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Trimestre atone pour le marché français de l'immobilier d'entreprise


Trimestre atone pour le marché français de l'immobilier d'entreprise concernant le premier trimestre... mais avec de meilleures perspectives d'après Cushman & Wakefield




UN PREMIER TRIMESTRE ATONE, AVANT UN REGAIN PROBABLE CES PROCHAINS MOIS

Les chiffres du 1er trimestre 2012 montrent un net ralentissement du marché français de l'immobilier d'entreprise. « Totalisant 1,2 milliard d'euros, les montants investis en France au 1er trimestre 2012 ont chuté de 52 % par rapport à la même période l'an passé et de 82 % par rapport au trimestre précédent. La demande placée de bureaux en Ile-de-France s'établit à 452 294 m² au 1er trimestre 2012, un volume inférieur de 8 % à celui enregistré à la même période en 2011 et de 7 % à la moyenne de la demande placée au cours d'un 1er trimestre depuis dix ans » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Ce fléchissement, qui se traduit notamment par un nombre limité de grandes transactions, n'est guère surprenant. « Le trimestre écoulé n'a pas levé toutes les incertitudes affectant le marché de la dette tandis que la visibilité de certains utilisateurs reste pénalisée par l'approche des élections et la dégradation du marché de l'emploi. En outre, contrairement à la fin de 2011, le marché français de l'immobilier d'entreprise n'a pas bénéficié en ce début d'année de facteurs dopants et de très grandes transactions » poursuit Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L'INVESTISSEMENT

Evolution des montants investis : 1,2 milliard d'euros ont été investis en France au 1er trimestre 2012, soit une baisse de 52 % par rapport à la même période en 2011 (2,5 milliards d'euros) et la plus mauvaise performance enregistrée depuis le 1er trimestre 2009. L'activité apparaît de fait très modeste après un excellent 4ème trimestre 2011 (6,6 milliards d'euros), au cours duquel l'activité avait été portée par l'abrogation d'avantages fiscaux. Peu de grandes transactions ont été conclues ce trimestre. Ainsi, sur les 86 transactions enregistrées depuis le début de 2012, chiffre légèrement inférieur à celui du 1er trimestre 2011, seules trois opérations sont supérieures à 100 millions d'euros. Aucune ne dépasse 200 millions d'euros alors qu'au 1er trimestre 2011 la vente d'Europe Avenue à Bois-Colombes avait représenté 450 millions d'euros. Le mauvais démarrage de l'année 2012 doit toutefois être relativisé car un nombre important de grandes transactions sont actuellement sous promesse, laissant présager une hausse sensible des montants investis dès le 2ème trimestre.

Montants investis par classe d'actifs : sans surprise, les bureaux demeurent toujours la classe d'actifs la plus prisée, totalisant 76 % des volumes investis sur ce 1er trimestre 2012, part quasi identique à celle enregistrée sur l'ensemble de 2011. Comptant pour 45 % de la totalité des montants investis en bureaux, trois transactions sont supérieures à 100 millions d'euros : l'acquisition par la CNP d'Axe France à Paris 13ème pour 166 millions d'euros, celle de NVH à Neuilly sur-Seine par Foncière Massena pour 140 millions d'euros et la vente de l'ancien siège de Michelin, à Paris 7ème, à Covéa pour 110 millions d'euros. Avec à peine 200 millions d'euros investis, les commerces affichent une baisse de 66 % par rapport au 1er trimestre 2011 même si la proportion dans le total des montants engagés en France reste stable, s'établissant à 16 % contre 20 % sur l'ensemble de 2011. Quant aux actifs industriels, ils représentent 8 % du total des montants investis en France contre 5 % sur l'ensemble de 2011.

Montants investis par secteur géographique : avec 850 millions d'euros, l'Ile-de-France concentre 71 % des montants engagés dans l'Hexagone au 1er trimestre 2012 contre 29 % en province.

Acteurs : les Français concentrent 89 % des montants engagés, principalement représentés par les compagnies d'assurances, les mutuelles et les SCPI. Leur part devrait cependant nettement diminuer dans les prochains mois en raison de grandes transactions actuellement en cours de concrétisation impliquant des investisseurs étrangers. Le marché français de l'investissement devrait par ailleurs être animé par les arbitrages de certains investisseurs allemands, à l'instar de Kanam, et par la poursuite des politiques de cession des foncières.

Evolution des taux de rendement prime : l'appétit pour des actifs immobiliers sécurisés a maintenu les taux de rendement prime à des niveaux proches de leur point bas. A ce jour, le taux de rendement prime reste inférieur à 5 % pour les meilleurs immeubles de bureaux du quartier central des affaires parisien comme pour les rues commerçantes. Les rendements en logistique se situent quant à eux autour des 7-7,25 % sur le segment prime. Le niveau des prix des meilleurs actifs incite par ailleurs certains investisseurs à élargir leurs critères au-delà du segment core et à considérer les opportunités que constituent certains actifs de marchés secondaires.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D'ILE-DE-FRANCE

Le fléchissement du marché des bureaux d'Ile-de-France depuis le début de 2012 confirme les prévisions établies en fin d'année passée. « Les incertitudes du climat économique et politique ont sans nul doute pesé sur le volume de la demande placée au 1er trimestre 2012. Ainsi, une conjoncture morose et l'approche des élections présidentielles ont favorisé l'inertie de certains utilisateurs et limité le nombre de transactions » explique Ludovic Delaisse, Directeur du département Bureaux et du pôle Développement de Cushman & Wakefield France.

Evolution du volume de la demande placée : 452 294 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs au 1er trimestre 2012, soit une baisse de 8 % par rapport à la même période en 2011. En dépit d'un nombre équivalent de transactions, les mouvements supérieurs à 4 000 m² comptent pour 47 % de la demande placée totale contre 37 % à la même période l'an dernier, hausse liée au moindre dynamisme du segment des petites et moyennes surfaces. Quant aux immeubles neufs/restructurés, ils constituent 55 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² depuis le début de 2012 contre 32 % au 1er trimestre 2011. Cette évolution tient pour partie à l'augmentation du nombre d'opérations clés-en-main, reflet des stratégies d'utilisateurs se positionnant plus en amont pour remédier à la rareté d'offres répondant à leurs critères d'implantation.

Répartition de la demande placée selon le secteur géographique : l'ouest de l'agglomération continue de concentrer la majeure partie de l'activité en Ile-de-France. Sa domination est toutefois moins marquée que l'an passé du fait, principalement, de la forte baisse de la demande placée dans Paris intra-muros (- 32 %). Seuls 145 121 m² y ont été loués ou vendus aux utilisateurs, soit 32 % du volume total de la demande placée en Ile-de-France contre 43 % au 1er trimestre 2011. Cette contre-performance traduit le recul de la commercialisation de petites et moyennes surfaces, moteur traditionnel du marché parisien, ainsi que l'atonie de certains de ses utilisateurs « historiques », à l'instar de l'administration ou de la banque-assurance. D'autres secteurs tertiaires se sont en revanche distingués comme le Sud Ouest qui, comme en 2011, a tiré parti d'une offre de qualité abondante et de coûts d'occupation moins élevés que dans les marchés les plus établis d'Ile-de-France. Ainsi, ce secteur affiche une hausse de 110 % de la demande placée sur un an et quelques-unes des transactions les plus significatives du 1er trimestre 2012 (Safran sur 16 200 m² dans Equilis à Issy-les-Moulineaux, Canal + sur 10 400 m² dans Arcs de Seine à Boulogne-Billancourt).

Répartition de la demande placée selon le secteur d'activité : la répartition de la demande placée par secteur d'activité apparaît bien moins équilibrée que l'an passé à la même époque. Ainsi, au 1er trimestre 2011, aucun secteur ne représentait plus d'un quart de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² quand les grandes entreprises de l'industrie-distribution en constituent à elles seules 52 % au 1er trimestre 2012. Plusieurs utilisateurs de ce secteur ont accéléré la rationalisation de leur outil immobilier dans des zones plus ou moins éloignées du cœur de l'agglomération, à l'instar de l'opération d'extension de RTE à La Défense (10 300 m² dans Cœur Défense) ou de Système U à Rungis (15 100 m² dans le Montréal) qu'une stratégie immobilière plus globale mène par ailleurs à réorganiser son parc logistique. Le secteur de l'administration, qui représente pourtant en moyenne près de 20 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² d'Ile-de-France chaque année depuis dix ans, ne s'est en revanche guère manifesté, confirmant l'impact des échéances électorales sur son activité immobilière.

Evolution de l'offre disponible à six mois : avec 3 643 213 m² disponibles à la fin du 1er trimestre 2012, l'offre de bureaux enregistre une baisse de 11 % par rapport à la même période en 2011 et de 2 % par rapport au trimestre précédent. La baisse est commune à la plupart des secteurs tertiaires d'Ile-de-France et à tous les types de qualité d'immeubles. Reflétant les bons niveaux de commercialisation enregistrés en 2011 ainsi que le nombre peu important de lancements en blanc, cette tendance à la baisse devrait se poursuivre dans les prochains mois. Ainsi, moins du tiers des 460 000 m² de bureaux actuellement en chantier et qui seront livrés en 2012 sont actuellement disponibles. Pour autant, le taux de vacance à moins de six mois d'Ile-de-France, qui s'établit désormais à 6,98 %, ne devrait pas diminuer de façon significative du fait de la poursuite des libérations des surfaces de seconde-main et du ralentissement actuel de l'activité locative.

Evolution du loyer prime : le loyer prime d'Ile-de-France s'établit désormais à 818 €/m²/an contre 838 €/m²/an au trimestre précédent, soit une baisse de 2 % liée au faible nombre de transactions prime dans les secteurs les plus prestigieux de la capitale. L'assèchement de l'offre de qualité dans le QCA et dans le 7ème arrondissement pose du reste la question du maintien des valeurs prime à des niveaux aussi élevés. Dans les autres secteurs géographiques d'Ile-de-France, l'évolution des valeurs locatives reste contrastée, dépendant de l'équilibre entre le volume de l'offre de qualité et le niveau de la demande des utilisateurs. Cet équilibre, ainsi que la durée d'écoulement des immeubles, conditionnent également l'ampleur des mesures d'accompagnement concédées par les bailleurs, ces dernières demeurant quoi qu'il en soit un élément clé du marché.

PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

Les trois premiers mois de l'année 2012 ont confirmé le ralentissement du marché français de l'immobilier d'entreprise. « Si les craintes concernant l'endettement de certains pays européens et les tensions géopolitiques mondiales n'incitent guère à l'optimisme, plusieurs éléments montrent toutefois que l'activité pourrait s'accélérer dans les prochains mois, notamment à partir du second semestre. Ainsi, l'économie européenne pourrait profiter de la reprise, certes fragile, constatée aux Etats-Unis, et des mesures récemment adoptées par la BCE pour contenir le risque d'une explosion de la zone euro. Après avoir échappé à la récession qui lui était promise, la France devrait également bénéficier du rebond de l'économie et de la fin de la période électorale, qui, depuis quelques mois, ajoutait à l'incertitude ambiante » explique Olivier Gérard. L'horizon devrait donc se dégager, au moins partiellement, redonnant un peu de visibilité aux acteurs du marché français et contribuant à l'accroissement du nombre de grandes transactions. Répondant à la nécessité de réduire leurs coûts immobiliers, plusieurs entreprises mèneront notamment à leur terme d'importants projets de regroupement, ce qui limitera la baisse de la demande placée par rapport à l'an passé. « Le marché de l'investissement devrait, lui, davantage souffrir de la comparaison avec 2011. Toujours dominé par l'aversion au risque de ses acteurs, il continuera de pâtir des divergences de vues entre vendeurs et acquéreurs et des incertitudes persistantes du marché des capitaux sur les actifs secondaires » poursuit Olivier Gérard. L'ampleur et la nature des transactions actuellement sous promesse permettent cependant d'anticiper une correction somme toute limitée du marché français en 2012. Ce dernier bénéficiera notamment de la fermeture de certains fonds contraints d'arbitrer leur patrimoine, constituant autant de nouvelles opportunités pour les investisseurs internationaux appréciant la lisibilité et la stabilité des meilleurs actifs de l'Hexagone.

* Les dix secteurs géographiques du marché d'Ile-de-France : Paris Quartier Central des Affaires (QCA), Paris Centre-Est, Paris Rive-Gauche, La Défense, Quartier des Affaires de l'Ouest (QAO), Boucle de Seine, Sud-Ouest, Sud, Est, Nord.

Cushman & Wakefield

Jeudi 5 Avril 2012
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