D'après l'étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, Industrial Space Across The World, Londres Heathrow reste le marché immobilier industriel le plus cher du monde avec un coût d'occupation de 185€/m²/an, devant Tokyo (179€/m²/an) puis Dublin (157€/m²/an), qui perd sa deuxième place au profit de la capitale japonaise. Mais c'est en Europe centrale et de l'Est et en Amérique du Sud que les plus fortes augmentations de loyers ont été enregistrées sur un an.

Cette étude analyse les coûts des entrepôts et locaux d'activités pour l'année 2008 dans les 135 marchés mondiaux les plus importants. Le classement est établi sur la base de la ville qui affiche les coûts d'occupation les plus élevés, en euros et dans chacun des 49 pays étudiés.

En Amérique du Sud, les loyers de l'immobilier industriel ont crû de 12,4% par rapport à l'an dernier en raison de la forte demande des entreprises et de la disponibilité limitée de bâtiments neufs répondant aux standards internationaux. C'est le marché de Rio de Janeiro, au Brésil, qui a enregistré la hausse la plus spectaculaire sur le continent sud-américain et dans le monde (+ 46%). Cette augmentation traduit l'attractivité des sites industriels arrivés récemment sur le marché et la demande soutenue des utilisateurs, reflet de la forte croissance de l'économie brésilienne en 2008 et de la consommation soutenue des ménages.

Moins impressionnante, la croissance annuelle des loyers d'Europe centrale et d'Europe de l'Est n'en a pas moins été importante et, en dépit de la dégradation progressive de la conjoncture économique internationale, s'est même maintenue par rapport à la progression enregistrée entre 2006 et 2007 (+ 7%). Les marchés de Pologne et d'Ukraine (Kiev) se sont plus particulièrement distingués avec une croissance des loyers de 28 et 25% respectivement, liée au déséquilibre persistant entre la demande des utilisateurs et l'offre de locaux neufs de qualité.

D'après Steven Watt, Directeur Europe du département Industriel de Cushman & Wakefield, " voici une dizaine d'années que l'Europe centrale et l'Europe de l'Est font mieux que leurs voisins d'Europe occidentale en termes de rythme de production de nouveaux bâtiments et de croissance de la demande des utilisateurs. La délocalisation d'une partie de la production industrielle de l'ouest à l'est du continent et la croissance des échanges commerciaux qui en résulte expliquent le dynamisme de cette partie du continent dont le potentiel de consommation reste encore sous-exploité. C'est pourquoi le marché de l'immobilier industriel, en dépit de la crise actuelle, y a encore de beaux jours devant lui ".

À l'exception de quelques pays émergents, en Amérique du Sud et en Europe centrale et orientale en particulier, la détérioration des marchés immobilier industriels a affecté l'ensemble des régions du globe. Après avoir progressé de 6,1% en 2007, les valeurs locatives n'ont ainsi augmenté que de 2,4% dans le monde en 2008. Cette nette décélération a reflété le ralentissement général de la demande des utilisateurs en raison de la contraction sensible de la production industrielle et des échanges commerciaux en cours d'année. Si les marchés les plus mâtures ont été les premiers affectés, avec une légère décroissance des loyers en Amérique du Nord (- 0,1%) et une croissance quasi nulle en Europe occidentale (+ 0,4%), tous les marchés du monde ont ressenti les effets de la crise économique mondiale.

En première ligne, l'Asie, " usine du monde ", a particulièrement souffert de la chute rapide des échanges commerciaux internationaux et de la baisse de la consommation, par les entreprises, de locaux industriels. Les loyers y ont diminué de 0,2% entre 2007 et 2008 quand ils progressaient de près de 14% entre 2006 et 2007. Si la progression observée en Inde (+ 6%) a limité la chute générale des loyers du continent asiatique, ceux-ci ont par exemple diminué de 9% en Chine.

Tranchant avec les évolutions plus marquées observées dans d'autres parties de la planète, les loyers des locaux d'activités et entrepôts logistiques en France sont restés généralement stables en 2008 et n'ont que modérément progressé à Paris où le coût d'occupation s'établit désormais à 115€/m²/an. Ce chiffre place le marché français dans une position toujours compétitive par rapport à certains de ses voisins européens, le Royaume-Uni en particulier. Pour 2009, les perspectives ne sont guère optimistes. La dégradation du contexte économique devrait peser sur l'évolution de la demande des utilisateurs. Elle pourrait également continuer à modifier le rapport de force entre propriétaires et locataires au détriment des premiers.

" Dans un contexte de forte hausse de l'indice du coût de la construction qui a eu pour conséquence la renégociation de nombreux baux, les utilisateurs devraient aussi profiter de l'octroi par les bailleurs de mesures commerciales plus généreuses sous forme, principalement, de franchises de loyer. La création d'un indice spécifique, indice des loyers d'activités tertiaires (ILAT) s'inspirant de l'ILC (indice des loyers commerciaux), pourrait toutefois répondre aux préoccupations des utilisateurs en limitant la hausse des valeurs locatives " explique Eric Allache, Directeur du département Industriel chez Cushman & Wakefield France.

La crise économique ne sera pas sans effet sur les performances du marché français, mais les politiques d'optimisation des utilisateurs devraient rester le facteur de croissance d'un marché dominé par les recherches d'économies et les besoins grandissants de flexibilité des entreprises. " Conjuguées à l'intégration progressive des normes du développement durable, ces préoccupations pourraient continuer à offrir de belles opportunités aux bâtiments neufs et sites industriels offrant une large gamme de services. C'est pourquoi les valeurs locatives des actifs de qualité resteront stables, d'autant que la diminution du nombre de lancements de projets en blanc devrait contribuer à préserver l'équilibre entre l'offre et la demande " conclut Eric Allache.

MARCHES IMMOBILIERS INDUSTRIELS LES PLUS CHERS DU MONDE
Classement Marché Coût d'occupation (€/m²/an)
1 Londres - Heathrow (Royaume-Uni) 185,03
2 Tokyo (Japon) 179,48
3 Dublin (Irlande) 157,50
4 Genève (Suisse) 144,41
5 Singapour 139,20
6 Helsinki (Finlande) 138,00
7 Me'ouyan Soreq, Rishon Le-Zion (Israël) 129,81
8 Oslo (Norvège) 127,00
9 Hong Kong (Chine) 125,38
10 Madrid (Espagne) 117,00
11 Paris (France) 115,00

PLUS FORTES PROGRESSION DANS LE MONDE 2007-2008 EN %
1 Rio de Janeiro (Brésil) 46
2 Cracovie (Pologne) 39
3 Le Cap (Afrique du Sud) 31
4 Me'ouyan Soreq, Rishon Le-Zion (Israël) 27
5 Kiev (Ukraine) 25
6 New Delhi - Greater Noida (Inde) 25
7 Genève (Suisse) 13
8 Vancouver (Canada) 9
9 Buenos Aires (Argentine) 8
10 Sofia (Bulgarie) 8
- Paris (France) 5

A propos de Cushman & Wakefield
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