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Mercredi 18 Juin 2014

Adoption de la loi Pinel : absence de concertation et excès de réglementation vont compliquer la vie des entreprises en matière d’immobilier


Adoptée en moins de six mois, la loi Pinel n’est pas une bonne nouvelle pour les acteurs de l’immobilier, qu’ils soient locataires ou bailleurs. Lowendalmasaï décrypte les conséquences et les effets pervers pour les entreprises de la loi Pinel adoptée le 5 juin dernier par le Gouvernement.



- Ces mesures vont générer des dysfonctionnements importants sur les prix des biens du marché. En effet, la loi va limiter les possibilités de négociation sur les conditions d’offre de location en réduisant, par exemple, les possibilités de prise en charge des travaux de rénovation et d’amélioration du patrimoine par le preneur. Le deal « loyer négocié et/ou réalisation des travaux contre bail ferme » disparait, sauf à signer des baux de plus de 12 ans, ce qui aura l’effet de conduire à un déplafonnement systématique des loyers en fin de bail, effet inverse de celui recherché. L’arbitrage entre sécurisation à long terme de son loyer par le plafonnement et l’entente sur des travaux nécessaires ou un aménagement à court terme pour lancer plus sereinement une activité, devient dès lors infiniment plus problématique.

- L’idée de fixer un listing de charges non négociable sonne parallèlement le glas des contrats gagnant-gagnant. Un prochain décret prévoit de fixer cette répartition dans le marbre, ce qui ne facilitera pas le recours à la négociation pour les investisseurs les plus fragiles qui seront contraints, soit d’intégrer un montant prévisionnel « travail » dans leur loyer, soit de laisser se dégrader leur patrimoine. En effet, beaucoup d’investisseurs ou de loueurs ne disposent pas des fonds suffisants pour réaliser les investissements nécessaires à la réfection ou à la mise aux normes de leur patrimoine et négociaient jusqu’à ce jour, la prise en charge de certains des travaux avec les locataires en échange d’une réduction du loyer facial sur l’ensemble ou une partie du bail. Pour les constructions « clé-en-main », le bailleur devra établir un cash-flow à court terme au lieu d’être à même d’étaler son prévisionnel et les efforts consentis sur 6, 9 ou 12 ans, à moins qu’il n’impose à son locataire un bail supérieur en durée, ce qui conduira automatiquement au déplafonnement du loyer en fin de bail. « Une situation ubuesque pour une mesure sensée protéger ce même locataire, en particulier sur les emplacements les plus demandés » déclare Laurence Piloz, Responsable du Département Management des Coûts Immobiliers de Lowendalmasaï.

- L’encadrement du déplafonnement des loyers, une des mesures phares de la loi, est certainement la plus inquiétante, car elle introduit un mécanisme de lissage qui limite dorénavant la revalorisation à 10% par an du dernier loyer payé indexation comprise, ce qui entrainera une distorsion du marché et créera un véritable « choc de complexification » à long terme. Concrètement, en cas de déplafonnement de la VLC (Valeur locative commerciale), le bailleur ne pourra répercuter la hausse qu’à hauteur de 10% par an sur une période qui reste à déterminer. Les experts auront donc beaucoup de difficultés à déterminer les VLC par rapport à des valeurs « de voisinage » qui seront décorrélées de la valeur réelle du bien, le lissage empêchant le loyer de constituer une référence fiable à date. D’autre part, ce lissage risque de se télescoper avec de nouveaux déplafonnements ultérieurs, voir avec une indexation descendante. L’information sera plus difficilement accessible et on peut également craindre une augmentation des conflits judiciaires. « Basée sur l’idée fausse que la relation bailleur/locataire est exclusivement régie par la loi du plus fort, La loi Pinel a été adoptée à la va-vite et aucune vraie concertation n’a été engagée avec les professionnels du secteur. Aujourd’hui, cette loi va rendre infiniment plus complexe l’obtention d’accords gagnant-gagnant, paralyser les négociations et introduire encore plus de complexité dans un marché déjà illisible. C’est une véritable rupture d’équilibre de l’ensemble des relations bailleurs/locataires qui va engendrer une augmentation du nombre de contentieux. Il reste à espérer que le décret à venir concernant les charges laisse un peu de place à la concertation. » explique Laurence Piloz, Responsable du Département Management des Coûts Immobiliers de Lowendalmasaï.

Lowendalmasaï

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