Comment réaliser son achat de murs commerciaux ?

Moins connu et surtout moins risqué que l’investissement locatif, l’achat de murs commerciaux représente pourtant une alternative plus intéressante.

En effet, face à une réglementation fiscale qui affecte de plus en plus la rentabilité des logements, de nombreux investisseurs se tournent vers les locaux commerciaux qui permettent de profiter de multiples avantages.

Toutefois, ce placement ne s’adresse pas à toutes les catégories d’investisseurs compte tenu de son ticket d’entrée qui peut être assez élevé ainsi que de son caractère d’investissement sur le long terme.
Dans ce sens, il peut être assez intéressant de se renseigner au mieux sur la procédure, ainsi que les différentes possibilités qui existent pour réaliser un achat de murs commerciaux avant de se lancer.

Qu’est-ce que l’achat de murs commerciaux ?

Un particulier qui souhaite réaliser un investissement dans des murs commerciaux le fait généralement dans l’optique de les louer à une entreprise, un commerce, ou encore un exploitant. Ce type de placement se réfère à un achat de murs commerciaux encore appelés murs de boutique.

Il est important de ne pas confondre cette opération avec l’achat de fonds de commerce ou le droit au bail. En effet, ce dernier investissement représente une situation dans laquelle un locataire décide d’opter pour la propriété de son local.

Compte tenu de son caractère un peu particulier, l’investissement dans un local commercial reste un placement à effectuer avec des pincettes. Dans ce sens, quelques règles sont à respecter pour le réaliser.

Quelles sont les étapes à suivre ?

Effectuer un achat de murs commerciaux requiert un financement important ainsi qu’une certaine étude des biens disponibles pour mieux évaluer leur rentabilité.

Le fonds de financement

Idéalement, pour s’offrir un ticket d’entrée dans ce type de placement, les investisseurs doivent généralement souscrire à un crédit bancaire.

Toutefois, grâce à l’émergence de certaines plateformes de crowdfunding immobilier, il est devenu plus facile de trouver des investisseurs qui partagent le même intérêt. Ce qui permet de réunir les fonds nécessaires plus facilement, en plus de limiter les risques en cas d’échec.

Une autre alternative est envisageable à travers les SCPI qui permettent aussi dans un sens de réaliser un investissement participatif. Toutefois, compte tenu des taux de rentabilité et des divers frais associés à ces structures, il faudra choisir sa SCPI avec le plus grand soin.

Le type d’acquisition

Une fois le budget constitué, il convient de trouver un bien qui permette de profiter d’un rendement intéressant. Dans cette optique, trois possibilités sont envisageables :
• Choisir un bien présélectionné par une plateforme de financement participatif ;
• Investir dans des murs occupés ;
• Acheter des murs commerciaux libres.

La première option est aussi la plus simple, dans la mesure où elle permet de comparer des fiches de biens préétablies et de s’inscrire dans le pool d’actionnaires de son choix.

Dans le deuxième cas de figure, il est possible de se renseigner sur le bail du local, afin d’estimer le rendement du bien. Toutefois, pour un local commercial occupé, il faut prendre en compte les particularités du locataire actuel.

Si celui-ci est un mauvais payeur, diverses démarches peuvent être entreprises. Il serait cependant dommage de se retrouver à déloger un exploitant pour ensuite essayer d’en trouver un autre.
S’il s’agit d’un achat de murs commerciaux libres, l’étude de marché doit être approfondie.
En effet, il faudra s’interroger sur l’emplacement (centre-ville, quartier résidentiel, centre d’affaires, etc.), l’accessibilité ainsi que la nature des activités qui pourraient y être hébergées afin d’estimer au mieux la rentabilité de l’opération.

Quels sont les avantages à investir dans des locaux commerciaux ?

Dans la catégorie des investissements dans la pierre, l’achat de murs commerciaux comme des bureaux, des entrepôts ou des boutiques se révèle être une alternative plus intéressante que la location d’appartements grâce à deux avantages principaux.

Des rendements plus attrayants

Il est important de noter qu’à ses débuts, l’achat de murs commerciaux permettait de profiter de taux d’intérêts situés entre 10 et 12%.

Aujourd’hui, de plus en plus de personnes commencent à s’intéresser au marché, ce qui amène la moyenne des pourcentages reversés aux investisseurs dans les alentours de 8%. Cela représente tout de même presque le double des taux de rentabilité des biens résidentiels.

En outre, certains projets proposent encore aujourd’hui des pourcentages de 10% sur des projets de financement participatifs.

Il convient toutefois de placer son capital dans ces projets seulement après avoir vérifié le sérieux de la plateforme en question et d’avoir étudié en détail les conditions de l’offre. Pour savoir où placer son argent, cliquez ici.

Un placement sécurisé sur le long terme

La principale différence qui existe entre un contrat de bail locatif et celui d’un bail commercial se situe sur la durée. En effet, les baux de locaux commerciaux profitent de périodes d’engagement sur 3 ans, encore connues sous le nom de bail 3-6-9.

Ainsi un nouveau locataire ne peut pas arrêter un bail quand bon lui semble, il doit attendre la fin de sa période triennale, ce qui permet aux investisseurs d’avoir une bonne planification sur les loyers à venir.
Par ailleurs, les règles d’expulsion pour un locataire qui présente un défaut de paiement sont assez souples, ce qui oblige l’exploitant à respecter les délais au mieux, mais surtout à se conformer aux règles afin de ne pas perdre le capital investi dans le bail. Somme toute, l’achat de murs commerciaux représente un placement intéressant, à condition de savoir bien s’y prendre.