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Immobilier d’entreprise : un trimestre en demi-teinte pour les bureaux mais un marché de l’investissement bouillonnant


Cushman & Wakefield dresse le bilan du marché français de l’immobilier d’entreprise à la fin du 3e trimestre 2014




« Avec 16 milliards d'euros, les montants investis dans l'Hexagone à la fin du 3e trimestre 2014 sont en forte hausse de 45 % sur un an et d’ores et déjà supérieurs de 5 % au volume enregistré sur l’ensemble de 2013 » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Aucun méga-deal n’a été finalisé au cours du 3e trimestre 2014. Cependant, les grandes transactions ont continué de se multiplier, confirmant l’attrait du marché hexagonal et l’afflux de capitaux français et étrangers. Plus dépendant de la conjoncture économique, le marché des bureaux d’Ile-de-France a quant à lui connu un léger ralentissement au 3e trimestre après une fin de 1er semestre dynamique. « 390 779 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs au 3e trimestre, portant à 1,43 million de m² le volume de la demande placée depuis le début de 2014. C’est 18 % de mieux qu’à la même époque en 2013, même si ce résultat est en-deçà de la performance moyenne des dix dernières années » poursuit Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

Hausse de 45 % des volumes investis


3,6 milliards d’euros ont été investis en France au 3e trimestre 2014. La baisse est de 58 % par rapport à un 2e trimestre exceptionnel, notamment marqué par la cession à Carmila du portefeuille Klepierre pour 2,1 milliards d’euros. Au total, 16 milliards d’euros ont été investis en France depuis janvier, soit une hausse de 45 % par rapport à la même période en 2013 (11 milliards).
Avec 12,1 milliards d’euros (+ 46 % sur un an), l’Île-de-France totalise 76 % de l’ensemble des volumes investis en France à la fin du 3e trimestre 2014. Elle concentre en outre 27 des 29 transactions d’actifs unitaires > 100 millions d’euros (hors portefeuilles) et la grande majorité des investissements étrangers (86 %). En province, 3,9 milliards d’euros ont été investis, soit une hausse de 44 % sur un an.

Multiplication des grandes transactions mais baisse du nombre total d’opérations

Les transactions > 100 millions d’euros se sont multipliées depuis le début de 2014 : au nombre de 36, portefeuilles inclus (contre 27 à la même époque l’an passé), elles représentent 73 % des montants engagés en France. Parmi ces grandes transactions les ventes de portefeuilles ont été particulièrement nombreuses et totalisent 4,8 milliards d’euros, soit 30 % des montants investis. La multiplication des grandes opérations tient notamment à l’afflux de capitaux français et étrangers. Le bas niveau des taux d’intérêt et une prime de risque élevée rendent en effet l’immobilier particulièrement attractif aux yeux des grands gestionnaires de fonds. En outre, l’accès au crédit est plus fluide, y compris pour des actifs à valeur ajoutée, permettant à un plus grand nombre d’acteurs de se positionner à l’acquisition.
Le nombre élevé de grandes opérations a largement compensé la chute de 20 % du nombre total de transactions (255 à la fin du 3e trimestre 2014 contre 317 un an plus tôt). Le recul de 36 % du nombre de transactions comprises entre 50 et 100 millions d’euros tient avant tout à une pénurie d’offres. La chute est plus sévère pour les actifs compris entre 5 et 15 millions d'euros (- 42 %). Ce segment de marché, plus étroit et principalement animé par les investisseurs français, est en outre pénalisé par une activité locative généralement moins dynamique en province.

Des acteurs d’origines et de profils très divers

Les Français restent majoritaires à l’acquisition (60 % des volumes investis en France). Prolongeant la tendance des dernières années, les assureurs et les foncières sont à l’origine de quelques-unes des plus grandes transactions de 2014 (campus SFR cédé à Predica et Aviva Investors, portefeuille Klépierre cédé à Carmila, etc.). Mettant à profit leur très forte collecte, les SCPI (Primonial Reim, Unofi, Ciloger) demeurent un acteur majeur, tandis que d’autres types d’investisseurs français se sont également distingués, à l’exemple des privés (Beaugrenelle) ou d’utilisateurs faisant l’acquisition de leur futur siège (la Bred à Joinville-le-Pont et plus récemment SMABTP dans Paris 15e).

Les étrangers totalisent 40 % des volumes investis en France depuis janvier. S’intéressant à tous types de biens, ils sont de nationalités et de profils très divers. Les Américains sont les étrangers les plus présents à l’acquisition : traditionnellement actifs sur le segment des grandes opérations et privilégiant les achats à fort potentiel de revalorisation, ils ont été relativement discrets au 3e trimestre. D’autres acteurs du continent nord-américain ont récemment concrétisé leur intérêt pour le marché français, à l’image de la première acquisition réalisée par les Canadiens d’Oxford Properties (32 Blanche). Les Européens sont eux majoritairement représentés par les fonds allemands qui, très sélectifs, ont prioritairement ciblé les immeubles de bureaux parisiens. De nouveaux entrants issus du Vieux continent ont également fait leur apparition, à l’exemple des Néerlandais de Syntrus Achmea, qui ont récemment porté leur dévolu sur un portefeuille de boutiques de pied d’immeuble cédé par Grosvenor. Enfin, les Moyen-Orientaux continuent de cibler les biens les plus haut-de-gamme de la capitale, comme l’illustre la cession du portefeuille Risanamento à Olayan Group associé à Chelsfield.

Certains investisseurs ont modifié leur approche en matière de durée de détention, la forte concurrence des acheteurs pour des actifs de qualité les incitant à accélérer la rotation de leur patrimoine. Quelques immeubles ont ainsi été arbitrés par des fonds allemands tandis que plusieurs actifs parisiens restructurés ont été mis en vente par des fonds opportunistes américains (le Madeleine cédé par BlackRock ou le 32 Blanche, cédé par Carlyle). Le marché a également profité de la volonté de certains investisseurs de recentrer leur patrimoine, au profit d’actifs de commerces (Klepierre, Unibail-Rodamco) ou de bureaux (Gecina).

9,9 milliards d’euros investis en bureaux

9,9 milliards d’euros ont été investis sur le marché français des bureaux depuis le début de 2014 (62 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone), soit une hausse de 33 % sur un an.
L’Ile-de-France a capté 93 % des montants investis en bureaux dans l’Hexagone, soit 9,2 milliards euros dont 2,5 milliards dans le seul quartier central des affaires parisien. Le QCA a notamment profité au 3e trimestre de la vente d’immeubles mixtes (Le Madeleine) et d’ensembles de bureaux restructurés (32 Blanche, L’Astorg). La ZAC Rive Gauche est l’autre secteur phare de la capitale, avec 720 millions d’euros investis depuis le début de 2014. Ce volume devrait être gonflé au 4e trimestre par la finalisation d’une nouvelle opération > 100 millions d’euros, permettant ainsi d’approcher le seuil symbolique du milliard d’euros sur l’ensemble de 2014 et de dépasser le record historique de 2004 (environ 800 millions).

Après un 1er semestre dynamique, aucune transaction majeure n’a été enregistrée ce trimestre à La Défense. D’autres secteurs tertiaires de 1ère couronne sont en revanche restés dynamiques. Avec plus de 1,2 milliard d’euros investis depuis janvier (+ 118 % sur un an), le Nord a récemment vu la cession du Spallis et du Dyonis, après l’acquisition au 2e trimestre du campus SFR à Saint-Denis pour près de 700 millions d’euros. De nouvelles ventes de campus ont d’ailleurs gonflé les volumes d’autres secteurs géographiques au 3e trimestre, avec l’achat par Predica du nouveau siège de Carrefour à Massy et la cession à Crédit Agricole Assurances/EDF Invest de 80 % du Campus Cristal (Thalès) à Gennevilliers. Les performances du marché des bureaux de province sont plus mitigées : seuls 750 millions d’euros y ont été investis depuis janvier (un chiffre stable sur un an), dont plus de la moitié sur le seul marché de Lyon.

Les commerces pulvérisent leur record

2014 est une année exceptionnelle sur le front de l’immobilier de commerces. Avec 4,9 milliards d’euros, les commerces représentent 30 % de l’ensemble des montants investis en France à la fin du 3e trimestre, pulvérisant ainsi le record de 2007 (4,8 milliards d’euros). Alors que de vastes mouvements de réorganisation animent le secteur (fusion Corio/Klepierre, création de Carmila, etc.), le marché des commerces a profité d’un afflux d’offres de qualité expliquant le nombre important de grandes transactions. Sur les 8 opérations > 100 millions d’euros recensées depuis le début de l’année (contre 7 sur l’ensemble de 2013), 3 sont supérieures à 200 millions (portefeuilles Klepierre et Risanamento, Beaugrenelle).

Les artères les plus renommées de l’Hexagone restent particulièrement prisées par les investisseurs étrangers, comme l’illustre la cession à Syntrus Achmea d’un portefeuille de boutiques situées à Paris, Toulouse et Bordeaux. Assez nombreuses au 1er semestre, les cessions de galeries et de centres commerciaux ont été quasi inexistantes au 3e trimestre. Ce repli ne devrait toutefois être que temporaire, Carmila négociant par exemple avec Unibail-Rodamco l'achat de six centres pour environ 930 millions d’euros. Enfin, quelques transactions ont animé le marché des retail parks (Le Brayphin à Rambouillet, Le Parc de la Plaine à Saint Bonnet de Mûre), un segment toutefois moins dynamique en raison de la grande sélectivité des investisseurs et du nombre limité de produits de qualité proposés à la vente.

Performance honorable du marché de l’immobilier industriel

Avec 1,3 milliard d’euros investis, le marché des locaux industriels affiche une hausse de 7 % par rapport à la même époque en 2013. Les ventes de portefeuilles, notamment paneuropéens, ont continué d’animer le marché au 3e trimestre, à l’exemple de l’acquisition par Blackstone du portefeuille Loren auprès de Foncière Europe Logistique ou encore de la cession à MStar Europe d’un portefeuille de locaux d’activités. Le marché de l’immobilier industriel continue ainsi de tirer parti de la ré-internationalisation du marché, et plus particulièrement de la présence importante des fonds d’investissement nord-américains à l’acquisition.

Avec près de 900 millions d’euros (68 % du total investi), le marché de la logistique continue de profiter de l’appétit des investisseurs pour de grandes plateformes neuves ou des actifs de classe B aux conditions d’occupation pérennisées. Le segment des locaux d’activités est quant à lui particulièrement dynamique par rapport à l’an passé, avec une hausse de 82 % des montants engagés.

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE

Un 3e trimestre en demi-teinte


1,43 million de m² de bureaux ont été pris à bail en Ile-de-France depuis le début de 2014. Alors que l’activité soutenue des mois de mai et juin derniers avait permis de clore le 1er semestre sur une note positive, le rythme des commercialisations a, depuis, sensiblement ralenti. Si la tendance reste encore positive sur un an, le volume de la demande placée n’affiche plus désormais qu’une augmentation de 18 % par rapport à la même période en 2013 quand la hausse était de 24 % à la fin du 1er semestre. Seuls 390 779 m² de bureaux ont en effet été placés au 3e trimestre, soit 31 % de moins qu’au trimestre précédent. Après un été assez calme et alors que la rentrée est traditionnellement une période animée, le mois de septembre n’aura donc pas permis de renouer avec une activité vigoureuse.

Bien qu’en hausse de 10 % par rapport à la même époque l’an passé le nombre total de transactions reste peu élevé, confirmant les difficultés du créneau des petites et moyennes surfaces. Cependant, c’est au fléchissement des plus grandes transactions qu’il faut imputer le ralentissement du 3e trimestre, alors même qu’elles avaient jusqu’à présent constitué le moteur du marché des bureaux en 2014. Ainsi, seules 3 opérations de plus de 10 000 m² ont été finalisées ces trois derniers mois (contre 8 au 2e trimestre), pour un volume total de 51 000 m² en baisse de 73 % d’un trimestre sur l’autre.

Le tassement du marché d’Ile-de-France est plus généralement le reflet d’une mauvaise conjoncture économique, dont l’amélioration n’interviendra pas au mieux avant 2015 alors que certains espéraient en début d‘année une sortie de crise plus rapide. Les derniers mois ont également confirmé l’allongement de la durée des négociations, ces dernières pouvant notamment achopper sur les efforts que les bailleurs sont prêts à consentir pour louer leurs biens. D’autres facteurs pèsent sur les prises de décision, à l’instar du flou entourant certaines dispositions de la loi Pinel (inventaire des charges, impôts et taxes, etc.), adoptée au mois de juin dernier mais dont les décrets d’application ne sont pas encore parus.

A la recherche du meilleur rapport qualité-prix…

Les exigences d’utilisateurs soucieux de tirer parti de l’ampleur et de la diversité des biens disponibles sur le marché accentuent les phénomènes de concurrence au profit des pôles et biens qui offrent le meilleur rapport qualité-prix. Cette tendance ne profite pas uniquement aux surfaces neuves-restructurées qui, si elles représentent toujours la grande majorité du volume de la demande placée > 4000 m², voient leur part baisser d’une année sur l’autre (66 % contre 74 % à la fin du 3e trimestre 2013). Plusieurs prises à bail de grands immeubles rénovés, comme Espace Seine à Levallois-Perret (SNCF/Geodis), le Boma à Suresnes (Fromageries Bel) ou, plus récemment la Tour Europe à La Défense (Dalkia) illustrent ainsi les atouts de biens permettant aux entreprises de concilier loyers modérés, bonne accessibilité et, parfois, efficience énergétique.

Les grands utilisateurs privilégient par ailleurs le plus souvent les offres et secteurs tertiaires où un ajustement conséquent des valeurs a été consenti. Leur objectif de réduction des coûts immobiliers ne les conduit pas pour autant à d’importants mouvements de délocalisation. A quelques exceptions près (Sonovision dans Aristide à Bagneux), les entreprises tendent en effet à privilégier les grandes surfaces neuves ou restructurées de secteurs relativement proches, leur permettant ainsi d’optimiser leur immobilier sans trop s’éloigner de leurs sites d’origine (Mutuelle Générale dans Pushed Slab à Paris 13e). D’autres utilisateurs compensent un plus grand éloignement par la prise à bail de vastes immeubles sièges rénovés, qui leur permettent de regrouper leurs équipes à moindre frais tout en conservant une adresse de qualité (Groupe Henner à Neuilly-sur-Seine).

Le QAO et La Défense soutiennent l’activité en 1ère couronne

Les pôles bien pourvus en grandes surfaces neuves ou rénovées, bien situées et à prix abordables continuent logiquement de tirer leur épingle du jeu. Tel est notamment le cas du quartier des affaires de l’ouest (QAO) : le volume de la demande placée y affiche une hausse de 46 % sur un an, avec 254 637 m² loués depuis le début de l’année dont 55 % sur des surfaces > 4 000 m² et 38 % sur la seule commune de Levallois-Perret. Le QAO, qui devrait signer en 2014 sa meilleure performance depuis 2008, a aussi profité de la bonne tenue d’autres communes. Le marché de Rueil-Malmaison doit ainsi son succès au développement de projets neufs de qualité (American Express Voyages, après Ingerop, dans Green Office) et à l’absorption progressive de grandes ou moyennes surfaces rénovées (Soletanche Freyssinet dans Eko, Alexion Pharma dans Atria, etc.).

Après un 2e trimestre dynamique, l’activité a marqué le pas cet été à La Défense, avec un nombre limité de mouvements d’envergure à l’exemple de la prise à bail par Dalkia de 8 334 m² dans la Tour Europe. Toutefois, avec 126 531 m² loués dans le quartier d’affaires depuis le début de l’année la demande placée y est d’ores et déjà en hausse de 31 % par rapport à l’ensemble de 2013. Les négociations en cours laissent en outre espérer de nouvelles signatures majeures d’ici la fin de 2014, qui accéléreront l’écoulement des grandes surfaces neuves, rénovées ou de seconde-main du quartier et confirmeront notamment son attrait pour les entreprises d’autres secteurs géographiques.

Affectés par la concurrence de pôles tertiaires plus ou moins proches ou par le nombre limité de biens offrant un bon rapport qualité-prix, les autres marchés de 1ère couronne ont été assez peu animés au 3e trimestre. Aucune transaction > 4 000 m² n’a par exemple été enregistrée dans le Sud Ouest depuis la fin du 1er semestre, qui avait notamment vu la finalisation d’une des opérations phare de l’année (Solocal dans Citylights à Boulogne-Billancourt). A l’exception du Nord – dont les performances en trompe l’œil tiennent notamment à la prise en compte des 45 000 m² du nouveau siège de Veolia Environnement à Aubervilliers –, l’affaissement de la demande est bien plus manifeste dans les secteurs de report d’Ile-de-France. Ainsi, la Boucle de Seine et l’Est n’ont enregistré aucun mouvement > 4 000 m² depuis le début de 2014 !

Paris : un marché boosté par l’offre neuve-restructurée

533 899 m² ont été pris à bail dans Paris intra-muros depuis le début de l’année 2014, soit une hausse de 33 % par rapport à la même période en 2013. Les derniers mois ont confirmé l’appétit des utilisateurs pour les grandes surfaces de qualité de la capitale. Ainsi, les 20 transactions > 4 000 m² signées depuis le début de 2014 (dont 6 au 3e trimestre) totalisent 194 075 m², un volume supérieur de 20 % à celui enregistré sur l’ensemble de 2013. Sur ces 20 transactions, 12 portent sur des immeubles neufs-restructurés, le solde étant constitué pour l’essentiel de prises à bail d’immeubles rénovés.

Avec 313 438 m² (+ 27 % sur un an), le QCA représente 59 % de la demande placée totale dans Paris intra-muros depuis janvier. Après un 1er semestre très dynamique, ce marché a été moins animé au 3e trimestre, même si trois nouvelles transactions > 4 000 m² y ont été finalisées dont Fast Retailing Group dans Louvre Saint-Honoré et Public Système au 23-27 rue Notre-Dame-des-Victoires. Ce ralentissement tout relatif, ainsi que la finalisation de grandes transactions hors du QCA expliquent le léger rééquilibrage du marché parisien. Après la prise à bail du Garance (Paris 20e) par le ministère de l’Intérieur dans Paris Centre Est au 2e trimestre, deux transactions > 10 000 m² ont été enregistrées ces trois derniers mois dans des quartiers périphériques de Paris Rive Gauche : la prise à bail par Mutuelle Générale de 13 172 m² dans Pushed Slab, un immeuble tout juste livré au sein de la ZAC Rungis (Paris 13e) et le projet du nouveau siège de SMABTP non loin de la porte de Versailles (Paris 15e).

Les prochains mois devraient conforter la domination du marché parisien. Si de grands utilisateurs ont finalement renégocié leur bail, plusieurs transactions d’envergure sont par exemple attendues dans le QCA. Structurellement peu offreurs, les secteurs de Paris Centre Est et Paris Rive Gauche profiteront quant à eux du développement de nombreux projets de création et de restructuration, témoignant d’un afflux d’offres de grandes surfaces de qualité et de l’avancée d’opérations d’aménagement dans certains quartiers excentrés mais très bien reliés au reste de la capitale (extension de la ZAC Rive Gauche, ZAC Bédier, ZAC Paris Nord Est, etc.).

Statu quo sur le front de l’offre

Totalisant 4 259 788 m², le volume de l’offre disponible à moins de six mois en Ile-de-France est en légère hausse de 1 % sur un an et en baisse de 4 % par rapport à la fin du 1er semestre. Avec un taux de vacance de 8 %, les opportunités, tous types de biens confondus, demeurent donc relativement abondantes. Le fléchissement de la demande des utilisateurs au 3e trimestre explique l’absence d’évolution significative sur le front de l’offre. Cette stabilité tient également au nombre relativement limité d’offres récemment mises sur le marché. Les 9 500 m² du 24-30 rue Drouot (Paris 9e) constituent l’une des plus significatives d’entre elles, expliquant la hausse de 5 % sur un trimestre du volume de l’offre neuve-restructurée disponible dans le QCA. Les disponibilités de bâtiments neufs-restructurés se stabilisent en revanche à La Défense, et baissent de façon plus ou moins marquée dans Paris hors QCA (- 16 %) et les autres secteurs établis des Hauts-de-Seine (- 4 % dans le QAO, - 2 % dans le Sud Ouest).

Les grandes surfaces neuves-restructurées > 4 000 m² représentent désormais 25 % du volume disponible en Ile-de-France. Leur part est nettement plus faible dans Paris (12 % dans le QCA et 16 % hors QCA). Cette rareté, et le dynamisme de l’activité locative dans la capitale ont justifié le lancement en blanc de nombreux projets. Plusieurs d’entre eux ont d’ores et déjà été pris à bail, à l’exemple du Garance (Paris 20e, loué au ministère de l’Intérieur), du Laffitte-Lafayette (Paris 9e, loué à DLA Piper) et, plus récemment, du 23-27 rue Notre-Dame-des-Victoires (Paris 2e, loué à Public Système). Hors de Paris, les lancements restent rares et le plus souvent conditionnés à la pré-commercialisation de tout ou partie de l’opération (comme Résonance à Bagneux). Des conditions de marché plus difficiles et la forte concurrence entre offres et secteurs tertiaires de 1ère couronne nourrissent ainsi la prudence des investisseurs, ce qui pèse sur les mises en chantier et explique la légère baisse du nombre de m² en cours de construction dans l’ensemble de l’Ile-de-France (1,9 million à la fin du 3e trimestre). La tendance ne devrait pas s’inverser dans les prochains mois, faisant peser le risque d’un assèchement de l’offre de qualité à court et moyen termes dans certaines communes de 1ère couronne très prisées des grands utilisateurs.

PERSPECTIVES

Les derniers mois de l’année sont généralement propices à la concrétisation de projets immobiliers. Le marché des bureaux d’Ile-de-France devrait de fait retrouver une certaine vigueur au 4e trimestre, même si la moyenne des dix dernières années (2 179 962 m²) sera difficile à atteindre en 2014. Par ailleurs, rien n’indique que le sursaut de la fin de 2014 se prolongera en 2015. Si le marché de Paris intra-muros restera sans nul doute dynamique, l’activité sera généralement mitigée, pénalisée une fois de plus par la mollesse de la croissance économique et un environnement politique et réglementaire défavorable. Le marché français de l’investissement devrait quant à lui terminer l’année en fanfare avec des volumes sans doute proches de 20 milliards d’euros sur l’ensemble de 2014, ce qui en ferait la troisième meilleure année de la décennie après 2006 et 2007. « En 2015, le marché de l’investissement devrait rester bouillonnant, même si l’offre de qualité mise sur le marché – encore trop restreinte en dépit des cessions d’acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou de profiter de la hausse des valeurs vénales – ne suffira sans doute pas à satisfaire la très forte demande des investisseurs » conclut Olivier Gérard.

Évolution des volumes investis en France (en milliards d’euros)
Immobilier d’entreprise : un trimestre en demi-teinte pour les bureaux mais un marché de l’investissement bouillonnant

Évolution de la demande placée de bureaux en Île-de-France (en m²)
Immobilier d’entreprise : un trimestre en demi-teinte pour les bureaux mais un marché de l’investissement bouillonnant

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Mercredi 15 Octobre 2014
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