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Les impôts sont-ils donc voués à monter jusqu’au ciel ?


Alors que nous venons d'apprendre le report de la Révision des Valeurs Locatives des locaux professionnels à 2017, Alma Consulting Group vous propose ci-dessous un décryptage des nombreuses mesures de la Loi de Finance 2015 concernant la fiscalité locale et ses impacts concrets.




Loi de finance 2015 : Impôts locaux 2015 : le ciel n’attend plus !

La loi de finances et la loi de finances rectificative se sont montrées particulièrement riches en fin d’année, avec une centaine de nouvelles mesures fiscales, dont une vingtaine en matière d’impôts locaux.

Ces lois de finances s’inscrivent dans le Pacte de Responsabilité et de Solidarité du gouvernement, qui vise à la fois un plan de réduction de la dépense publique d’au moins 50 Md€, entre 2015 et 2017, et un engagement d’allègements fiscaux et sociaux pour les entreprises et les ménages modestes.

Toutefois, ce plan prévoit également une baisse des aides de l’Etat aux collectivités locales, avec une diminution de 11 Md€ des dotations budgétaires à l’horizon 2017. Par conséquent la fiscalité locale, qui représente plus de 60 % des recettes des collectivités, continuera à progresser en parallèle.

D’où une forme d’injonction si ce n’est contradictoire, du moins paradoxale, entre une absence de hausse des prélèvements et une augmentation des impôts locaux.

Les impôts sont-ils donc voués à monter jusqu’au ciel ? Malgré les engagements du Chef de l’Etat de pause fiscale et d’absence d’impôt supplémentaire à compter de 2015, qui ne devaient manifestement pas inclure les dispositions de fin d’année 2014, on dénombre neuf nouvelles sources de hausses d’impôts à destination des collectivités, dès cette année 2015.

1. Les valeurs locatives servant de base aux impôts locaux seront mécaniquement revalorisées de 0,9 %, comme cela avait déjà été le cas en 2014 et 2013.
Cette revalorisation se cumulera avec d’éventuelles hausses des taux d’imposition, sachant que le taux médian du foncier bâti (TF + Teom) (1) des plus grandes villes de France a déjà dépassé les 50 %, pour atteindre près de 53 % en 2014. C’est par exemple le cas de la ville du Mans, avec un taux (TF+Teom) de 52,39 % en 2014.

Ainsi, pour un immeuble de bureaux de 5 niveaux et 60 parkings, situé au Mans, avec une surface réelle de 5 000 m2, l’imposition TF + Teom (85 + 15 K€) s’élève à 100 K€ et sera donc soumise à une nouvelle augmentation de 900 € (+ 0,9%).

2. Pour les immeubles de la région Ile de France une taxe additionnelle « Grand Paris » est instaurée sur les avis d’imposition qui seront mis en recouvrement en septembre pour la TF et en novembre pour la CFE (2). Cette taxe additionnelle, plafonnée à 80 M€ pour 2015, sera répartie proportionnellement, pour chaque commune, en fonction de leurs produits de 2014.

Ainsi, pour un magasin situé à Saint Denis et imposé aux taux (TF + Teom) de 43,03 % sur 4000 m2 de surface réelle, générant une imposition de près de 100 K€, se rajoutera une taxe de l’ordre de 1 K€/an.

3. Sur l’Ile de France une nouvelle taxe annuelle sur les stationnements a été également créée, avec un régime identique à l’actuelle taxe sur les parkings payée dans le cadre de la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et de stockage (TSBCS), à laquelle elle vient s’ajouter.
Les tarifs 2015 s’échelonnent de 1,22 à 4,22 €/m2 selon la circonscription.

Ainsi, le propriétaire d’un parking de 4 500 m2 (250 places) situé dans les Hauts de Seine devra s’acquitter d’une taxe de 20 K€ additionnelle aux 10 K€ déjà acquittés au titre de la TSBCS, soit une cotisation de 30 K€ sur ces parkings, en plus bien sûr de la taxe foncière, laquelle serait par exemple de l’ordre de 40 K€ sur une commune comme Asnières, soit une imposition « foncière » totale de 70 K€, équivalant à 280 €/an par place de parking.

4. La taxe sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et de stationnement (TSBCS) a vu ses tarifs légèrement diminuer (-0,5%) en raison de l’évolution favorable du coût de la construction depuis 2013. Ce n’est malheureusement pas le cas pour 5 communes d’Ile de France, qui ne remplissent plus les conditions d’éligibilité au Fonds de solidarité des communes de la région Ile de France (FSRIF) et se voient reclassées dans une catégorie de tarification supérieure, avec une taxe 2015 2 à 2 fois 1/2 plus importante qu’en 2014.
Sont concernées les communes de Champs-sur-Marne, Nanterre, Ozoir-la-Ferrière, Ris-Orangis et Savigny-sur-Orge. A titre d’exemple, les propriétaires de bureaux à Nanterre ont dû s’acquitter d’une taxe de 17,08 €/m2 au lieu de 4,88 €/m2 précédemment.

Ainsi, le propriétaire d’un immeuble de 54 000 m2 de bureaux et 33 000 m2 de stationnement a vu sa taxe sur les bureaux passer de 285 K€ à 1135 K€, en raison à la fois du changement de tarification (+ 710 K€) et de la nouvelle taxe sur les stationnements (cf point 3 : + 140 K€).
Quant à la taxe sur les stationnements, elle n’est pas visée, par les changements de zonage de tarification prévus pour les stationnements de la taxe sur les bureaux (TSBCS), de sorte que peuvent s’appliquer deux zones de tarification différentes pour un même emplacement de stationnement. Ainsi, des stationnements d’une commune comme Villeneuve-la-Garenne se voient appliquer les tarifs de 0,66 €/m2 (Zone 3) pour la TSBCS et de 4,22 €/m2 (zone 1) pour la nouvelle taxe sur les stationnements !

5. Une taxe sur les friches commerciales créée en 2006 qui vise les locaux d’activité inexploités, afin d’inciter les propriétaires à les remettre sur le marché, sur délibération de portée générale des communes.
La loi de finances pour 2013 en avait renforcé le dispositif, en réduisant de 5 à 2 ans la durée pendant laquelle le local commercial devait être inexploité – à savoir inoccupé et désaffecté (non soumis à la CFE) – et en augmentant les taux d’imposition, pour les porter à 10, 15 puis 20% à compter de la 3e année, avec une faculté de doublement par la collectivité.
Or, par une délibération de juillet 2014, le Conseil de Paris a instauré la taxe aux taux majorés de 20, 30, puis 40 % à compter de la troisième année.

Ainsi, un immeuble de bureaux de 10 000 m2 vacants dans le 12ème arrondissement de Paris supportera une taxe foncière de 237 K€ et une taxe sur les friches de 225 K€ en 2015, 340 K€ en 2016 et 458 K€ en 2017 – ce qui revient à doubler puis à tripler le montant initial de taxe foncière – sauf à réussir à démontrer au regard des circonstances de fait, que cette absence d’exploitation est imputable à une cause étrangère à la volonté du redevable.

6. A compter de 2015, est également majorée la valeur locative des terrains constructibles situés en zone tendue, dans laquelle s’applique la taxe sur les logements vacants (un millier de communes de 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants), à raison de 25 % de son montant plus une valeur forfaitaire fixée à 5€/m2 pour les impositions 2015 et 2016, puis à 10€/m2 à compter de 2017.

Ainsi, un terrain à bâtir de 4000 m2 sur Saint-Ouen (93) taxé au taux de 36,25 % et s’acquittant normalement de 4 K€ au titre du foncier non bâti, verra sa cotisation tripler à 12 K€ sur 2015 et 2016, puis quintupler à 20 K€ sur 2017.
Les autres communes (hors zones de taxe sur les logements vacants) peuvent, sur délibération, instaurer une majoration facultative de 0 à 3 €/m2 pour les terrains constructibles de plus de 200 m2 situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, ce qui revient à un doublement de la taxe foncière.

7. Ensuite, la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom), qui frappe les magasins de plus de 400 m2 ou les chaînes de distribution de plus de 4000 m2 en fonction de leur chiffre d’affaires est majorée de 50 % à compter de 2015 pour les surfaces de vente excédant 2 500 m2 (essentiellement les hypermarchés). Cette majoration s’applique après éventuelle application de la majoration de 30 % pour les établissements dont la superficie est supérieure à 5 000 m2, mais avant les éventuelles modulations, comprises entre 0.8 et 1.2, que peuvent décider la commune d’implantation ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

Ainsi, la Tascom d’un hypermarché de 10 000 m2 et 52 M€ de CA, situé à Villeneuve-sur-Lot passera de 160 à 240 K€.

8. A ces hausses substantielles s’en ajoutent d’autres plus spécifiques, comme la taxe sur les résidences secondaires qui prévoit, sur délibération, une majoration de 20 % du taux communal de taxe d’habitation au titre des résidences secondaires situées dans le millier de communes soumises à la taxe sur les logements vacants (grandes agglomérations et zones touristiques). Si cette taxe, à l’initiative de la ville de Paris, qui compte plus de 90 000 résidences secondaires ou occasionnelles, ne devrait pas permettre de remettre ces logements sur le marché, elle pourrait en revanche rapporter jusqu’à 20 M€.

Ainsi, la taxe d’habitation d’un pied-à-terre de 90 m2 dans le 8ème arrondissement de Paris, en tant que résidence secondaire, passera de 2000 à 2350 €. Par ailleurs, la revalorisation de sa valeur locative à la valeur de marché, dans le cadre de la future révision pourrait potentiellement entraîner un triplement de sa cotisation, à taux d’imposition constant !

9. On peut enfin évoquer la pérennisation de la faculté temporaire de hausse des droits de mutation à titre onéreux de 3,2 à 4,5%, seuls des 10 des 101 départements, dont Paris et les Yvelines, n’ayant pas encore procédé à cette augmentation. Cela revient à une majoration de 0,7 % du prix net vendeur, soit 7 K€ pour 1 M€.

A ces augmentations d’impôts destinées à alimenter le budget des collectivités locales, s’ajouteront les prochains transferts de charge fiscale induits par les opérations de révision des valeurs locatives : sans doute à compter de 2017, après un nouveau report d’application pour les locaux professionnels et peut-être à compter de 2018 pour les locaux d’habitation. D’ores et déjà, ces opérations ont généré des obligations déclaratives supplémentaires, tant pour les propriétaires – à l’occasion de la généralisation à l’ensemble des locaux professionnels et de l’expérimentation pour les locaux d’habitation – que pour les occupants de locaux professionnels – via la déclaration « EDI-Decloyer » à compter de 2015.

Nous ne cessons de nous approcher du ciel, dans un horizon local de plus en plus chargé !

A propos d’Alma Consulting Group.
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Mardi 31 Mars 2015
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