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Patrick d’Humières
Complétant d’autres initiatives sectorielles telles que celle de l’ISA (International Sustainability Alliance), qui a défini neuf KPIs pour l’industrie immobilière, ces recommandations s’inscrivent à la fois dans les pratiques de reporting volontaire, maintenant bien ancrées au sein des foncières, et dans les pratiques de reporting obligatoire qui se développent en Europe et notamment en France, à l’instar de l’article 225 de la loi Grenelle 2.
L’objectif est également de faciliter la comparabilité entre foncières, grâce à des indicateurs parfaitement définis, pertinents et transparents.
Les indicateurs clés portent sur quatre thématiques environnementales majeures :
- L’énergie
- Les gaz à effet de serre
- L’eau
- Les déchets
Pour cette première version du guide, EPRA s’est volontairement limitée aux indicateurs environnementaux ; des indicateurs sociaux et sociétaux pourront être introduits dans une version ultérieure.
La mesure porte tant sur les quantités globales - mesure en valeur absolue - que sur des ratios sectoriels - mesure en intensité. Les deux types d’indicateurs sont complémentaires : la mesure en valeur absolue permet d’avoir une approche précise des risques, tandis que la mesure en intensité est indispensable à l’analyse de la performance. Ce recueil de « Best Practices » s’est très largement appuyé sur le « draft » de la publication sectorielle de la GRI : Global Reporting Initiative’s Construction and Real Estate Sector (GRI CRESS), qui sera lancé le 22 septembre 2011.
L’EPRA est une association à but non lucratif, basée à Bruxelles, qui regroupe plus de 200 membres professionnels de l’immobilier, investisseurs et conseil, représentant environ 250 milliards d’euros de patrimoine. Sa mission consiste à établir les meilleures pratiques dans le domaine du reporting financier et extra-financier.
Ce guide a été élaboré par la commission Sustainability de l’EPRA, en concertation directe avec de nombreux membres et avec l’appui du cabinet de conseil en immobilier Jones Lang LaSalle.
Approche générale et périmètre
Le guide comporte des recommandations dites « Core », qui doivent être la base de tout reporting extra-financier, et des recommandations dites « Additionnelles », destinées à des foncières ayant une expérience significative du reporting sociétal. En terme de périmètre des activités couvertes, les recommandations du guide EPRA portent sur les activités liées à l’exploitation du parc immobilier existant ainsi qu’aux bâtiments propres aux opérations (par exemple le siège social). Les activités de construction des bâtiments ne sont pas incluses dans le périmètre du guide EPRA.
La définition du périmètre organisationnel doit être alignée sur celle du GHG Protocol (Green House Gas Protocol), qui distingue trois méthodes de consolidation : contrôle opérationnel, contrôle financier et proportionnelle. La méthode du contrôle opérationnel semble être la plus pratiquée par les professionnels de l’immobilier en Europe, toutefois EPRA ne se positionne pas davantage en faveur de l’une ou l’autre des méthodes.
Les ratios proposés par le guide EPRA sont de deux ordres : la mesure rapportée à la superficie, exprimée en m2, et le taux d’occupation, exprimé en nombre de personnes. Des explications précises doivent être fournies quant à la manière de les calculer en fonction du type d’espace (bureaux, centre commercial, bâtiment industriel …).
Il est important d’indiquer dans le reporting extra-financier toutes les informations nécessaires à la compréhension de la formation des indicateurs ; on précisera en particulier le périmètre organisationnel retenu, la méthode de consolidation choisie, le mode de calcul des ratios, …
Pour chaque indicateur, on devra préciser le taux de couverture, c’est à dire le % du périmètre pris en compte, exprimé soit par rapport à la superficie totale soit par rapport au nombre total de bâtiments.
L’évaluation de la performance se fera par comparaison des mesures en valeur absolue, sur 3 années complètes et à périmètre constant, comme pour le reporting financier. Ce qui implique éventuellement d’exclure du périmètre un certain nombre de biens acquis ou cédés au cours de la période de référence, qui viendraient fausser la comparaison. Des précisions sur la performance passée devront également se faire au travers d’explications purement textuelles, et sur la performance future attendue au travers des plans d’actions engagés. Afin de faciliter l’analyse selon des critères géographiques (pays, région, …) ou typologiques (résidentiel, bureaux, centre commercial, …) EPRA recommande d’effectuer une segmentation des indicateurs selon ces deux critères. Cette segmentation concerne à la fois les indicateurs en valeur absolue et en intensité.
Vers le reporting intégré
La segmentation du reporting extra-financier doit se faire selon les mêmes critères que celle du reporting financier. Des explications seront fournies lorsqu’une segmentation additionnelle sera utilisée. Au delà du reporting extra-financier - ou rapport de développement durable, EPRA préconise de faire figurer au sein du reporting financier des éléments relatifs à la performance extrafinancière de l’entreprise. Il s’agira d’intégrer à minima une synthèse des indicateurs clés dans le document de référence ou le rapport annuel, complétée par des explications relatives à la performance passée et la performance future attendue. Un exemple-type est fourni dans le guide EPRA.
Du bon usage des indicateurs
Les indicateurs mesurés en valeur absolue sont calculés uniquement à partir des consommations gérées et obtenues par la foncière. Lorsque ces consommations correspondent non seulement aux parties communes mais également à une utilisation privative des locaux, elles seront rapportées de façon séparée mais incorporées au total. Les indicateurs correspondant à des ratios peuvent intégrer des consommations gérées localement par les locataires d’espaces privatifs. Cette approche permet d’avoir une approche globale de la mesure de l’intensité énergétique ou carbone pour l’ensemble de l’espace. EPRA anticipe que de plus en plus, les foncières auront accès aux relevés de consommations de leurs locataires, ce qui permettra d’augmenter le périmètre d’analyse des données et améliorera ainsi la précision du reporting RSE. Pour le calcul des ratios, la cohérence entre numérateur et dénominateur est un élément clé de la fiabilité du reporting et un point de vigilance majeur.
Autres indicateurs à considérer
Au delà des indicateurs relatifs aux quatre thématiques clés retenues dans cette première version du guide, EPRA préconise de s’intéresser à d’autres questions majeures liées au management environnemental :
- Le transport, qu’il s’agisse du transport des employés ou de celui des visiteurs
- Les gaz réfrigérants utilisés dans les systèmes de climatisation, considérant leur impact pas toujours négligeable sur les émissions directes de GES de l’entité
- L’impact financier des mesures environnementales, comme les coûts et les taxes, les économies, les revenus indirects, …
- La vérification des données extra-financières par un tiers externe et indépendant, qui permet de renforcer considérablement la crédibilité des données rapportées.
Patrick d’Humières
www.institutrse.com
L’objectif est également de faciliter la comparabilité entre foncières, grâce à des indicateurs parfaitement définis, pertinents et transparents.
Les indicateurs clés portent sur quatre thématiques environnementales majeures :
- L’énergie
- Les gaz à effet de serre
- L’eau
- Les déchets
Pour cette première version du guide, EPRA s’est volontairement limitée aux indicateurs environnementaux ; des indicateurs sociaux et sociétaux pourront être introduits dans une version ultérieure.
La mesure porte tant sur les quantités globales - mesure en valeur absolue - que sur des ratios sectoriels - mesure en intensité. Les deux types d’indicateurs sont complémentaires : la mesure en valeur absolue permet d’avoir une approche précise des risques, tandis que la mesure en intensité est indispensable à l’analyse de la performance. Ce recueil de « Best Practices » s’est très largement appuyé sur le « draft » de la publication sectorielle de la GRI : Global Reporting Initiative’s Construction and Real Estate Sector (GRI CRESS), qui sera lancé le 22 septembre 2011.
L’EPRA est une association à but non lucratif, basée à Bruxelles, qui regroupe plus de 200 membres professionnels de l’immobilier, investisseurs et conseil, représentant environ 250 milliards d’euros de patrimoine. Sa mission consiste à établir les meilleures pratiques dans le domaine du reporting financier et extra-financier.
Ce guide a été élaboré par la commission Sustainability de l’EPRA, en concertation directe avec de nombreux membres et avec l’appui du cabinet de conseil en immobilier Jones Lang LaSalle.
Approche générale et périmètre
Le guide comporte des recommandations dites « Core », qui doivent être la base de tout reporting extra-financier, et des recommandations dites « Additionnelles », destinées à des foncières ayant une expérience significative du reporting sociétal. En terme de périmètre des activités couvertes, les recommandations du guide EPRA portent sur les activités liées à l’exploitation du parc immobilier existant ainsi qu’aux bâtiments propres aux opérations (par exemple le siège social). Les activités de construction des bâtiments ne sont pas incluses dans le périmètre du guide EPRA.
La définition du périmètre organisationnel doit être alignée sur celle du GHG Protocol (Green House Gas Protocol), qui distingue trois méthodes de consolidation : contrôle opérationnel, contrôle financier et proportionnelle. La méthode du contrôle opérationnel semble être la plus pratiquée par les professionnels de l’immobilier en Europe, toutefois EPRA ne se positionne pas davantage en faveur de l’une ou l’autre des méthodes.
Les ratios proposés par le guide EPRA sont de deux ordres : la mesure rapportée à la superficie, exprimée en m2, et le taux d’occupation, exprimé en nombre de personnes. Des explications précises doivent être fournies quant à la manière de les calculer en fonction du type d’espace (bureaux, centre commercial, bâtiment industriel …).
Il est important d’indiquer dans le reporting extra-financier toutes les informations nécessaires à la compréhension de la formation des indicateurs ; on précisera en particulier le périmètre organisationnel retenu, la méthode de consolidation choisie, le mode de calcul des ratios, …
Pour chaque indicateur, on devra préciser le taux de couverture, c’est à dire le % du périmètre pris en compte, exprimé soit par rapport à la superficie totale soit par rapport au nombre total de bâtiments.
L’évaluation de la performance se fera par comparaison des mesures en valeur absolue, sur 3 années complètes et à périmètre constant, comme pour le reporting financier. Ce qui implique éventuellement d’exclure du périmètre un certain nombre de biens acquis ou cédés au cours de la période de référence, qui viendraient fausser la comparaison. Des précisions sur la performance passée devront également se faire au travers d’explications purement textuelles, et sur la performance future attendue au travers des plans d’actions engagés. Afin de faciliter l’analyse selon des critères géographiques (pays, région, …) ou typologiques (résidentiel, bureaux, centre commercial, …) EPRA recommande d’effectuer une segmentation des indicateurs selon ces deux critères. Cette segmentation concerne à la fois les indicateurs en valeur absolue et en intensité.
Vers le reporting intégré
La segmentation du reporting extra-financier doit se faire selon les mêmes critères que celle du reporting financier. Des explications seront fournies lorsqu’une segmentation additionnelle sera utilisée. Au delà du reporting extra-financier - ou rapport de développement durable, EPRA préconise de faire figurer au sein du reporting financier des éléments relatifs à la performance extrafinancière de l’entreprise. Il s’agira d’intégrer à minima une synthèse des indicateurs clés dans le document de référence ou le rapport annuel, complétée par des explications relatives à la performance passée et la performance future attendue. Un exemple-type est fourni dans le guide EPRA.
Du bon usage des indicateurs
Les indicateurs mesurés en valeur absolue sont calculés uniquement à partir des consommations gérées et obtenues par la foncière. Lorsque ces consommations correspondent non seulement aux parties communes mais également à une utilisation privative des locaux, elles seront rapportées de façon séparée mais incorporées au total. Les indicateurs correspondant à des ratios peuvent intégrer des consommations gérées localement par les locataires d’espaces privatifs. Cette approche permet d’avoir une approche globale de la mesure de l’intensité énergétique ou carbone pour l’ensemble de l’espace. EPRA anticipe que de plus en plus, les foncières auront accès aux relevés de consommations de leurs locataires, ce qui permettra d’augmenter le périmètre d’analyse des données et améliorera ainsi la précision du reporting RSE. Pour le calcul des ratios, la cohérence entre numérateur et dénominateur est un élément clé de la fiabilité du reporting et un point de vigilance majeur.
Autres indicateurs à considérer
Au delà des indicateurs relatifs aux quatre thématiques clés retenues dans cette première version du guide, EPRA préconise de s’intéresser à d’autres questions majeures liées au management environnemental :
- Le transport, qu’il s’agisse du transport des employés ou de celui des visiteurs
- Les gaz réfrigérants utilisés dans les systèmes de climatisation, considérant leur impact pas toujours négligeable sur les émissions directes de GES de l’entité
- L’impact financier des mesures environnementales, comme les coûts et les taxes, les économies, les revenus indirects, …
- La vérification des données extra-financières par un tiers externe et indépendant, qui permet de renforcer considérablement la crédibilité des données rapportées.
Patrick d’Humières
www.institutrse.com
