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Rapport sur le marché suisse des bureaux 2014


Moins de bureaux vacants - L'avalanche d'offres transitoirement différée.




Il est intéressant de noter qu'en 2013 le taux d'offre du marché suisse des bureaux est tombé à 4,1%. Cette évolution est à mettre sur le compte de la stabilité de la demande, mais s'explique également par le fait que de nombreuses surfaces devenues vacantes n'ont pas encore été mises sur le marché pour diverses raisons. Parallèlement à un portefeuille de projets bien rempli, la surabondance de l'offre qui se profile pourrait fortement impacter le marché des bureaux d'ici un à trois ans.

En 2013, l'offre d'espaces de bureaux disponible dans un délai de six mois dans les 20 plus grandes agglomérations suisses a baissé de 214.000 m² par rapport à l'année précédente pour s'établir à 1.608.000 m². Cela correspond à un taux d'offre de 4,1%. Le niveau de l'offre ressort ainsi à peu près équivalent à ce qu'il était en 2011 et bien plus faible qu'en 2012 avec 4,7%. Le prix moyen de location des surfaces de bureau est resté stable par rapport à l'année précédente à CHF 258 par m2 et par année (net).

L'augmentation escomptée de l'offre ne s'est concrétisée en 2013 que dans certaines zones. Pour l'ensemble du marché, les facteurs induisant une réduction de l'offre ont prévalu. Cela provient du fait que, notamment dans les centres-villes, de nombreuses surfaces de bureaux vides ne sont actuellement pas sur le marché parce qu'elles sont en cours de repositionnement et/ou de rénovation. À cela s'ajoute que certains projets d'immobilier neuf ont été reportés faute d'avoir atteint jusqu'à présent le taux de prélocatation nécessaire. Lorsque tout cela se conjugue avec la mise en chantier de nouveaux projets comme, par exemple, les prochaines étapes du centre Europaallee à Zurich, cela génère une réserve de projets surabondante et le risque d'une avalanche d'offres. Celle-ci peut potentiellement nuire au marché des bureaux à l'horizon des trois années qui viennent et augmenter considérablement le stock d'offres disponibles.

Premiers signaux d'alerte - les entreprises répugnent à s'implanter durablement

Le fait de savoir si l'accroissement de l'offre entraînera une augmentation massive des surfaces vacantes dépend principalement de l'évolution de l'économie et, en conséquence, de la propension des entreprises à investir. Les premiers signaux d'alerte se sont fait sentir en 2013: La signature d'un contrat de bail est un processus de plus en plus long et peut actuellement durer plusieurs mois. En effet, les entreprises étudient simultanément plusieurs offres et ont un besoin élevé de sécurité. On constate dans le même temps que de nombreuses entreprises répugnent à s'implanter durablement. C'est pourquoi le marché est actuellement confronté au défi de devoir fidéliser les locataires principaux nécessaires au développement de grands projets.

Situation stable dans le centre de Zurich

Le recul de l'offre de surfaces disponible s'est également fait sentir dans le bassin économique de Zurich. Fin 2013, celle-ci s'établissait à 734.000 m2, ce qui correspond à une baisse de 123.000 m2 par rapport à l'année précédente. Un net recul a été constaté sur les marchés de Zoug, de l'Oberland zurichois et de Baden. Dans le quartier central des affaires (CBD) de Zurich, l'offre a affiché une légère hausse de 4.000 m² pour s'établir à 99.000 m², très proche du niveau de l'année précédente. La qualité des espaces de bureau disponibles dans le quartier central des affaires (CBD) demeure excellente et les loyers devraient pouvoir se maintenir à un niveau élevé.

Demande stable à Bâle et à Berne

Dans la zone économique de Bâle, en 2013, l'offre de surfaces de bureaux a également diminué, passant de 157.000 m² à 119.000 m² actuellement. Les grandes entreprises pharmaceutiques continuent de soutenir la demande. Roche a notamment loué de nouveaux locaux dans la maison Peter-Merian et projette un nouveau site de production dans le Petit-Bâle. Par ailleurs, des entreprises du secteur financier et fiduciaire ainsi que les pouvoirs publics apparaissent comme des acteurs puissants.

À Berne, les services et les entreprises de la Confédération font partie des plus gros demandeurs du marché des bureaux. La surface proposée a reculé d'environ 21.000 m² pour s'établir à 100.000 m². Les reculs les plus importants ont été constatés dans la zone urbaine de Berne et dans la région d'Ittigen/Zollikofen.

Augmentation de l'offre à Genève

À Genève, la surface disponible a augmenté, à la différence de la plupart des marchés alémaniques, passant de 138.000 m² à 194.000 m². Fin 2013, le taux d'offre y était, avec 4,5%, au même niveau que dans la zone économique de Zurich. Plus de la moitié de l'augmentation de l'offre incombe à la ville de Genève elle-même, principalement en raison de modifications structurelles du secteur du private-banking et de la diminution de la demande de la part des organisations internationales. En conséquence, le prix des loyers a connu une légère baisse. Mais, à l'échelle nationale, ils restent les plus élevés du pays. Colliers s'attend à un accroissement du nombre des départs d'entreprises du centre de Genève, comme cela s'est produit à Berne. Cette évolution bénéficiera aux nouveaux bassins d'emploi situés en périphérie et à proximité de l'aéroport.

Le rapport complet 2014 sur le marché des bureaux, avec des données détaillées sur les zones économiques de Bâle, Berne, Genève, Lausanne et Zurich, est disponible pour téléchargement à l'adresse : colliers.ch/files/colliers_bmb_2014.pdf

Originaltext: Colliers International

Colliers International Suisse romande SA
Rue de Malatrex 32
1201 Genève | Suisse
colliers-ami.ch


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Vendredi 14 Février 2014
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