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Prévisions : chute de la Pierre !


Les niveaux de prix de l’immobilier sont situés aujourd’hui environ 5% au-dessus des plus hauts jamais connus de 2007. Ces prix sont complètement déconnectés de l'évolution des revenus, ce qui fragilise l’immobilier devenu valeur refuge de référence. En effet il est bon de rappeler les deux facteurs qui ont permis à l’immobilier de s’envoler ainsi : la crise des subprimes doublée d’une crise financière qui a affecté la bourse ou les portefeuilles et trésoreries des ménages investis en valeur mobilières et la chute sévère et historique des taux d’emprunt immobiliers permettant aux ménages de regagner en solvabilité.




Prévisions : chute de la Pierre !
La pierre regagnait ses lettres de noblesses. On se souvient de l’action France Telecom passée de 198 euros à moins de 6 euros un an plus tard. Lorsque les matières
premières rebondissent fortement en ce moment (voir graphique Crude Light Oil mis en ligne en 2007) impactant les hausses de prix de l’énergie dans un contexte alimenté par une nouvelle crise pétrolière, cela a pour effet de pousser l’inflation et d’appauvrir les ménages lorsque les salaires restent aux mêmes niveaux. C’est cette inflation que le Président de la BCE entend ainsi juguler.

Contrairement aux autres pays frontaliers pratiquant les prêts InFine : remboursement mensuel d’un loyer et ensuite de la totalité de la somme empruntée à l’échéance finale comme en Angleterre ou en Hollande, en France, le niveau déterminant pour emprunter est fixé par la règle du salaire et du fameux ratio de 30%. Même avec de solides garanties, les professions libérales de moins de trois années d’existence restent en dehors du jeu, même avec une IPPD pour hypothèque et une solide caution car les banques aujourd’hui sont devenues frileuses et ne jouent plus leur rôle. On ne prête qu’aux riches.

Il est vrai qu’aujourd’hui, nombre de biens immobiliers reviennent sur le marché après avoir été vendu plusieurs fois. L’attente des 45 jours du cédant après avoir signé chez le notaire tourne au stress au regard de la baisse de solvabilité des acquéreurs. On a rarement vu autant de biens revenir sur le marché malgré l’empressement et la fièvre des acquéreurs sur les seuls biens disponibles. Les salaires n’ont pas suivis, les incitations fiscales se sont envolées avec les promesses électorales (réduction d’impôts liés aux intérêts d’emprunts). Seule une forte croissance du revenu des ménages pourrait accroître leur capacité d'emprunt et contrebalancer la hausse des taux; cette hypothèse est toutefois peu probable dans le contexte économique actuel.

L’allongement de la durée de commercialisation de onze jours évaluée par century21 et la récente stabilité des prix parisiens annoncent une stabilité des prix en première et deuxième couronne pour septembre 2011. Les statistiques prendront bientôt en compte les prix de la promesse et non plus ceux de la signature. Le rebond du CAC et des valeurs mobilières, des matières premières devraient permettre de procéder à ce que l’on appelle dans la Finance un Reverse Flight to Quality, un retour vers la qualité en sens inverse. La capacité des flux de se déplacer d’un secteur sur un autre devenu plus attractif est considérable mais il y a rarement création de la masse monétaire. Les capitaux tout comme les particuliers se sont rués sur l’immobilier qui a tenu ses promesses. Le mouvement pourrait tout simplement prendre fin et s’inverser.

Le long cycle des divorces ayant atteint un pic de 50% en ville en 2005 pourrait également s’inverser sur fond de sortie de crise et une meilleure prévention. Les divorces alimentent la liquidité du marché, les ménages étant obligés de se repositionner sur deux logements susceptibles de recevoir les enfants.

L’immigration n’a cessé de grimper atteignant jusqu’à 500K ces dernières années et pourrait ralentir sur la mise en place d’une politique protectionniste pour contrer l’extrême droite à l’approche des élections présidentielles dans 14 mois et suite aux mesures prises pour contrer les flux massifs des crises Tunisienne et Libyenne. L’immigration impacte l’immobilier en créant une tension sur la demande. L’absence de produits sur le marché a été alimentée par les zigzags en matière de politique d’imposition cette dernière année avec des effets d’annonce non suivis et par l’absence marquée d’une politique de construction cohérente. Il nous aurait fallu un véritable plan Marshall de l’immobilier à la hauteur du baron Haussmann. Le risque de changement de majorité pourrait être vécu comme un risque de pression fiscale supplémentaire compte tenu du niveau des caisses de l’Etat.

Quoi qu’il en soit, la hausse de la BCE sera suivie d’autres hausses et impactera aussi bien les taux courts que les taux longs. On pourra raconter à nos petits-enfants comment il était possible pour un acquéreur de laisser dormir son argent sur des comptes rémunérés à 6 ou 7% pour faire des petits afin d’emprunter à taux fixe de 3.60% sur 25 ans chez LCL actuellement le favori en ouverture de comptes de particuliers, ….comptes immédiatement fermés chez ses concurrents après la signature chez le notaire.

L’abondance des biens à commercialiser pourrait connaître un pic au mois de juin 2011 à moins d’un an des incertitudes de la Présidentielle et après le relèvement drastique des taux de la BCE déjà bien anticipés par les banques de 0.40 depuis décembre et de plus de 0.50 pour les mois de mars et avril.

Est-il utile de préciser que malgré un chiffre de croissance positif réduit comparé aux allemands et à la politique outre-Atlantique, notre chômage, lui, reste au plus haut malgré l’emploi d’excellents limiers pour le nettoyage des statistiques et des salaires restés sur le bord de la route.

La conclusion réside dans ce que j’ai vécu en 1989 comme expert immobilier (CNAM/ICH) en charge de l’immobilier résidentiel chez Jean-Thouard. Les prix ont chuté de 40% en six mois lors de la crise immobilière. Les vendeurs continuaient d’espérer et les acquéreurs avaient renoncé. Après une période d’euphorie ou tout se vendait avec des enchères à la Hollandaise (enchères inversée suite à un prix attractif sur le PAP) s’ensuivit une période d’incertitude sans réalisation d’opération, puis les premiers articles de presse constatant que les biens de moindre qualité restaient sur le bord de la route puis l’amer constat : la baisse des prix de ceux qui voulaient vendre obligés suite à l’étranglement du prêt relais ou lors du classique déchirement des indivis.

A noter que les prix sont bien souvent gonflés par les particuliers avides et les agents immobiliers contraints d’estimer au-dessus de leurs propres estimations pour gagner le mandat salvateur en période de carence de biens sur le marché. La compétition fait rage. Certains particuliers n’hésitent plus à se faire rémunérer pour l’apport d’affaires ou d’informations. La marché immobilier est au détenteur du mandat ce que le marché du travail est au cabinet de chasse de tête en mission pour son client : un déséquilibre à la source des prix vertigineux observés en première couronne parisienne en mars 2011 !

La frilosité bancaire pour se couvrir, le ratio Prix des logements / revenus des ménages est à son zénith, la pression fiscale devrait augmenter sur la pierre au regard de nos déficits. La ruée des acquéreurs pour des biens de moyennes qualités n’aura qu’un temps. Nous explosons les compteurs en matière de prix comme si la crise n’était qu’un lointain souvenir mais je vous le confirme comme en 2008 ou la pierre a bien corrigé en fin d’année, ayant déjà prévue cela sur ce blog, le haut du tremplin n’est plus loin. Une hausse jugée 12 fois supérieure à l’inflation par nos économistes.

Celle-ci repose de plus en plus sur la pénurie de logements et le désir d'accession à la propriété. Les banques n'ont pas attendu Jean-Claude Trichet pour relever leurs taux de crédit. Le taux de l'OAT 10 ans, référence pour le calcul du taux des crédits immobiliers, augmente encore en février - pour le cinquième mois consécutif - avec une moyenne mensuelle de 3,51 % contre 3,43 % en janvier. Nous en sommes au seizième mois consécutif de hausse des prix de l'immobilier.

Le contraire eût été étonnant : les prix s'affichent toujours en hausse (+0,33% pour les appartements, et + 0,52% pour les maisons). Les délais moyens de transaction, eux, s'allongent : les propriétaires d'un bien immobilier doivent maintenant compter en moyenne cinq semaines pour vendre leur appartement et deux de plus pour vendre leur maison.

Il a suffi de 3 mois de hausse pour effacer 1 an de baisse des taux ! Et ce n'est pas fini car plus des deux tiers des banques avaient déjà augmenté leur taux fixe de 0,15 point en moyenne ces dernières semaines. Chaque hausse d'un point du crédit fait perdre 8 % de pouvoir d'achat immobilier. Le retracement de Fibonacci calculé sur la courbe des taux permet d'entrevoir des taux revenant rapidement au niveau des 5% contre les 3.50% début 2011.

Les prix du logement à Paris pourraient achever le c ycle de hausse immobilier en 2011, après avoir augmenté de 17,5% en 2010, portés notamment par la rareté de l'offre. Les taux d'emprunts immobiliers proposés par les banques commerciales dépendent directement du taux directement fixé par la BCE (taux auquel les banques se refinancent). Or, tous les experts s'accordent à dire que, si les prix immobiliers ont tant augmenté ces douze dernières années, c'est en grande partie grâce à des taux d'intérêt historiquement bas. Une remontée de ces taux pourrait donc marquer la fin de la hausse des prix des maisons et des appartements, voire provoquer un amorcement d'une baisse généralisée des prix de l'immobilier.

Si les taux continuent de grimper, la solvabilité des acheteurs ne pourra être compensée que par...une sévère correction des prix immobiliers ; Dois-je vous rappeler le vieil adage : vend ta maison tu pourras racheter la rue !

Comme je suis un homme de marché qui dit ce qu’il fait et fait ce qu’il dit, j’ai donc revendu ma résidence principale le mois dernier à un prix supérieur de 42% à son prix d’acquisition fin 2008 et vais de ce pas chercher une location dans l’attente en 2012 d’un fléchissement de la pierre.

Louis-Serge Real del Sarte
Consultant en Réseaux Sociaux d'Entreprise

Mercredi 23 Mars 2011
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