Paris est une grande perdante de l’étude Emerging Trends in Real Estate® Europe 2014, réalisée conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC. Le classement des 27 premières villes d’Europe, réalisé selon les prévisions de performance pour 2014, place Munich en tête, comme l’an dernier, et voit la capitale française chuter de 8 places.

Une contre-performance d’autant plus notable que les trois premiers trimestres de 2013 ont vu l'activité d'investissement en Europe augmenter de 10,5 % à 110,9 milliards d’euros; et que les perspectives d’investissement pour 2014 sont à la hausse.

Le contexte économique européen favorable incite les investisseurs à prendre davantage de risques, grâce à un meilleur accès au crédit et à des taux d’intérêt faibles. Les villes « refuge » sont toujours considérées comme les principales zones d’attractivité.

Paris décroche certes, mais reste un « must » pour les investisseurs institutionnels. Les marchés secondaires français, eux, prennent leur essor.

Paris est distancée mais reste une valeur sûre

Paris est la grande perdante de cette étude en chutant cette année à la 14ème place. En 2013, Paris se classait 6ème. Cette évolution s’explique par un contexte économique français difficile.

« Les investisseurs sont préoccupés par l’instabilité fiscale. De plus, l’importance de la dette et du chômage ainsi que les tensions sociales n’améliorent pas l’image de la ville à l’international. Paris reste néanmoins avec Londres un pôle d’investissement unique en Europe », analyse Geoffroy Schmitt, Associé, responsable de l’activité immobilier de PwC.

Dotée d’indéniables atouts, Paris demeure une valeur sûre. Parmi les investisseurs qui restent intéressés par Paris, on distingue plusieurs stratégies :
- les Asiatiques et Moyen-orientaux, qui sont à la recherche d’actifs « trophées » et investissent dans le centre de la capitale ;
- les investisseurs plus opportunistes qui déplorent des prix trop élevés en centre-ville et investissent à la périphérie de Paris, désormais considérée comme plus attractive ;
- les investisseurs en Equity à la recherche d’actifs Core dont les Cash Flow sont sécurisés.

« Paris demeure un incontournable et même un ‘must have’ des portefeuilles des investisseurs institutionnels. En outre, les investisseurs asiatiques et du Moyen-Orient vont poursuivre en 2014 le déploiement de leurs investissements dans la capitale française, toujours à la recherche d’actifs phares, ce dont Paris ne manque pas», déclare Sigrid Duhamel, Directeur immobilier de PSA Peugeot Citroën et Présidente de ULI France.

Les villes allemandes confortent leur place. Dublin et l’Espagne créent la surprise

Selon l’étude, la sécurité reste la priorité des investisseurs. Les villes « refuge » sont donc privilégiées : Munich, Hambourg, Berlin occupent respectivement les 1ère, 3ème et 4ème places du classement. De nouvelles hausses de prix sont attendues en 2014, même si elles devraient rester limitées.

Paris chute au classement, comme Milan, qui dégringole à la 21ème place, et Moscou, qui sort du top 10. Dans une moindre mesure, Londres est également perdante et recule de deux places au classement européen pour s’établir à la 5ème place. La capitale du Royaume-Uni demeure encore très attractive, tant par la taille que la liquidité de son marché, même si certains considèrent les prix trop élevés.

De manière spectaculaire, Dublin passe de la 15ème à la 2ème place des investissements. Après des années difficiles liées à la crise de la zone euro, le prix des bureaux a doublé ces 12-18 derniers mois dans les meilleurs emplacements de la ville. En 2014, les prix devraient augmenter de 10%.

Autre pays lourdement touché par la crise, l’Espagne n’est plus considérée comme un marché à fuir. 67% des personnes interrogées estiment que le pays offre de bonnes opportunités.

En revanche, Athènes, surendettée, reste à éviter, même si elle a amélioré ses résultats cette année.

« La reprise des investissements en Irlande et la santé du marché espagnol seront les deux tendances de 2014. Cependant, les signes restent faibles concernant la demande et la croissance de la location, et des questions demeurent quant à la pérennité de cette embellie », déclare Geoffroy Schmitt.

Une conjoncture favorable, mais les investisseurs immobiliers restent prudents

Les investisseurs sont optimistes car la croissance est de retour en Europe. 53% des personnes interrogées pensent ainsi améliorer leurs profits en 2014, et seulement 6% pensent le contraire. Les plus optimistes se situent en Irlande, en Europe Centrale et de l’Est et au Royaume-Uni. Ils sont moins nombreux en Europe du Sud et les plus pessimistes sont au Benelux et en Suisse.

Une confiance qui s’explique notamment par la présence d’investisseurs asiatiques et américains. Selon l’étude, près de 80% des personnes interrogées estiment que les capitaux asiatiques augmenteront en 2014 et ils sont 67% à le penser pour les capitaux américains.

Les capitaux disponibles et le crédit sont en hausse constante. C’est principalement le cas au Royaume-Uni, en France, en Allemagne et dans les pays nordiques.

« Les capitaux investis dans l’immobilier sont en hausse constante depuis quelques années. La concurrence exacerbée qui s’exerce pour les actifs « prime » pousse les investisseurs vers les marchés secondaires ou des actifs plus risqués», explique Sigrid Duhamel.

Toutefois, le coût financier demeure une préoccupation importante de la majorité des personnes interrogées. Les taux d’intérêt devraient augmenter en 2014, même si les investisseurs font confiance aux autorités politiques pour maintenir des taux faibles afin de soutenir la croissance.

Des opportunités environnementales grâce à la crise

D’après le rapport, pour la première fois, la dimension écologique est globalement perçue comme créatrice de valeur. 75% des investisseurs ont une stratégie relative aux éco-bâtiments.
« La crise a forcé le marché à se réinventer. Les éco-bâtiments se sont transformés en opportunités puis en business rentables », décrypte Geoffroy Schmitt.
Même si certains en doutent, 50% des personnes interrogées déclarent avoir obtenu des loyers plus élevés grâce à leur stratégie environnementale.

Le rapport identifie notamment les opportunités suivantes pour 2014
- Cibler la périphérie des quartiers d’affaires et les grandes villes régionales – un développement d’actifs de grande qualité et rentables en périphérie, avec des marchés solides et diversifiés.
- S’engager en Espagne dans le tourisme – l’augmentation du nombre de touristes incite à investir dans les infrastructures touristiques : commerce, hôtellerie et loisir.
- Etudier la démographie – les papy-boomers auront besoin de plus de maisons de retraite et de soins de santé. La génération Y veut des lieux de travail ouverts et ne veut pas de maisons en banlieues lointaines.
- Explorer les alternatives – certains secteurs offrent de bons rendements et des flux de revenus stables qui ne sont pas pro-cycliques : logement étudiant, santé et maisons de retraite. Néanmoins, ces secteurs exigent une expertise et une échelle large.
- S’associer à un acteur local – la concurrence dans les secteurs clés est telle qu’il existe un risque important d’échec. S’associer avec un acteur local peut permettre d’avoir de meilleures informations sur le marché.

Emerging Trends in Real Estate® Europe est un rapport publié conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC chaque année depuis 2003. Ce rapport présente les perspectives du marché immobilier en Europe et plus particulièrement les tendances de la promotion et de l’investissement immobiliers, des marchés du financement immobilier, ainsi que les tendances par secteur et par zone géographique. Ce rapport est réalisé à partir d’interviews de plus de 500 spécialistes de l’industrie, y compris des investisseurs, promoteurs, banquiers, brokers et consultants.

L'analyse de Dirk Brouen, professeur d'économie immobilière à l'Université de Tilburg, qui compare les données IPD des performances réelles du marché immobilier avec les prévisions des nouvelles tendances, démontre que le rapport avait prévu avec exactitude la tendance générale sur le marché immobilier en Europe pour huit des dix dernières années.

L’étude est téléchargeable via le lien ci-dessous (PDF 64 pages en anglais) :
www.pwc.fr/emerging-trends-in-real-estate-real-estate-returns-europe-20141.html

Laurent Leloup

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