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Le marché hypothécaire, un marché loin d'être harmonisé au niveau européen


Le marché de l'immobilier et ses professionnels annoncent 2017 comme un bon cru.



Le quotidien économique Les Échos relève que le marché pourrait compter près de 3 millions d'acheteurs potentiels l'année prochaine, motivés par des taux extrêmement bas. Le prêt et ses taux d'intérêts jouent un rôle clef et font la pluie et le beau temps sur le marché de l'immobilier. Cependant, si les taux sont avantageux en ce moment, il n'est pas toujours simple d'obtenir le feu vert d'une banque. En France, les propriétaires peuvent mettre en balance une hypothèque qui intervient comme une garantie au bénéfice du prêteur pour convaincre la banque. Chez nos voisins européens, la situation du marché immobilier et des législations plus souples donnent une autre dimension à l'hypothèque, petit tour d'horizon.

En France, l'hypothèque, un sésame pour le crédit immobilier

En France, le prêt hypothécaire peut prendre deux formes, l'hypothèque au sens classique du terme où un bien immobilier sert de garantie à l'organisme préteur et une variante légèrement plus complexe, à savoir l'inscription en privilège de prêteur de deniers. Ce privilège ne peut être utilisé que pour l'achat du bien financé, bien déjà construit. Il ne peut donc pas servir à garantir la partie du prêt qui finance la construction d'un bien contrairement à l'hypothèque. La garantie porte sur le bien en cours d'achat. En cas de non remboursement, l'organisme prêteur peut donc saisir ce bien.
Le prêt obtenu par garantie hypothécaire est un crédit immobilier classique, assujetti à la taxe de publicité foncière, taxe versée au département et à la commune. Le privilège de prêteur de deniers n'est lui pas soumis à cette taxe, un avantage fiscal qui explique sa popularité.

En Suisse, l'inévitable prêt hypothécaire

Le prix des biens immobiliers est très élevé en Suisse, ce qui rend l'accession à la propriété difficile pour beaucoup de ménage. La Suisse se retrouve d'ailleurs en queue de peloton en Europe puisque moins de 40% de la population est propriétaire en Suisse, contre environ 60% en France. Le crédit hypothécaire est donc quasi inévitable pour l'achat d'un bien immobilier. Contrairement à la France, si la garantie proposée à la banque est une hypothèque, alors les crédits proposés seront différents des crédits ordinaires, ce sont des prêts hypothécaires. Le système hypothécaire suisse présente la particularité de proposer des taux hypothécaires fixes et variables. Si l'hypothèque à taux fixes est plus populaire car moins risquée, l'hypothèque à taux variable comporte tout de même de nombreux avantages. L'hypothèque à taux variable n'a pas de durée fixe et peut généralement être résiliée moyennant un préavis de six mois. Ce type d'hypothèque apporte une certaine flexibilité puisque les clients peuvent passer sans délai d'une hypothèque à taux variable à un autre type d'hypothèque. Enfin, les créanciers proposent également l'hypothèque LIBOR dont les taux sont annexés sur l'indice LIBOR de la bourse de Londres. Si l'évolution de ces différents taux n'est pas toujours simple à prévoir, des organismes de conseils tel que Moneypark accompagnent leurs clients pour décrypter le marché.

En Belgique, une nouvelle législation plus souple

Le quotidien belge Le Soir est revenu sur la loi votée 22 avril 2016 et entrée en vigueur le 1er décembre dernier modifiant la législation des crédits hypothécaires. Le crédit hypothécaire peut désormais avoir un but tant immobilier que mobilier. Peu importe la finalité du crédit, celui-ci sera qualifié comme tel s'il est garanti par une hypothèque.

L'organisme prêteur devra alors informer gratuitement ses clients sur les différentes offres de crédit hypothécaire afin de les aider à choisir la plus adaptée à leurs besoins. Le système belge dispose lui aussi d'offres à taux fixes, variables mais aussi d'autres particulières comme le « Crédit Bullet » qui permet de rembourser uniquement les intérêts, la somme globale étant réglée à la fin du crédit. Cette offre concerne les personnes attendant une forte rentrée d'argent comme un héritage par exemple. Un autre crédit propre à la Belgique existe, le « Crédit Pont ». Si un acheteur déjà propriétaire souhaite acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le premier, il peut souscrire à ce crédit. L'acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente. Les taux des crédits proposés sont annexés sur le taux OLO, taux d'intérêt payé sur les obligations d'état belges.

Le 4 février 2014, la commission européenne a adopté une directive visant à harmoniser au niveau européen le marché du crédit hypothécaire. Les différents gouvernements ont déjà commencé à ajuster leurs textes ce qui pourrait à long terme faire disparaitre ces différences. Néanmoins, la Suisse n'étant pas membre de l'UE, son système hypothécaire restera vraisemblablement encore longtemps unique.


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Mercredi 18 Janvier 2017
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