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La reprise économique profite avant tout aux marchés émergents


Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d'occupation de bureaux des 138 plus grandes métropoles mondiales




La reprise économique profite avant tout aux marchés émergents
- Hong Kong dépasse Tokyo et Londres et devient le marché de bureaux le plus cher du monde.
- Rio de Janeiro gagne neuf places et se hisse à la quatrième place du classement des métropoles les plus chères du monde.
- Avec une augmentation de 9 % en un an, Paris reste à la huitième place de ce classement.

D'après l'étude Office Space Across The World, qui compare les coûts d'occupation de bureaux dans 138 métropoles de 68 pays, la plupart des grands marchés mondiaux ont enregistré une augmentation des loyers de bureaux en 2010. Après la baisse de 16 % enregistrée en 2009 liée au gel par les multinationales de leurs projets d'expansion, les loyers ont par exemple augmenté de 9 % cette année en Asie. Le rebond a été particulièrement important à Hong Kong, avec une hausse de 51 % mais aussi à Pékin (+ 48 %) et Shanghai (+ 28 %). D'autres marchés ont tiré parti de la reprise économique. Londres, affichant une augmentation de 27 % dans le West End et de 25 % dans la City, a enregistré la hausse annuelle la plus importante en Europe. L'Amérique du Sud n'est pas en reste. C'est même la partie du monde où les loyers ont le plus augmenté en 2010, avec une hausse de 12 %.

En Amérique du Sud, les loyers ont notamment augmenté au Chili (+ 8 %) et au Venezuela (+ 13 %) tandis que l'Argentine est le seul pays où ils ont diminué (- 3 %) en raison du fléchissement de la demande des utilisateurs. Mais c'est le Brésil qui, au sein du sous-continent sud-américain, affiche la performance la plus frappante de 2010. Ainsi, le marché brésilien a enregistré une hausse de 25 %, plaçant deux de ses villes dans le top 3 des marchés les plus chers du continent américain, Sao Paulo et Rio de Janeiro. Les loyers de cette ville ont bondi de 47 % en un an du fait d'une très forte demande des utilisateurs et du succès de la commercialisation d'immeubles de bureaux livrés récemment ; si bien que Rio de Janeiro affiche désormais un coût d'occupation plus élevé que celui de New York, ce qui est une première pour une ville d'Amérique du Sud. Pourtant, si les loyers aux Etats-Unis ont généralement baissé de 2 %, le marché new-yorkais a tiré son épingle du jeu du fait d'une sortie de crise plus rapide que dans le reste du pays. Le loyer des meilleurs immeubles de Midtown ont ainsi augmenté de 10 % sur un an.

« Confirmant les tendances observées les années précédentes, le continent asiatique prend une importance croissante dans le classement des marchés de bureaux les plus chers du monde. Reflétant le poids de plus en plus décisif des pays émergents dans l'économie mondiale, cette évolution tranche avec les années 1990 et 2000 où les métropoles d'Europe de l'ouest et d'Amérique du Nord tenaient généralement la vedette » souligne Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France. Ainsi, l'Asie place désormais trois de ses villes aux six premiers rangs de notre classement (Hong Kong, Tokyo et Bombay) tandis qu'Hong Kong et Tokyo apparaissent régulièrement dans le top 3. Les deux villes n'ont pourtant pas connu le même succès en 2010. Dans un contexte marqué par une hausse des taux de vacance et un rapport de forces entre propriétaires et bailleurs favorable à ces derniers, les loyers de la capitale japonaise ont baissé de 11 % sur un an, lui faisant perdre la première place de notre classement. Reflétant la forte demande des utilisateurs, et la reprise des projets d'expansion de plusieurs entreprises en particulier, les loyers de la métropole chinoise ont augmenté de 51 % en 2010. Les mêmes causes ont produit les mêmes effets à Pékin où la hausse de 48 % des loyers sur un an a été soutenue par la forte pénurie d'immeubles de bureaux de qualité, avec un taux de vacance au plus bas depuis dix ans.

Tranchant avec les évolutions observées dans plusieurs pays émergents, les marchés de bureaux européens ont été relativement stables en 2010, le vieux continent n'affichant qu'une augmentation de 1 % de ses loyers de bureaux. Londres, avec une augmentation de 27 % dans le West End et de 25 % dans la City, a été l'une des deux seules métropoles à connaître une progression à deux chiffres avec Milan. Ainsi, les loyers des quartiers centraux de la cité lombarde ont augmenté de 10 % dans un contexte de pénurie croissante de l'offre neuve/restructurée de qualité. Egalement liée à la demande soutenue de cabinets d'avocats et de banques rationalisant les implantations de leurs activités de front-office, cette hausse a permis au marché milanais de retrouver les niveaux de 2008.

S'il reste encore en-deçà de son niveau d'avant-crise, le loyer de Paris affiche une hausse annuelle de 9 % qui permet à la capitale de se maintenir dans le top 10 mondial. Cette augmentation traduit le rebond de la demande des utilisateurs les plus à même de payer le prix fort pour une implantation dans le Triangle d'or, les banques d'affaires et les avocats en particulier. Les premiers, avec l'installation de Barclays Capital dans Origami, ont été à l'origine du mouvement le plus onéreux de 2010. Les seconds ont également contribué au succès des meilleures offres du quartier central des affaires parisien à l'instar d'Allen & Overy qui, désormais installé dans le 52 Hoche, a signé la prise à bail la plus importante d'un cabinet d'avocats depuis 2005.

Ce regain d'activité a accéléré l'absorption de l'offre de la capitale française et accentué la pénurie d'immeubles neufs/restructurés. Il a, du même coup fait évoluer l'équilibre du rapport de forces entre bailleurs et locataires au détriment de ces derniers. Ainsi, le recours aux mesures d'accompagnement consenties par les propriétaires a eu tendance à diminuer dans les secteurs les plus prisés de la capitale. Cette tendance ne devrait pas se démentir dans les prochains mois. « En dépit d'une croissance économique « molle » limitant les créations d'emplois, les entreprises, positionnées toujours plus en amont, devraient s'arracher les dernières offres neuves/restructurées de qualité disponibles adaptées à leurs objectifs de rationalisation. Les loyers devraient par conséquent rester élevés, tandis que la détérioration progressive de l'offre disponible mettra au jour les atouts de l'offre de seconde-main de qualité et posera avec toujours plus d'acuité la nécessité de restructurer l'obsolète » conclut Thierry Juteau.

Cushman & Wakefield

Etude complète de 20 pages téléchargeable ci-dessous (PDF)

etudecw3.pdf ETUDECW3.pdf  (1.88 Mo)


Vendredi 25 Mars 2011
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