Les incertitudes liées au ralentissement économique mondial ont pu accentuer la nécessité pour les grands utilisateurs de rationaliser leur parc immobilier, ce qui explique le succès de certains secteurs de report en périphérie qui combinent, entre autres atouts, d’importantes disponibilités sur le créneau des grandes surfaces et des loyers compétitifs. Comme en 2007, la bonne performance de certains pôles financiers en périphérie reflète aussi la séparation progressive des métiers au sein de la banque-assurance. La distinction entre activités de front-office et de back-office s’opère ainsi au bénéfice de quelques communes de la première couronne, anciens territoires industriels devenus secteurs tertiaires en développement à la faveur d’opérations urbaines d’envergure. Au premier semestre 2008, la prise à bail par LCL du Metropolitan à Villejuif a ainsi illustré l’attractivité de la ZAC des Guipons après une année 2007 marquée par l’installation de BNP Paribas dans le Bas Montreuil (Proxima II) et La-Plaine-Saint-Denis (L’Olympe).

Dans les secteurs « historiques » de la finance, la demande de la banque-assurance a en revanche accusé un net recul lors des six premiers mois de 2008 par rapport à la même période l’an dernier. C’est le cas de Paris QCA où cette baisse peut traduire l’attentisme de certains de ses utilisateurs traditionnels, banques d’investissement étrangères en particulier, mais reflète avant tout le ralentissement général du marché des bureaux. C’est aussi et surtout le cas de La Défense où la part de la demande placée par les entreprises de la banque-assurance est passée en un an de 58 à 17 % de la demande placée totale de ce marché.

Ce repli de la demande dans un secteur qui abrite traditionnellement les fonctions décisionnelles et les grands effectifs de quelques grands groupes (Société Générale, Axa, etc.) s’explique en partie par la concurrence croissante exercée par les marchés situés dans les environs plus ou moins immédiats. Certaines communes du Quartier des Affaires de l’Ouest, comme Nanterre dans le prolongement de La Défense (Les Terrasses), ainsi que certains marchés de la Boucle de Seine dont les loyers modérés et l’offre de qualité attirent depuis cinq ans les plus grandes entreprises internationales tous secteurs d’activité confondus, deviennent ainsi des alternatives de plus en plus crédibles.

En Europe, les effets de la crise financière mondiale peuvent se mesurer à l’aune du ralentissement de la demande des banques dans certaines des principales places financières européennes. Dans la première d’entre elles, Londres, les importantes réductions d’effectifs dans la City (avec des pertes estimées entre 10 000 et 40 000) et les difficultés de plusieurs grands établissements financiers ont contribué au net recul de la demande des entreprises de ce secteur (- 37 % entre le premier semestre 2007 et le premier semestre 2008) et de la demande placée totale du marché londonien (- 18 %). Ce net repli a pour conséquence de placer le marché de Paris/Ile-de-France à la première position du classement européen devant Francfort, où quelques importantes prises à bail (BNP Paribas, Dresdner Bank, Deutsche Börse) ont largement contribué aux excellentes performances du marché locatif. Enfin Varsovie, dont le rayonnement international ne cesse de s’affirmer, consolide sa position de centre financier majeur en Europe centrale et de l’est, totalisant le plus grand nombre de mètres carrés placés par les banques devant Moscou, Prague et Budapest.

Perspectives pour le 2nd semestre 2008
Alors que la mesure de l’étendue des dégâts de la crise financière n’est pas achevée, des interrogations demeurent quant à la véritable ampleur du ralentissement de la demande de bureaux des entreprises de la banque et dans une moindre mesure de celles de l’assurance, qui semblent moins exposées aux turbulences financières comme l’ont confirmé leurs résultats au premier semestre.

Sur le marché de Paris/Ile-de-France, l’activité des grands utilisateurs reste en partie liée à la poursuite des mouvements de fusion. Mais s’il est possible qu’au second semestre 2008 le marché accuse comparativement au semestre précédent un recul lié aux quelques transactions de dimension exceptionnelle du début d’année, l’importance de la demande exprimée auprès de Cushman & Wakefield par les grands utilisateurs de la banque et de l’assurance nous permet de rester optimiste, pouvant laisser augurer une activité soutenue d’ici la fin de l’année. Ce secteur concentre en effet 19 % de la demande totale exprimée sur le marché derrière celui de l’administration, particulièrement atone depuis janvier et dont on peut attendre un sursaut au second semestre.

Surtout, les politiques de rationalisation de l’outil immobilier devraient rester un facteur décisif, soutenant le nombre et l’importance des transactions à venir dans les marchés de report les plus compétitifs. Les marchés situés dans le prolongement de La Défense en particulier pourraient tirer profit des futurs mouvements des entreprises du fait des loyers élevés du plus important quartier d’affaires européen et de la pénurie de l’offre qui le caractérisera jusqu’à la livraison des premières grandes tours de son plan de relance en 2011 (tours CB31, Majunga ou D²).

En Europe les performances des marchés de bureaux d’ici la fin de 2008 pourraient confirmer le repli de Londres et le dynamisme des principales métropoles d’Europe centrale et de l’est. Les manœuvres en cours dans le secteur de la banque pourraient aussi peser sur certaines places financières, notamment à Francfort dans un contexte d’incertitude quant à la restructuration du secteur bancaire allemand au-delà du rapprochement entre Commerzbank et Dresdner Bank et Deutsche Bank et Postbank.

Les difficultés des grandes institutions financières américaines (Lehman Brothers, Merrill Lynch, AIG) auront plus d’impact à Londres qu’ailleurs, où leurs répercussions seront plus indirectes. Il n’en reste pas moins que c’est l’ensemble du secteur financier mondial qui est fragilisé.

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l’un des plus importants conseil international spécialisé en immobilier d’entreprise. Avec plus de 220 bureaux à travers 58 pays et plus de 15 000 personnes, Cushman & Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d’achat, de vente, d’investissement, de location et de gestion d’actifs. Cushman & Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et en aménagement d’espace.
www.cushmanwakefield.fr