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SIMI : Une entreprise doit-elle acheter ou louer ses locaux professionnels ?


Face à la conjoncture actuelle et au ralentissement de certains segments de l’immobilier d’entreprise, le SIMI a souhaité savoir s’il était préférable pour une entreprise de louer ou d’acheter ses locaux professionnels. Question cruciale pour les entreprises et leurs dirigeants.




Le SIMI, salon de l’immobilier d’entreprise, ouvrira ses portes les 3, 4 et 5 décembre prochains au Palais des Congrès à Paris. Rendez-vous incontournable des décideurs de l’immobilier d’entreprise en France, le SIMI réunira 350 exposants et près de 15 000 professionnels, représentant tous les secteurs du monde de l’immobilier d’entreprise : utilisateurs, promoteurs et aménageurs, investisseurs, conseils immobiliers, architectes, élus, banques et assurances…

Il sera possible de trouver des réponses concrètes sur tous les aspects de l’immobilier d’entreprise en France. L’occasion, en plein coeur de l’actualité, de dresser un bilan exhaustif de la profession et d’appréhender les nouvelles donnes et enjeux économiques d’un secteur passionnant.

Au sommaire :
- Le point de vue de DTZ, Cabinet de conseil international en immobilier d’entreprise
- Le point de vue de Lefèvre Pelletier & associés, Cabinet d’avocats
- Le point de vue de Mobilitis, Conseil et ingénierie immobilière
- Le SIMI 2008 en bref

Le point de vue de DTZ - Cabinet de conseil international en immobilier d’entreprise
Propos recueillis auprès de : Matthieu Garreaud - Directeur des ventes d’immeubles et locaux vides d’occupation
Philippe Codant – Directeur développement durable

Ces dernières années, le principe de « devenir propriétaire pour le prix d’un loyer » a contribué à la hausse des achats de locaux professionnels. Une tendance largement dûe à des prêts bancaires accordés sur la base d’un apport minime, voire nul, et à des taux compétitifs. Mais, qu’en est-il aujourd’hui et qu’est-ce qui pousse une entreprise à louer ou à acheter ?

Un marché en mutation
Dans un contexte de crise financière, il devient plus difficile de se porter acquéreur d’un bien immobilier : les prix n’ont pas encore baissé, tandis que les taux ont augmenté et que les banques se font plus exigeantes. Le marché a d’ailleurs amorcé un virage, certains types de biens ayant récemment été surestimés de manière artificielle, en raison de la rareté de l’offre. Les propriétaires acceptent difficilement de baisser leur prix de vente, ce qui reviendrait à diminuer la valeur de leur patrimoine, mais ils courent le risque d’en subir les conséquences en se voyant contraints, à terme, de vendre moins cher encore.

Les bénéficiaires de cette crise seront, à n’en pas douter, les acteurs disposant de liquidités et pouvant se permettre d’acheter sans s’endetter massivement, voire sans emprunter : institutionnels, caisses de retraite, investisseurs du type SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)… Une offre non conditionnée par l’obtention d’un prêt est aujourd’hui un précieux atout.

Qui achète et qui loue ?
La décision d’acheter ou de louer ses locaux professionnels repose également sur une combinaison de données : cela dépend de l’activité de l’entreprise, de sa taille, de sa stratégie de développement…
Parmi ceux qui préfèrent acheter, on trouve généralement les PME/PMI, ainsi que les libéraux (experts comptables, médecins, avocats...), des structures à dimension familiale, qui voient dans l’acquisition de leurs locaux un moyen de se constituer un patrimoine.
D’autres font le choix de louer pour des raisons de souplesse. C’est le cas de grands groupes, qui comptent de nombreuses filiales et sont de gros consommateurs de surface, se ménageant ainsi la possibilité de quitter leurs locaux ou d’en changer plus librement.

Quoi qu’il en soit, la pierre constitue une valeur refuge. Un bien immobilier vit, traverse les âges et peut être rénové, loué ou vendu : il aura toujours de la valeur. Sans oublier que la constitution d’un patrimoine offre une alternative de choix à un système de retraite fragilisé.

Et le développement durable dans tout ça ?
Bâtiments Haute Qualité Environnementale (HQE) ou encore à Haute Performance Energétique (HPE) : dans le neuf, l’immobilier est désormais encadré par la réglementation et la tendance n’est pas près de s’inverser. Même si cette nouvelle génération de locaux implique un surcoût, que ce soit à l’achat ou à la location, elle présente de nombreux avantages.

Pour les entreprises qui louent, il s’agit tout d’abord de réaliser des économies sur leurs charges de fonctionnement, la consommation d’énergie se trouvant réduite. Dès lors que les critères de santé et de bien-être sont effectivement pris en compte, elles améliorent également la productivité de leur personnel et réduisent le taux d’absentéisme. Enfin, elles bénéficient d’un plus en terme d’image, qui profite à leur clientèle, à leurs équipes et à leur réputation.

Pour les entreprises qui achètent, ces atouts sont valables, mais d’autres paramètres viennent s’y greffer. Premièrement, elles optimisent la valeur de leur patrimoine, puisqu’il sera de plus en plus difficile de vendre ou de louer un bien qui ne serait pas en adéquation avec les nouvelles normes. La question à se poser est celle du temps de retour sur investissement, qui doit se situer entre 8 et 10 ans. Enfin, cette décision repose sur la stratégie de l’entreprise : des institutionnels (banques, assurances, caisses de retraite…) ayant une vision globale évalueront jusqu’aux risques liés à la démolition du bâtiment, alors que des acteurs raisonnant à court terme (fonds financiers, par exemple) se baseront sur la rentabilité immédiate.

Bien choisir ses locaux : les clés du succès
Il va sans dire qu’en raison de leur dynamisme certaines villes sont particulièrement attractives, telles que Paris, Lyon, Marseille, Lille et Nantes. Si l’on prend la région parisienne, une majorité d’entreprises s’est implantée intra-muros, ainsi que dans le département des Hauts-de-Seine, dans des zones particulièrement actives et offrant toutes les commodités requises.
En effet, la localisation géographique constitue le premier critère permettant de sécuriser soninvestissement lorsqu’on achète des locaux. Certains secteurs seront toujours plus demandés, comme par exemple les quartiers d’affaires ou les zones tertiaires très fréquentées, où l’on pourra revendre ou relouer plus aisément à des valeurs plus élevées.
De la même manière, un immeuble offrant une structure modulable trouvera plus facilement un acquéreur ou un locataire qu’un produit typé s’adressant à une clientèle ciblée. Par ailleurs, il faut s’informer quant à l’affectation juridique des locaux, afin de s’assurer que l’on peut bien y exercer son activité. Désormais, il est également impératif de réaliser différents diagnostics techniques : état de présence ou absence d’amiante, état des risques d’accessibilité au plomb, performances énergétiques, état parasitaire relatif à la présence de termites, état des risques naturels et technologiques.

REPERES
Le 1er semestre 2008 en Ile-de-France
- 1 683 ventes, représentant 1 175 000 m2
- Des surfaces essentiellement inférieures à 500 m2
- Un prix moyen de 6 600€/m2
- Un marché concentré sur Paris (plus de la moitié des ventes) et notamment le centre-ouest et le quartier central d’affaires (un tiers des ventes)
- 20% de transactions réalisées par le secteur juridique et conseil et 55% des surfaces acquises par le secteur industriel (dont l’acquisition du nouveau site des
Laboratoires SERVIER représente une part importante)
- Ces 5 dernières années, 10 à 13% de la demande placée représente des ventes auprès d’utilisateurs, contre 87 à 90% de location.
Informations issues de l’étude « Le marché des ventes de bureaux libres d’occupation en Ile-de-France », publiée par DTZ en juillet 2008.

Le point de vue de Lefèvre Pelletier & associés - Cabinet d’avocats
Propos recueillis auprès d’Eglantine Lioret, avocat spécialisée en droit fiscal

Louer ou acheter ses locaux professionnels : un choix qui repose sur l’organisation des patrimoines personnel et professionnel de l’entrepreneur et sur sa capacité de financement, mais dont les enjeux fiscaux peuvent être significatifs. Location et achat entraînent des conséquences fiscales différentes, que l’entrepreneur doit correctement apprécier pour prendre une décision éclairée et adaptée aux objectifs poursuivis.

Les avantages de la location
Certaines entreprises, qu’elles soient commerciales, industrielles ou prestataires de services, font le choix de la location pour des raisons purement stratégiques. En effet, si les banques finançaient encore récemment des projets à hauteur de 80% ou plus, elles n’accordent désormais plus de prêts
aussi souples et pourraient ne plus couvrir que 50 à 60% du financement dans un avenir proche. Pour l’entreprise se pose alors la question de l’utilisation de ses fonds propres : ce qu’elle investit dans l’acquisition d’un bien immobilier ne profitera pas, du moins directement, au développement de son
activité.

Pourquoi acheter ?
L’acquisition d’un bien immobilier afin d’y exercer son activité représente pour l’entreprise une alternative intéressante, dans la mesure où elle ne verse pas de loyers à fonds perdus et inscrit ses locaux à son actif, ce qui lui permet de les amortir.
Le financement résulte pour partie d’un prélèvement sur les fonds propres de l’entreprise et, pour le solde, d’un emprunt bancaire. Le crédit-bail est un mode alternatif de financement de l’investissement.
Dans le cadre d’une acquisition, l’entreprise doit prendre en compte plusieurs aspects, comptable, fiscal et financier. Tout d’abord, le remboursement des intérêts est déductible du résultat imposable. Ensuite, l’amortissement du bien immobilier impacte le résultat de l’entreprise et, par ricochet, réduit son assiette d’imposition, sans nécessiter aucun décaissement. Le calibrage du financement peut donc consister à équilibrer l’amortissement avec les besoins de trésorerie nécessités par le remboursement du capital du prêt.

Quelques subtilités financières
L’actif immobilier peut être inscrit au bilan de l’entreprise ou être détenu par l’intermédiaire d’une SCI (Société Civile Immobilière). Dans cette deuxième hypothèse, d’une part, les commerçants, artisans ou dirigeants d’entreprises exercent leur activité professionnelle à titre individuel ou sous forme sociétaire (à responsabilité limitée) et, d’autre part, ils détiennent les titres de la SCI propriétaire des locaux. Ceux-ci sont loués par la SCI à l’entreprise ou à la société
commerciale. Cette organisation patrimoniale se rencontre fréquemment dans le cadre d’entreprises familiales, dont le dirigeant est assujetti à l’ISF1.

Elle permet notamment de bénéficier d’une exonération d’impôt en cas de revente de l’actif immobilier après 15 ans, mais parfois au prix d’une fiscalité alourdie pendant la détention de l’immeuble. Si les loyers versés par l’entreprise sont déductibles de son résultat imposable, ceux-ci constituent des revenus fonciers pour la SCI et sont donc passibles de l’impôt sur le revenu chez l’associé.

Une fois retraité, l’associé de la SCI a la possibilité de percevoir un complément de revenus en continuant de louer les biens immobiliers (au repreneur de son activité professionnelle, par exemple) ou de céder l’actif immobilier en franchise d’impôt sur le revenu, si le bien a été détenu pendant plus de 15 ans.

Depuis quelques années, les praticiens ont également développé la technique du démembrement de propriété : la société acquiert temporairement l’usufruit du bien et le dirigeant en conserve la nue-propriété. Ainsi, l’entreprise économise le versement d’un loyer et amortit son investissement. De son côté, le dirigeant peut réduire sa part de financement personnel et revendre le bien, dont il devient pleinement propriétaire au terme de l’usufruit, en bénéficiant d’une fiscalité favorable (réduction ou exonération des plus-values). Ce schéma doit être utilisé avec prudence et dans des circonstances appropriées pour ne pas être critiqué par l’administration sur le fondement de l’abus de droit ou de l’acte anormal de gestion.
(1) L’exonération d’ISF au titre des biens professionnels est étendue sous certaines conditions à l’immobilier professionnel.

Le point de vue de Mobilitis - Conseil et ingénierie immobilière
Propos recueillis auprès d’Alexis Motte, Président

Bureaux, commerces, espaces de stockage, bâtiments logistiques… : l’immobilier d’entreprise doit être perçu comme un outil stratégique. Et, à la location comme à l’achat, le choix ne dépend pas tant du métier ou du secteur d’activité de la société, que de ses objectifs économiques, humains et de développement. Les questions à se poser sont variées : perspectives de croissance, rationalisation des coûts, problématique de recrutement, logique géographique, constitution d’un patrimoine…

L’immobilier, un outil au service de l’entreprise
La décision d’acheter ou de louer est une conséquence de la stratégie immobilière définie par l’entreprise, elle-même inscrite dans sa stratégie globale et avec une vision sur le long terme. Un bien en exploitation, c'est-à-dire que l’entreprise va utiliser elle-même pour exercer son activité, doit avant tout répondre aux besoins de cette activité. Un grand cabinet de conseil aux effectifs pour la plupart nomades n’a pas les mêmes préoccupations qu’une industrie restructurant ses activités ou encore qu’une agence de publicité aux locaux destinés à porter sa communication.

En parallèle des besoins immobiliers de l’entreprise, sa stratégie dépend aussi des conditions du marché. L’immobilier est en effet une ressource dynamique, soumise à des événements endogènes (investissements, choix de développement…) et exogènes (comme le marché, par exemple). Une stratégie immobilière engage l’entreprise sur le long terme, de façon structurelle, mais elle doit aussi permettre des adaptations sur le court terme, de façon conjoncturelle.

L’acquisition de biens s’inscrit plutôt dans une perspective de long terme, puisqu’une vente constitue une opération plus complexe qu’une résiliation de bail. Il s’agit alors de constituer un patrimoine qui représentera un investissement. Structuré et porté par différents types de véhicules financiers, ce patrimoine peut aussi devenir un outil de fidélisation pour les cadres, quand il est utilisé comme fonds complémentaire de retraite. Dans un monde où il devient difficile de conserver les savoir-faire et où la question des retraites se pose de façon de plus en plus insistante, cette option prend tout son sens.

Louer ou acheter : comment tirer parti du retournement du marché ?
La baisse de la demande placée (surface louée) et l’augmentation de l’offre sont constitutifs d’une tendance à la baisse des loyers et font que le marché est aujourd’hui favorable aux utilisateurs. Des opportunités se créent pour louer ou acquérir des biens à des conditions plus avantageuses que dans un passé récent.

Un marché locatif à la baisse
2007 : 2 700 000 m2 loués en IDF
Prévision 2008 : 2 200 000 m2 loués en IDF
Prévision 2009 : 1 800 000 m2 loués en IDF

Le moment est donc opportun pour les entreprises de réfléchir à leurs implantations, d’envisager de déménager ou de renégocier leurs loyers. Elles peuvent notamment le faire en s’appuyant sur l’indice INSEE du coût de la construction, sur lequel sont indexés tous les loyers. Depuis 2000, la progression annuelle de cet indice dépasse régulièrement les 5%, avec pour conséquence une augmentation significative des loyers. Ceux-ci peuvent ainsi se retrouver en complet décalage avec les valeurs de marché pratiquées aujourd’hui. Or, selon les dispositions de l’article L145.39 du Code du Commerce, si par le jeu de l’indice le loyer évolue de plus de 25%, il est possible pour les cocontractants de demander la révision du loyer, afin qu’il corresponde à la valeur locative de
marché.

Dans le cas d’une acquisition, il convient désormais de conjuguer une opération à bon rendement et un crédit compétitif, à l’heure où les banques se montrent plus frileuses à l’égard des emprunteurs. L’achat a du sens aujourd’hui si l’on acquiert un bien à 15 ou 20% en dessous de la valeur locative présentée par le marché.

Quoi qu’il en soit, dans la situation actuelle, c’est l’anticipation qui prime et il peut être bénéfique de louer, le temps de voir venir avant d’acheter.

La question du développement durable
Si le label Haute Qualité Environnementale (HQE) est connu par son nom du grand public, il ne concerne qu’une petite partie du développement durable appliqué à l’immobilier. Il existe de nombreuses autres réglementations en la matière, qui jouent un rôle croissant dans l’organisation des entreprises.
La question du développement durable en immobilier se pose aujourd’hui sous deux angles principaux aux entreprises. Il s’agit, d’une part, d’une démarche éthique, répandue déjà dans beaucoup de grandes entreprises, surtout dans celles des secteurs de l’énergie ou de l’industrie, et, d’autre part, de maîtrise des coûts d’exploitation, en particulier sur le plan énergétique. Les constructions neuves sont globalement plus respectueuses de l’environnement et présentent des bilans énergétiques meilleurs.

Dans une logique d’acquisition, avec le durcissement des normes et les aléas du coût de l’énergie, il est évident qu’un bien immobilier s’inscrivant dans une démarche de développement durable sera mieux valorisé le jour où l’entreprise souhaitera le proposer à location ou le revendre. Et, au regard
de l’obsolescence de l’immobilier d’entreprise, ce critère devient central.

LE SIMI 2008 EN BREF…
Date 3, 4 et 5 décembre 2008
Lieu Palais des Congrès - Porte Maillot - Paris
Horaires 3 décembre : 9h00 – 19h00
4 décembre : 9h00 – 21h00
5 décembre : 9h00 – 18h00
Commissaire général Jean-Hugues Morel
www.salonsimi.com
jean-hugues.morel@groupemoniteur.com
Téléphone 01 40 13 50 24
Organisateur GROUPE MONITEUR
Superficie 14 000 m2
Exposants 350
Visiteurs attendus 15 000
Répartis en 8 cycles et 52 conférences dédiées au marché de l’immobilier, aux utilisateurs, aux investisseurs, aux régions, au property management, à l’expertise, à l’architecture et à l’Europe.
Les Grands Prix (4 catégories) : immeuble neuf, rénové, mixte et logistique

Jeudi 13 Novembre 2008
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