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Immobilier de Bureaux : la demande placée des banques chute de 80% en Europe


D’après l’étude European Banking Briefing réalisée par Cushman & Wakefield, le volume total des m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs du secteur bancaire en Europe est en recul de 80% au premier trimestre 2009, par rapport à la moyenne de la demande placée chaque trimestre enregistrée ces cinq dernières années. Révélatrice des effets de la crise économique mondiale, cette chute sévère est plus particulièrement liée au ralentissement des marchés de Londres, Moscou et Varsovie.




Plusieurs opérations de sale and leaseback, menées pour dégager de nouvelles liquidités par les banques, et notamment celles qui ont bénéficié d’injections significatives d’argent public, devraient toutefois avoir lieu dans les prochains mois et contribuer ainsi à animer les marchés européens de l’immobilier d’entreprise. A l’exemple des opérations importantes déjà mises en œuvre par les banques Unicredit, HSBC et BBVA, ces mouvements pourraient représenter d’excellentes opportunités pour certains investisseurs dans le cadre de stratégies à long-terme.

Dans un contexte de correction des loyers et des valeurs vénales et tandis que les bailleurs consentent de réels efforts pour limiter la vacance de leurs biens, les banques tendent à renégocier et adapter leurs baux afin de diminuer le coût de leur outil immobilier. De telles stratégies de rationalisation se traduisent également par une optimisation des espaces de bureaux qu’occupent les établissements bancaires même si, les mouvements de fusion d’ores et déjà initiés n’ont pas encore donné lieu, dans les principales villes européennes, à la mise sur le marché d’un volume important de surfaces de bureaux libérées par les banques. Si ces surfaces représentent dans les Docklands de Londres 42% de l’offre disponible totale du secteur, elles n’en constituent qu’à peine 1% à Francfort. Ceci tient notamment au fait que la plupart des banques exploitent déjà leurs espaces de travail de façon rationnelle et à ce que, réalisés récemment, les fusions dans le secteur bancaire doivent encore laisser appréhender par ceux qui les ont opérés la juste estimation des besoins en terme de m² de bureaux occupés que ces mouvements supposent. Il ne fait toutefois guère de doutes que le volume des sous-locations devrait augmenter sensiblement en 2009.

Le volume des m² de bureaux placés par les banques en Europe a été important en 2008 en raison notamment de la prise à bail par JP Morgan d’un site de 177 000 m² dans les Docklands de Londres. Il s’est en revanche effondré au cours du premier trimestre 2009 avec 43 630 m² placés contre 407 305 m² au trimestre précédent.

La chute a été particulièrement sévère à Londres, où le total des m² loués ou vendus aux utilisateurs du secteur bancaire est passé de 45 057 m² au quatrième trimestre 2008 à 2 599 m² au premier trimestre 2009, soit une baisse de 94%. Les marchés de Moscou (de 66 442 m² à 1 600 m²) et Varsovie (de 11 670 m² à 1 526 m²) ont également enregistré un recul important, tandis qu’aucun m² n’a été placé dans plusieurs marchés importants du continent (Bruxelles, Budapest, Milan, Amsterdam).

Avec Francfort et Madrid, le marché de Paris/Ile-de-France s’est en revanche distingué par une augmentation de la demande du secteur bancaire lors des trois premiers mois de 2009 par rapport à la même période l’an passé. Le volume des m² loués aux banques, ou que celles-ci acquièrent pour leur propre utilisation, pourrait toutefois rester en deçà, en 2009, du niveau atteint l’an dernier. Du fait de quelques très grandes transactions en première couronne (60 000 m² loués par LCL dans le Metropolitan à Villejuif, 76 000 m² acquis par la Société Générale à Fontenay-sous-Bois), le secteur bancaire s’était ainsi affirmé, avec celui des Assurances, comme le principal acteur de 2008.

Si tel n’est plus le cas depuis le début de 2009, quelques mouvements importants de banques ont tout de même contribué à animer le marché de l’immobilier des bureaux francilien, comme la prise à bail par une filiale du Crédit Agricole de 12 500 m² dans le projet Okabé, programme mixte de bureaux et de commerces en cours de construction au Kremlin-Bicêtre. D’après Thierry Juteau, Directeur général de Cushman & Wakefield France, « cette transaction est emblématique des stratégies mises en œuvre par les principaux groupes français pour rationaliser leur immobilier au moyen de prises à bail de surfaces neuves de qualité à loyer modéré. Elle confirme également le renforcement des pôles bancaires de l’est de la région Ile-de-France et de celui du Val-de-Marne en particulier ».

Au contraire des secteurs de première couronne, le quartier central des affaires parisien pâtit d’une conjoncture qui lui est actuellement défavorable. La baisse générale de 42% de la demande placée dans ce secteur en 2008 par rapport à l’année précédente et de 44% au premier trimestre 2009 par rapport à la même période un an auparavant y est notamment due à l’attentisme de ses utilisateurs traditionnels, parmi lesquels banques d’affaires et étrangères. Particulièrement exposés pour certains à la crise financière, ces utilisateurs sont désormais très réticents à y signer des baux à des valeurs locatives qui demeurent élevées.

La crise bancaire est à l’origine de plusieurs mouvements de fusion, acquisition et nationalisation d’établissements majeurs en Europe, mais de nombreuses interrogations restent posées, qui concernent notamment l’ampleur des plans de licenciement dans le secteur financier et le volume réel des m² de bureaux qui pourraient être libérés et remis sur le marché.

« Il est encore difficile de mesurer les incidences de la crise sur le marché immobilier des principales places financières européennes. Il n’en reste pas moins que l’immobilier demeure l’une des principales sources de dépenses pour les banques, et qu’une gestion rationnelle de leurs actifs immobiliers constitue l’un des outils les plus importants à mettre en œuvre pour surmonter la crise » conclut Thierry Juteau.

Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est l’un des plus importants conseil international en immobilier d’entreprise. Avec plus de 230 bureaux à travers 58 pays et plus de 15 000 personnes, Cushman & Wakefield propose un service complet de conseil, de commercialisation et de gestion pour le compte de propriétaires, locataires et investisseurs et ce, à tous les stades du processus immobilier. Nos services comprennent une aide aux clients en matière d’achat, de vente, d’investissement, de location et de gestion d’actifs. Cushman & Wakefield propose également des conseils en expertise, en planification stratégique et recherche, en analyse de portefeuille et enfin en aménagement d’espace.

www.cushmanwakefield.fr

Lundi 8 Juin 2009
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