au risque pourraient élargir leurs critères d'acquisition, favorisant ainsi d'autres types d'actifs que les commerces et d'autres marchés que l'Allemagne et les pays scandinaves.

La Pologne reste une destination privilégiée en Europe mais la forte demande dont jouissent aujourd'hui les actifs de ce pays nous amène à le considérer comme un marché désormais établi davantage que comme un marché offrant de la valeur ajoutée aux investisseurs. Ces derniers, s'ils sont à la recherche d'une rentabilité plus importante, devront regarder au-delà de la Pologne et cibler en particulier la Russie ou la Turquie, deux pays qui sont aujourd'hui en plein boom. Les investisseurs pourraient également cibler des marchés distressed mais dont les fondamentaux peuvent apparaître favorables sur le long terme. Il pourrait notamment s'agir de certains marchés italiens sous-offreurs en bureaux de qualité ou de marchés espagnols ou portugais ne proposant pas une offre conséquente de grands entrepôts modernes.

En dépit de l'atonie de la croissance économique et de la hausse récente des prix des meilleurs actifs, la France et le Royaume-Uni offrent aux investisseurs une croissance satisfaisante à moyen terme et un potentiel de retour sur investissement plus important en matière de redéveloppement d'actifs. Londres va continuer à se distinguer en 2012, en raison de la taille de son marché et de la tenue des Jeux Olympiques. Toutefois, la capitale britannique devrait se contenter de la médaille d'argent en termes de volumes investis. Ainsi, New York va probablement encore décrocher la médaille d'or, du fait notamment du potentiel de reprise de l'économie américaine en 2012.

Avec 16,5 milliards d'euros investis en 2011, le marché français de l'investissement affiche une hausse de 50 % par rapport à 2010 qui témoigne notamment de l'attractivité de l'Hexagone auprès des acteurs internationaux. Plusieurs facteurs ont permis de soutenir l'activité tout au long de 2011. « L'abrogation de certains avantages fiscaux a notamment favorisé la cession par les investisseurs d'actifs dans le but de bénéficier d'une plus faible imposition. Surtout, le marché a bénéficié du dynamisme du marché locatif et du statut de valeur refuge de la pierre », explique Olivier Gérard.

L'année 2012 s'annonce sous de moins bons auspices, même si plusieurs facteurs devraient soutenir l'activité. Ainsi, de grands institutionnels continueront d'investir massivement dans l'immobilier, dont le caractère refuge continuera de trancher avec la volatilité des marchés boursiers. Par ailleurs, la cession d'actifs distressed et la fermeture programmée de certains fonds, fonds ouverts allemands en particulier, pourraient constituer de nouvelles opportunités pour les investisseurs, limitant les effets de la rareté de l'offre sur l'évolution des volumes investis. « L'intérêt d'une majorité d'investisseurs devrait quoi qu'il en soit continuer de se porter sur les actifs core tandis que le ralentissement de l'activité locative, des difficultés de financement et la mise à niveau nécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales pèseront certainement sur la valeur des actifs secondaires » conclut Olivier Gérard.

Cushman & Wakefield

Jeudi 29 Mars 2012
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