Les investisseurs institutionnels allouent une part importante de leurs portefeuilles à l’immobilier, essentiellement pour profiter des bénéfices de la diversification. Si les investisseurs souhaitent disposer de produits indiciels pour réaliser cet investissement, la gestion indicielle dans l’immobilier se révèle être un véritable défi.

La raison principale en est que les biens immobiliers utilisés comme sous-jacents de l’indice présentent des caractéristiques très différentes de celles des autres classes d’actifs. Parmi ces caractéristiques spécifiques on retrouve la valeur unitaire très élevée et le caractère indivisible des biens immobiliers, une liquidité réduite, une grande hétérogénéité et la nécessité d’une gestion opérationnelle des immeubles. Par conséquent, les indices existants, qu’ils soient basés sur des investissements directs ou sur des investissements indirects, sont confrontés à un certain nombre de problèmes. Les indices basés sur des investissements directs dans des immeubles ne sont en général pas investissables.

Ils reposent en outre sur des évaluations immobilières, qui en plus d’être en partie subjectives, présentent des rentabilités lissées ou retardées. Enfin, leur composition n’est pas connue. Les indices basés sur des investissements indirects sont typiquement constitués à partir de supports d’investissement immobilier cotés et souffrent par conséquent d’une forte exposition au risque de marché. Pour traiter ces différents problèmes, l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France utilise comme sous-jacents des fonds immobiliers non cotés, placés sous le régime des SCPI françaises, en écartant les fonds les moins liquides.

www.edhec-risk.com

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