Sur la qualification de la faculté de substitution dans un compromis de vente.

Cour de cassation, 3ème Chambre civile, pourvoi n°11-14279

La propriétaire d'un appartement décide de le mettre en vente. Un mandat non exclusif est donné à une agence immobilière. L'appartement trouve preneur.

Un compromis de vente est signé le 22 octobre 2003 entre la propriétaire et les acquéreurs. Le compromis comprend la faculté de substitution de manière assez classique.

Les acquéreurs forment entre eux une société civile immobilière SCI qui est immatriculée le 11 février 2004. Les acquéreurs souhaitent que la SCI achète l'appartement en faisant application de la clause autorisant la substitution.

La propriétaire refuse cependant de signer l'acte en considérant que les conditions de réalisation de la vente n'étaient pas réunies.

La SCI assigne en perfection de la vente. La Cour d'appel de Paris, le 8 avril 2011, fait droit aux demandes des acquéreurs en déclarant la vente parfaite.

La propriétaire de l'appartement forme un pourvoi. Elle estime que la faculté de substitution doit s'analyser comme une cession de créance soumise aux conditions de l'article 1690 du code civil.

L'article 1690 du code civil prévoit la nécessité de signifier la cession au débiteur cédé.

« Le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur.
Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. »

La Cour de cassation ne partage cependant pas l'analyse de la propriétaire et juge comme l'avait fait la Cour d'appel que la faculté de substitution prévue dans un compromis de vente ne constitue pas une cession de créance. Il n'y a donc aucune obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil.

La SCI n'avait donc pas besoin de signifier à la propriétaire la mise en oeuvre de la clause de substitution insérée au compromis de vente.

La Cour de cassation avait, dans une décision de 1993 (C. Cass. 3ème Ch. Civ. 7 juillet 1993 pourvoi n° 91-12368), semblé juger l'inverse. Il avait été jugé que pour être opposable aux tiers, la cession d'une promesse synallagmatique devait respecter les formalités de l'article 1690 du Code civil, à la différence de la promesse unilatérale.

Sommes nous en présence d'un revirement ou le compromis de vente a t'il été perçu comme une simple promesse unilatérale non soumise aux formalités de publicité de la cession ?

Le « compromis de vente » semblait constituer une promesse synallagmatique de vente avec un engagement réciproque des vendeurs et des acquéreurs ou pour reprendre la définition classique un acte qui formalise le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

La Cour de cassation opérerait donc un revirement par cet arrêt en n'exigeant plus que la substitution d'un acquéreur obéisse aux formalités de l'article 1690 du code civil.

Par Olivier VIBERT
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