Depuis près d’un an, les taux des emprunts immobiliers ont significativement baissé. Le crédit immobilier progresse à nouveau, mais est-ce suffisant pour conduire à un redémarrage de l’investissement résidentiel et au retour de la hausse des prix ? Probablement pas dans l’immédiat. Les conditions de crédit restent strictes, la situation du marché du travail dans la zone euro devrait continuer de se dégrader en 2010 et l’ajustement des prix immobiliers n’a pas été suffisant dans la plupart des pays. La contraction de l’investissement résidentiel devrait selon nous se poursuivre en 2010, et les prix continuer de baisser sur la plupart des marchés.

Un redémarrage des crédits immobiliers
Après avoir baissé durant 7 mois consécutifs, le crédit immobilier se redresse (+1,4% en décembre sur un an). C’est une différence majeure par rapport au crédit bancaire aux entreprises qui reste déprimé (-2,7% sur la même période) et par rapport au crédit à la consommation qui ne progresse que d’un petit 0,6% sur un an. C’est encourageant mais pas pour autant le signal d’une forte progression.

En effet, depuis le début de la crise, le niveau moyen des taux des crédits immobiliers a nettement baissé passant de 5,5% en moyenne mi-2007 à 3,8% fin 2009. En revanche, selon l’enquête sur le crédit de la BCE auprès des banques (Bank Lending Survey), les conditions de crédit des banques restent encore très strictes, y compris pour les crédits immobiliers, puisque depuis mi-2007, le nombre de banques déclarant resserrer leurs conditions de crédit est toujours supérieur, trimestre après trimestre, au nombre des banques déclarant les assouplir. Cet indicateur se rapproche néanmoins de l’équilibre, ce qui suggère que le resserrement des conditions de crédit touche à son terme. Mais l’assouplissement n’a pas encore commencé.

Dans cette même enquête, la demande du crédit immobilier s’améliore, puisque le nombre de banques déclarant la demande en hausse progresse. La raison évoquée est, pour la première fois depuis 2006, des perspectives positives sur le marché immobilier.

Des marchés immobiliers un peu plus accessibles
Les baisses les plus marquées depuis le début de la crise se situent dans les pays ou les prix avaient le plus monté entre 1999 et 2005. Ainsi, en deux ans, les prix immobiliers ont baissé de 27,9% en Irlande, de 9,8% en France et de 7,5% en Espagne, après des hausses annuelles moyennes entre 1999 et 2005 comprises entre 11,2% et 13,8% (données BCE). A noter que le marché immobilier allemand était resté atone durant la période de hausse, et continue de l’être depuis, l’Allemagne n’ayant pas digéré le surinvestissement du début des années 1990 lié à la réunification.

Un des facteurs déterminant de la demande de biens immobiliers est l’accessibilité au marché, dont l’un des indicateurs est le ratio revenu disponible des ménages rapporté aux prix immobiliers. Cet indicateur s’envole en Irlande, s’améliore nettement en Espagne (autant qu’aux États-Unis), mais commence à peine à se retourner en France et au Royaume-Uni.

Mais il est trop tôt pour envisager une reprise
L’endettement des ménages est monté fortement dans la plupart des pays durant la phase d’accroissement des prix immobiliers, les ménages considérant qu’une augmentation de leur dette s’accompagnait d’une hausse de leur patrimoine immobilier. Avec la baisse de leur patrimoine, la nécessité de restaurer leur bilan va limiter leur demande de nouveaux prêts. Ceci est particulièrement vrai en Espagne ou en Irlande, mais c’est également le cas, dans une moindre mesure, en France ou encore en Italie où les niveaux d’endettement ont progressé de respectivement 23 pp et 13 pp du revenu disponible entre 2000 et 2008 pour atteindre 76% et 42%.

La reprise économique s’annonce très modérée en zone euro. Avec la poursuite de la hausse du chômage, le consommateur sera le maillon faible de l’économie en 2010. Ainsi, après une baisse de 15% sur ses plus hauts, nous anticipons la poursuite de la baisse de l’investissement résidentiel dans la zone euro, et en particulier en France et en Espagne. Selon les enquêtes de la Commission européenne, la confiance dans le secteur de la construction et les nouvelles commandes se sont stabilisées mais sur de très faibles niveaux. Pour la région dans son ensemble, il faut donc s’attendre à la poursuite de la baisse, ou au mieux à la stabilisation, des prix cette année encore. Des investissements sélectifs pourront néanmoins être profitables, en raison des fortes disparités au sein des différents marchés.

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