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France : coup de frein sur l'immobilier d'entreprise


Le bilan de Cushman & Wakefield à la fin du 3e trimestre 2012.




France : coup de frein sur l'immobilier d'entreprise
« Avec 1 510 015 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France à la fin du 3e trimestre 2012, la demande placée est en baisse de 7 % par rapport à la même période l'an passé. Quant aux volumes investis sur le marché français de l'immobilier d'entreprise, ils totalisent 9,2 milliards d'euros, soit une diminution de 8 % sur un an. Le ralentissement d'une année sur l'autre reste modéré. Avec une baisse de 25 % des volumes placés et investis entre les 2e et 3e trimestres 2012, l'évolution d'un trimestre sur l'autre est en revanche bien plus marquée, indiquant un net coup de frein sur le marché français » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Les caractéristiques de la demande des utilisateurs ou des investisseurs ne changent guère. « Quelques grandes opérations, liées à l'activité d'investisseurs étrangers ou de grands institutionnels français, continuent de soutenir le marché de l'investissement. Quant au marché locatif, il reste dominé par l'opportunisme d'utilisateurs soucieux de payer le juste prix pour de grandes surfaces de bureaux de qualité leur permettant de conjuguer réduction de leurs coûts immobiliers et modernisation de leurs sites. Toutefois, et contrairement aux trimestres précédents, la réalisation d'opérations d'envergure ne suffit plus à assurer la stabilité du marché français, déjà fortement pénalisé par le décrochage de l'activité économique » poursuit Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L'INVESTISSEMENT

3,14 milliards d'euros ont été investis au 3e trimestre 2012 soit une baisse de 25 % d'un trimestre sur l'autre quand l'activité avait fortement progressé de 44 % entre les 2e et 3e trimestres 2011. « Animé par une palette plus restreinte d'acteurs, de biens ou de secteurs tertiaires, le marché français de l'investissement ne semble plus pouvoir échapper, au moins à court terme, au blocage progressif de l'activité. Celle-ci s'étiole peu à peu du fait de l'aversion au risque des investisseurs et des divergences de vues croissantes entre acheteurs et vendeurs, quand l'année 2011 avait au contraire vu l'activité décoller au fil des trimestres » explique Olivier Gérard.

Le resserrement du marché s'est accentué

La chute de 23 % du nombre total de transactions (271 à la fin du 3e trimestre 2012 contre 352 à la même période en 2011) indique un net resserrement du marché français de l'investissement. Le segment des transactions comprises entre 50 et 100 millions d'euros reste particulièrement peu dynamique, avec un volume en baisse de 30 % sur un an. Cette chute est en partie compensée par l'augmentation du nombre d'opérations supérieures à 100 millions d'euros. 22 de ces opérations ont été enregistrées depuis le début de 2012 contre 19 sur la même période l'an passé, totalisant à elles seules 4,9 milliards d'euros, soit 53 % de l'ensemble des montants investis dans l'Hexagone (42 % à la fin du 3e trimestre 2011). Après un 2e trimestre 2012 marqué par la vente du 52-60 avenue des Champs-Elysées et des deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm et Eurosic, aucune transaction supérieure à 500 millions d'euros n'a toutefois été enregistrée au cours des trois derniers mois.

Le marché français demeure très polarisé. La région parisienne concentre 77 % de l'ensemble des montants engagés dans le pays (7 milliards d'euros) contre 84 % à la fin du trimestre précédent, légère chute liée à la vente de portefeuilles nationaux (actifs logistiques cédés par Gecina à Blackstone, galeries commerciales acquises par Primonial Reim auprès de Mercialys, etc.) et à la baisse des volumes investis en bureaux en région parisienne.

Le marché des bureaux marque le pas

Avec 6,3 milliards d'euros investis à la fin du 3e trimestre (- 18 % par rapport à la fin du 3e trimestre 2011), la part des bureaux sur l'ensemble des montants engagés en France passe de 76 % à 68 % d'une année sur l'autre. De fait, la détérioration du marché locatif et leur aversion au risque limitent la recherche de diversification des investisseurs, dont l'intérêt porte en majorité sur les actifs core d'Ile-de-France. Paris totalise ainsi 56 % des montants investis en bureaux dans l'Hexagone et rassemble 10 des 15 transactions supérieures à 100 millions d'euros réalisées sur ce segment. Datant pour la plupart du 1er semestre 2012, les plus significatives de ces opérations concernent des actifs situés dans les secteurs établis du QCA (Neo et la Cité du Retiro cédés par Kanam au Qatar) et de Paris Rive Gauche (Avant-Seine et Axe France dans la ZAC Rive Gauche, le 148 rue de l'Université dans Paris 7e).

Secteurs tertiaires de 1ère couronne proches de La Défense ou de la capitale, la Boucle de Seine et le Sud Ouest continuent par ailleurs de susciter l'intérêt des investisseurs. Portant sur des immeubles récents ou en cours de construction mais pré-loués, quelques transactions ont récemment été concrétisées, à l'instar de l'acquisition par Union Investment du projet Cityzen à Bois-Colombes ou de la vente par Klépierre de Sereinis à Issy-les-Moulineaux. Enfin, principalement soutenue par le marché lyonnais, l'activité en province demeure relativement faible mais pourrait connaître un léger rebond dans les prochains mois en raison d'importantes opérations actuellement sous promesse (Tour Oxygène à Lyon).

Actifs trophées et commerces de proximité suscitent l'engouement des investisseurs

Les performances du marché des commerces tranchent avec celles des bureaux. 2,1 milliards d'euros ont été investis sur ce segment à la fin du 3e trimestre 2012, soit une augmentation de 17 % des montants engagés sur un an et une part de marché passée de 18 à 23 %. Cette typologie d'actifs a bénéficié de la mise sur le marché d'offres de qualité par de grands investisseurs notamment désireux de rationaliser leur patrimoine ou réorientant leur stratégie. Par ailleurs, plusieurs grandes opérations concernent certains secteurs d'activité moins ou peu exposés au ralentissement de la consommation des ménages. Le commerce de proximité apparaît ainsi en bonne place dans la stratégie d'investissement d'acteurs importants, comme Primonial Reim qui a acquis auprès de Mercialys un portefeuille de galeries commerciales. Surtout, quelques actifs prestigieux bénéficient à plein de l'essor du tourisme et du luxe, à l'instar des deux principales transactions du 1er semestre 2012 (le 52-60 Champs-Elysées et Faubourg One).

Les rues commerçantes ont profité de ces grandes opérations pour accroître leur part de marché. Avec 1,2 milliard d'euros investis, les rues commerçantes concentrent ainsi 57 % de l'ensemble des montants engagés en commerces dans l'Hexagone. S'ils représentent une part non négligeable (34 %), les centres commerciaux ont à l'inverse vu leur volume décroître sensiblement d'une année sur l'autre (- 10 %). Cette baisse reflète l'absence de transactions et le manque d'offres sur le segment des grands centres régionaux, les investisseurs se portant dès lors en priorité sur des actifs de taille plus modeste ayant notamment fait l'objet de projets d'extension ou de redéveloppement (Nîmes Etoile, Carrefour Wasquehal).

Un marché industriel dopé par la vente de grands portefeuilles

Les actifs industriels représentent 9 % du total des montants investis en France. Totalisant 810 millions d'euros à la fin du 3e trimestre 2012, ce volume est en forte hausse de 29 % par rapport à la même époque l'an passé du fait de la cession des portefeuilles logistiques de Gecina et de Foncière Europe Logistique. Ces deux opérations représentent ainsi à elles seules 45 % de l'ensemble des montants investis sur le marché de l'immobilier industriel lors des neuf premiers mois de 2012.

Confirmation du regain d'activité des investisseurs étrangers

Les Français, investisseurs les plus actifs sur le segment des transactions inférieures à 100 millions d'euros, demeurent généralement majoritaires. Leur position dominante reflète l'activité de grands institutionnels - grandes compagnies d'assurances en particulier - et de SCPI qui, bénéficiant d'une collecte dynamique, ont poursuivi leurs acquisitions tels Primonial Reim ou Sofidy. La part des investisseurs français a cependant diminué d'une année sur l'autre puisqu'ils ne constituent plus « que » 53 % des montants engagés en France à la fin du 3e trimestre 2012 contre 59 % un an plus tôt.

Dans un contexte de marché dominé par la réalisation de grandes opérations, la part des investisseurs étrangers - avant tout présents sur ce segment - s'est logiquement accrue. Elle atteint désormais 47 % contre 41 % l'année précédente. Illustré au 3e trimestre 2012 par l'acquisition par Norges Bank auprès de Generali d'un portefeuille d'immeubles de bureaux parisiens, le rôle moteur joué par les fonds souverains ne se dément pas, confirmant l'attractivité des plus beaux actifs de la capitale et l'avantage dont disposent les acteurs en fonds propres dans un contexte dominé par des difficultés persistantes d'accès au crédit. Enfin, si la palette d'acteurs reste peu variée, d'autres types d'investisseurs étrangers se sont récemment distingués, à l'instar de Blackstone sur le segment de la logistique ou d'Union Investment au travers de l'opération Cityzen à Bois-Colombes.

Stabilité des taux de rendement prime

Le niveau historiquement bas des taux obligataires conforte l'attractivité de l'investissement immobilier. Pour autant, le marché reste pénalisé par l'instabilité financière et la détérioration du marché locatif, incitant les investisseurs à cibler en priorité les produits haut de gamme. S'établissant à 4,75 %, les taux de rendement prime en bureaux sont toutefois restés relativement stables et devraient le rester d'ici la fin de 2012.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D'ILE-DE-FRANCE

Le bon niveau d'activité enregistré sur les six premiers mois de l'année et la concrétisation récente de grandes transactions encore sous conditions suspensives au 1er semestre (Unilever dans Green Office à Rueil-Malmaison) ont atténué le fléchissement du marché des bureaux d'Ile-de-France. Mais « avec 1 510 015 m² loués ou vendus aux utilisateurs sur l'ensemble du 3e trimestre 2012, le volume de la demande placée est en baisse de 7 % sur un an. Quant au nombre total de transactions, il chute de 13 % par rapport à la même période en 2011 (1686 contre 1933). Une telle correction était attendue, compte-tenu du climat économique et des signes de détérioration du marché locatif déjà manifestes au printemps » indique Olivier Gérard.

Les grandes transactions ne suffisent plus à assurer la stabilité de la demande placée

Contrairement aux trimestres précédents, la réalisation de grandes opérations de regroupement et de rationalisation ne suffit plus à assurer la stabilité du marché des bureaux d'Ile-de-France. Si les transactions supérieures à 4 000 m² représentent encore 47 % de la demande placée totale, leur volume a été divisé par deux d'un trimestre sur l'autre. Le marché demeure largement dépendant du seul secteur de l'industrie-distribution, qui concentre désormais 50 % du volume de la demande placée supérieure à 4 000 m². Les deux seules transactions d'envergure enregistrées depuis le début de l'été concernent du reste la prise à bail par Unilever de près de 18 000 m² à Rueil-Malmaison et le regroupement des fonctions supports du groupe Casino sur 30 000 m² à Vitry-sur-Seine. Si l'activité ne dispose pas d'autres relais de croissance aussi puissants, elle souffre en outre de l'atonie du marché de la vente à utilisateurs et de l'affaissement de la demande émanant de secteurs d'activités traditionnellement importants.

Les difficultés du secteur financier et la tendance à la renégociation pèsent sur l'activité

Toujours contraints par la crise de la zone euro et l'adoption de nouvelles normes prudentielles, les utilisateurs de la banque-assurance constituent à peine 7 % du volume des transactions supérieures à 4 000 m² depuis le début de 2012, soit un volume légèrement supérieur à 50 000 m² contre une moyenne annuelle de 230 000 m² entre 2001 et 2011. Les conditions actuelles de marché - et la tendance à la renégociation des baux en particulier - ne permettent pas de compenser ce « trou d'air ». Confrontés à un manque de visibilité sur leur activité future, à la hausse de l'indice du coût de la construction et, pour certains, à un manque de solutions immobilières satisfaisantes, maints utilisateurs s'accordent ainsi avec des bailleurs désireux de limiter la vacance de leurs biens, limitant du même coup le nombre de transactions.

La plupart des secteurs tertiaires sont à la peine

Sur les neuf premiers mois de 2012, six des dix principaux secteurs tertiaires d'Ile-de-France enregistrent une baisse de la demande placée d'une année sur l'autre. Certains, théâtres de quelques-unes des plus grandes transactions conclues depuis le début de l'année, tirent leur épingle du jeu. C'est notamment le cas de secteurs de reports de 1ère couronne, aisément accessibles et disposant d'opportunités foncières et immobilières. Dans le Nord, la demande placée augmente ainsi de 158 % par rapport à la même époque l'an passé, reflétant le poids décisif des mouvements réalisés par la SNCF au 1er semestre (trois transactions totalisant 62 000 m²). En fin d'année, les performances de ce secteur pourraient toutefois être inférieures à celles enregistrées sur l'ensemble de l'année 2011, dont le 4e trimestre avait vu la concrétisation du nouveau siège de SFR sur 134 000 m² à Saint-Denis. La progression de 154 % la demande placée à la fin du 3e trimestre 2012 est également impressionnante dans le Sud 1re couronne et tient pour une très large part au projet de regroupement du CNET à Châtillon sur 70 000 m² qui, concrétisé au 2e trimestre 2012, représente à lui seul un volume supérieur de 16 % à la demande placée totale enregistrée dans le secteur en 2011.

Les marchés tertiaires établis pâtissent quant à eux de la baisse de la demande de certains utilisateurs - ceux de la finance et de l'administration en particulier - et plus encore du manque de solutions offertes à des entreprises avides de grandes surfaces de qualité à prix compétitif. Avec un recul de 48 % de la demande placée d'une année sur l'autre, les performances du marché de La Défense restent ainsi bien en-deçà de celle de 2011. Les prises à bail récentes dans Paris QCA (Roland Berger dans le Magistère, Céline dans l'Hôtel Tubeuf ou Van Cleef & Arpels sur 5 300 m² dans deux immeubles des 1er et 2e arrondissements) et certains secteurs des Hauts-de-Seine (Schneider Electric à Rueil-Malmaison, Reed Midem dans Ileo à Boulogne) témoignent toutefois de l'activité toujours soutenue de secteurs à forte valeur ajoutée comme le luxe, le conseil aux entreprises ou les hautes technologies. Elles attestent aussi du succès de l'offre liée à l'avancée de grandes opérations d'aménagement (densification de Rueil 2000 à Rueil-Malmaison) ou au retour sur le marché de biens mis aux normes les plus récentes (Le Magistère ou les 3 460 m² d'Oïkos, dans Paris 8e, loués à BPI Group), contribuant ainsi à la diminution progressive du stock neuf-restructuré disponible.

Une légère remontée de l'offre disponible

Signe manifeste d'une détérioration des conditions de marché, la remontée du volume de l'offre à la fin du 1er semestre ne s'est pas démentie au cours du 3e trimestre, d'autant que les deux prises à bail les plus significatives des trois derniers mois (Unilever et Casino) ont porté sur des projets clés-en-main, sans effet sur l'évolution du stock. Le volume total de l'offre totalise désormais 3 889 864 m² disponibles à moins de six mois, soit une augmentation de 2 % par rapport à la même période en 2011 et de 3 % d'un trimestre sur l'autre.

Liée à la poursuite des libérations de surfaces obsolètes et à l'arrivée sur le marché de grands ensembles neufs, cette évolution générale à la hausse masque de forts contrastes en fonction de la qualité des actifs et des secteurs tertiaires. La Boucle de Seine affiche par exemple une hausse de 27 % de son stock liée aux livraisons récentes ou à venir de Newside à La Garenne-Colombes et de Pointe Métro 2 à Gennevilliers. Paris, où le taux de vacance atteint désormais 7,1 %, voit en revanche le nombre de ses opportunités de bureaux neufs-restructurées se réduire comme peau de chagrin. Ainsi, ces surfaces ne constituent plus que 17 % de l'ensemble du stock disponible dans la capitale (18 % dans le QCA, 15 % dans Paris Rive Gauche). Cet assèchement explique l'absorption rapide des meilleures offres par des utilisateurs tenant au prestige de leur siège ainsi que le maintien du loyer prime à un niveau élevé (812 €/m²/an dans le QCA). Mais il devrait aussi, et de plus en plus, motiver le report d'autres utilisateurs sur des surfaces moins coûteuses, qu'il s'agisse de bureaux rénovés ou de seconde-main dans Paris ou d'actifs neufs-restructurés de secteurs géographiques proches, bien pourvus et disposant d'une bonne image comme le Sud-Ouest.

PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

De grandes opérations pourraient encore limiter le fléchissement du marché français de l'immobilier d'entreprise d'ici la fin de 2012, projets de regroupement de grands utilisateurs ou ventes de portefeuilles ou actifs supérieurs à 100 millions d'euros. Mais après la résistance relative observée au cours des neufs premiers mois de l'année, la baisse des volumes placés ou investis s'accentuera en fin d'année. « Les performances des trois derniers mois seront sans doute bien en-deçà de celles enregistrées au 4e trimestre 2011, période qui avait été marquée par la transaction locative géante de SFR à Saint-Denis et dont l'activité, s'agissant du marché de l'investissement, avait été portée par l'abrogation du dispositif SIIC. Favorisant la cession d'actifs dans le but de bénéficier d'une plus faible imposition, celle-ci avait permis de pallier le manque d'offres proposées aux investisseurs. Ce facteur ne jouant plus, dans un contexte de marché déjà contraint par un manque d'offres prime, des divergences croissantes de vues entre vendeurs et acquéreurs et de mauvaises perspectives économiques, un franc redémarrage en 2013 est donc peu probable » conclut Olivier Gérard.

France : coup de frein sur l'immobilier d'entreprise

France : coup de frein sur l'immobilier d'entreprise

*Loyer prime : moyenne des cinq transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives faciales et > 1000 m² de l'année en cours.

Cushman & Wakefield

Mardi 23 Octobre 2012
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