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Marché français de l’immobilier d’entreprise : perspectives 2013


A la veille de l’ouverture du SIMI, Cushman & Wakefield dresse un premier bilan du marché français de l’immobilier d’entreprise en 2012 et dessine quelques perspectives pour 2013.




Marché français de l’immobilier d’entreprise : perspectives 2013
Bilan 2012 et perspectives 2013 du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France

« 1,82 million de m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France entre le 1er janvier et la fin du mois de novembre 2012, soit une baisse relativement limitée de 12 % sur un an » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. La détérioration du climat économique et la très forte hausse du chômage ne se sont donc pas encore traduites par un blocage du marché locatif. Ainsi, le niveau d’activité enregistré depuis janvier nous permet, à un mois de la fin de l’année, de tabler sur une demande placée légèrement supérieure à 2 millions de m² en 2012, proche de la moyenne des dix dernières années (2,13 millions de m²).

Cette résistance tient pour une large part à la poursuite des stratégies de regroupement et de rationalisation des entreprises, à l’origine d’un nombre toujours important de grandes transactions. Les 74 mouvements supérieurs à 4 000 m² dénombrés depuis le début de 2012 (80 à la même période l’an passé) représentent ainsi 46 % de la demande placée totale, soit un volume de 840 000 m² dont le léger repli sur un an tient avant tout à la prise en compte, à la même période en 2011, du projet géant de SFR sur 134 000 m² à Saint-Denis. Ce volume est par ailleurs constitué à 62 % de bureaux neufs et d’un nombre important de clés-en-mains (le CNET sur 70 000 m² à Châtillon, Casino sur 30 000 m² à Vitry-sur-Seine, etc.).

« Attestant du positionnement très en amont des utilisateurs afin de profiter de conditions de bail optimales, ces opérations montrent aussi que les entreprises souhaitent conjuguer réduction de leurs coûts et modernisation de leur outil immobilier. Les secteurs tertiaires leur permettant de remplir ce double objectif restent donc logiquement les plus prisés » explique Olivier Gérard. Le nord, bien pourvu en termes de disponibilités foncières et de grandes surfaces neuves, est de ceux là.

Totalisant 210 000 m² loués aux utilisateurs depuis janvier, ce secteur, où Samsung a récemment pris à bail l’immeuble Ovalie à Saint-Ouen, confirme son dynamisme après les résultats déjà exceptionnels de 2011 (248 295 m² placés). Le marché des bureaux d’Ile-de-France a par ailleurs été animé par la volonté des utilisateurs de saisir les dernières grandes surfaces de qualité disponibles dans la capitale, dans Paris QCA (Sonepar sur 4 200 m² dans l’Astorg, Puig sur 3 920 m² au 65-67 avenue des Champs-Elysées) comme dans Paris Rive Gauche (l’ANSSI sur 8 000 m² dans Mercure, AT Kearney sur 2 000 m² au 23-25 rue de l’Université).

Plusieurs libérations de grandes surfaces par des administrations ou de grandes entreprises regroupant leurs effectifs en 1ère couronne alimenteront à plus ou moins long terme l’offre du QCA et de Paris Rive Gauche. La raréfaction de l’offre de qualité continuera néanmoins de s’y accentuer dans les prochains mois, contribuant au maintien des loyers prime à un niveau élevé. Ainsi, sur les 225 000 m² de bureaux en chantier actuellement disponibles dans la capitale, une large part concerne de grandes opérations situées en dehors de ces deux secteurs (le Garance dans Paris 20e, Parisquare dans Paris 11e, Pushed Slab dans Paris 13e) dont certaines ne seront pas, en outre, livrées avant 2015.

Cette pénurie localisée devrait motiver le report des utilisateurs sur des surfaces de bureaux rénovées ou de seconde-main de qualité de Paris et des Hauts-de-Seine. Elle pourrait aussi favoriser certains secteurs tertiaires émergents proches des secteurs établis. En 2013, la Boucle de Seine et le Sud pourraient en particulier s’attirer les faveurs des utilisateurs, tirant parti d’un nombre conséquent de grandes surfaces neuves (Bords de Seine à Bezons, Défense Autrement à La Garenne-Colombes, Viva à Malakoff, Area Prima à Châtillon, Fairway à Montrouge) et du renforcement récent ou à venir des réseaux de transports en commun (extension de la ligne T2 du tramway, création de la ligne T6 du tramway, extension de la ligne 4 du métro).

« Les reports de grands utilisateurs désirant mener à bien la rationalisation de leur immobilier devraient encore limiter le recul de la demande placée en 2013. Ces mouvements seront favorisés par des conditions de négociation généralement plus avantageuses, l’octroi de mesures d’accompagnement continuant de creuser l’écart entre loyers faciaux et loyers économiques. Toutefois, les efforts consentis par des bailleurs soucieux de limiter la vacance de leurs biens et de conserver leurs locataires devraient également accentuer la tendance à la renégociation, limitant le nombre de nouvelles transactions » indique Olivier Gérard.

Dans un contexte économique très dégradé, les difficultés des plus petites entreprises pourraient également peser sur l’activité du marché locatif en 2013, après une année 2012 déjà marquée par le net recul des prises à bail de petites et moyennes surfaces (- 16 % sur des surfaces inférieures à 4 000 m²). Enfin, le marché des bureaux d’Ile-de-France devrait continuer de souffrir de l’atonie du secteur de la banque-assurance qui, à la fin du mois de novembre 2012, ne constituait que 10 % du volume total des transactions supérieures à 4 000 m² (soit un volume de 81 000 m² contre une moyenne de 230 000 m² entre 2001 et 2011). La fin de la période électorale et la nécessité pour l’Etat de réduire ses dépenses devraient en revanche conduire à une accélération de sa politique immobilière et favoriser de nouveaux mouvements d’envergure.

Au final, les différentes tendances du marché des bureaux d’Ile-de-France laissent entrevoir une accentuation des contrastes du marché au profit des secteurs établis qui offrent quelques rares opportunités de qualité ou des secteurs tertiaires disposant de bureaux neufs bien reliés aux transports.

Bilan 2012 et perspectives 2013 du marché français de l’investissement

Le marché français de l’investissement fait, lui, mieux que résister. « 12,7 milliards d’euros ont d’ores et déjà été investis dans le pays en 2012, à comparer aux 12,2 milliards d’euros engagés l’an passé à la même époque » annonce Olivier Gérard. Toutefois, la performance enregistrée sur l’ensemble de 2011 (16,5 milliards d’euros) ne sera pas atteinte. Le marché, dans les dernières semaines de 2011, avait en effet été fortement animé par l’abrogation du dispositif SIIC qui, favorisant la cession d’actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition, avait permis de pallier le manque d’offres proposées aux investisseurs. D’autres facteurs que la rareté d’offres de qualité pourraient peser sur l’activité, aux premiers rangs desquels un environnement économique peu favorable, dominé par l’ampleur de la crise de la dette souveraine et les difficultés persistantes du secteur financier.

Comme l’indique l’ampleur des montants engagés depuis le début de 2012, le marché français de l’immobilier d’entreprise continue toutefois de tirer parti du statut de valeur refuge de la pierre au détriment de marchés boursiers plus volatils. L’appétit d’acteurs riches en fonds propres et qui investissent sur le long-terme ne devrait donc pas s’atténuer. Cette catégorie d’investisseurs est principalement représentée, côté français, par les grands institutionnels – caisses de retraites ou compagnies d’assurances désireuses de diversifier leur allocation d'actifs au-delà des marchés actions et obligataires. Très actives depuis le début de l’année, celles-ci se sont encore récemment illustrées, avec l’acquisition par CNP et Predica auprès de Carlyle de l’ancien immeuble des Douanes dans Paris 7e pour environ 250 millions d’euros.

« Les dernières semaines ont en outre confirmé le rôle décisif d’acteurs étrangers aux capacités d’investissement considérables et accru la part des étrangers sur le total des montants investis en France, passée de 38 % en 2011 à 46 % à la fin novembre 2012. Confirmant l’attractivité du marché français sur la scène internationale, cette évolution tient notamment à l’activité soutenue des fonds souverains » explique Olivier Gérard. A l’origine des plus grandes transactions enregistrées en 2012, ces fonds se sont encore récemment distingués avec, notamment, l’acquisition par Adia du siège d’Amundi boulevard Pasteur à Paris. D’autres types d’investisseurs étrangers ont été actifs, comme Blackstone qui a acquis auprès de Prologis un portefeuille d’entrepôts pour un peu plus de 200 millions d’euros ou encore Grosvenor, auquel ANF a cédé une partie de son portefeuille de commerces lyonnais pour plus de 300 millions d’euros.

Ces derniers exemples montrent que l’intérêt des investisseurs ne se limite pas aux meilleurs actifs de bureaux. Si ces derniers représentent 23 des 33 transactions supérieures à 100 millions d’euros enregistrées depuis janvier, leur part sur l’ensemble des montants engagés est passée de 77 % à la fin novembre 2011 à 65 % un an plus tard. En partie liée aux cessions de grands portefeuilles de commerces ou d’entrepôts, cette évolution ne permet pas toutefois de parler d’un rééquilibrage général de l’activité. Le nombre total de transactions reste en effet bien inférieur à celui de l’an passé (451 sur l’ensemble de 2011 contre 353 à la fin novembre 2012), confirmant que certains types d’actifs continuent de souffrir d’un net resserrement du marché. Quant au rôle des grandes transactions, il demeure plus que jamais déterminant. Ainsi, 33 opérations de plus de 100 millions d’euros totalisant 6,9 milliards d’euros ont été enregistrées depuis le début de 2012 contre 21 totalisant 4 milliards d’euros sur les onze premiers mois de 2011.

La concrétisation de grandes transactions devrait encore limiter la baisse des volumes investis en 2013 et confirmer que les performances du marché français dépendent pour une large part de l’appétit d’acteurs riches en fonds propre, à la recherche de placements sécurisés. Ceux-ci profiteront encore des arbitrages de certains acteurs contraints de céder leurs biens ou désireux d’en retirer de substantielles plus-values compte-tenu de la forte concurrence s’exerçant sur les biens les plus stables et les plus renommés de l’Hexagone.

« Les biens et marchés secondaires, les plus exposés au ralentissement économique et à la détérioration du marché locatif, devraient en revanche continuer de pâtir de l’aversion au risque des investisseurs. Si le décalage entre les attentes des vendeurs et des acquéreurs perdure, un regain d’activité sur ce segment de marché est donc peu probable » conclut Olivier Gérard.

Marché français de l’immobilier d’entreprise : perspectives 2013


Marché français de l’immobilier d’entreprise : perspectives 2013
Cushman & Wakefield

Vendredi 14 Décembre 2012
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