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Immobilier : les compagnies d’assurance au secours des investisseurs ?


A l’heure où le durcissement des ratios prudentiels et l’arrivée à maturité imminente d’un « mur de la dette » à refinancer amènent les banques à réduire la taille de leur bilan, certaines compagnies d’assurance s’interrogent sur l’opportunité de souscrire directement à des crédits hypothécaires. Le Code des Assurances les y autorise, à titre accessoire et sous certaines conditions. Etat des lieux.




En ce début d’année, il est une tendance de 2011 qui se confirme : le crédit hypothécaire se renchérît et se raréfie. Prises en tenaille entre le durcissement de leurs ratios prudentiels (dans le cadre, notamment, de la mise en œuvre progressive de Bâle 3) et par l’arrivée à échéance imminente de nombreux crédits, les banques réduisent leurs bilans, en procédant à des arbitrages ou en réduisant le montant de leurs financements – notamment immobilier - dans des proportions inédites.

Les observateurs voient émerger une source alternative de financement : les entreprises d’assurance. En effet, à l’inverse des banques, le crédit hypothécaire constitue pour celles-ci une source de diversification de leurs actifs. D’abord dans une perspective de rendement : confrontées à des marchés obligataires peu rémunérateurs elles sont incitées à diversifier leurs engagements réglementés vers d’autres actifs dont le profil de risque, le rendement et l'échéance sont comparables. Les crédits hypothécaires sont de ceux-là.

Surtout, la mise en œuvre de la directive Solvency 2, dont la transposition devrait intervenir d'ici la fin de l'année 2012 et qui durcit les exigences de fonds propres des compagnies d'assurance, met sous pression la politique d'allocation d'actifs de ces compagnies et les incite à se lancer encore davantage sur le marché du prêt immobilier commercial, moins consommateur de fonds propres que les autres classes d’actif représentatifs d’engagements réglementés de l’assurance vie.

Disposant déjà d’immobilier, dans leurs bilans, les compagnies d’assurance bénéficient en interne de l’expertise nécessaire pour analyser le sous-jacent (les actifs immobiliers) en termes d'emplacement, de travaux réalisés ou à venir et pour sélectionner le meilleur profil risque/rendement.

Reste à concrètement mettre en place ce type de montage dans le cadre des contraintes réglementaires applicables.

Une compagnie d’assurance n’est pas une banque et le Code des assurances ne l’autorise à consentir des prêts que pour autant que cette activité reste limitée par rapport à l’ensemble de ses activités. Dans le cas contraire, elle n’échapperait pas à la règlementation applicable aux établissements de crédit, et notamment à la nécessité d’obtenir l’agrément bancaire - via une structure dédiée - qui, en plus d’un délai de 9 mois à un an et de lourds moyens humains et techniques, exige de se soumettre à la règlementation prudentielle exigeante (notamment la réglementation Bâle 3 en cours de mise en œuvre). Certaines compagnies d’assurances ont néanmoins déjà opéré ce choix.

De plus, le Code des assurances prévoit qu’une compagnie d’assurance ne peut consentir un prêt hypothécaire qu’à condition que celui-ci soit garanti par une hypothèque de premier rang représentant au maximum 65% de la valeur vénale de l’immeuble estimée au jour de la conclusion du contrat de prêt (article R332-12 du Code des assurances). Ce plafond de garantie hypothécaire aura nécessairement pour conséquence de limiter, dans des proportions équivalentes, le levier (loan to value) du financement consenti. L’emprunteur devra donc mettre sur la table des fonds propres conséquents ou/et amener d’autres financiers.

Autre limitation, la compagnie d’assurance ne peut pas intervenir en qualité d’arrangeur ou de conseil auprès de l’emprunteur, activité n’entrant pas formellement dans le périmètre des activités des compagnies d’assurance. Cela signifie que « l’assureur-prêteur » n’interviendra que dans le cadre d’une syndication (« club deal ») mise en place avec un ou des établissements de crédit.

Même si elle n’agit pas en qualité d’arrangeur, la compagnie d’assurance disposera d'un poids important dans le financement considéré et, à ce titre, le financement devra nécessairement respecter ses exigences et ses contraintes en terme de rentabilité et de garanties notamment.

Cette évolution, qui se dessine, de l’assurance vers la banque est facilitée par l’existence récente d’une autorité de tutelle commune : l’Autorité de contrôle prudentiel (ACP). Cette autorité est le fruit de la fusion de la Commission bancaire, de l'Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles, du comité des entreprises d'assurance et du comité des établissements de crédit et des entreprises d'investissement. Elle devrait contribuer à favoriser les échanges avec l’autorité sur ces activités bancaires des assureurs et peut être l’obtention d’une plus grande souplesse sur les activités d’intermédiation d’opérations de banques.

A propos de Wragge & Co
Wragge & Co est un cabinet d’avocats international d’origine britannique. Créé en 1834 à Birmingham, le cabinet compte 124 associés et plus de 600 collaborateurs répartis dans 8 bureaux : Birmingham, Londres, Paris, Bruxelles, Munich, Abou Dhabi, Dubaï et Guanzhou. Créé en avril 2010, le bureau de Paris réunit 12 associés et 30 collaborateurs au sein d’une équipe unique dédiée, délivrant une offre sur mesure dans les domaines d’expertise suivants : Corporate, fusions & acquisitions, capita-investissement, Immobilier, Droit social, Fiscalité, Propriété intellectuelle, Financement, investissements, Règlementation et services financiers, Contentieux, Entreprises en difficulté, Droit public et administratif, Droit de l’environnement,
L’équipe Corporate immobilier conseille au quotidien des investisseurs, promoteurs, OPCI, SIIC, prestataires pour leurs investissements et services associés en France et à l’étranger. Combinant connaissance du marché, compétences particulières et disponibilité, cette équipe transversale réunit des experts complémentaires en corporate, droit immobilier, fiscalité, droit social, restructuration et financement.

Vendredi 9 Mars 2012
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