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Immobilier d’entreprise : redémarrage du marché locatif, décollage du marché de l’investissement


Cushman & Wakefield dresse le bilan du marché français de l’immobilier d’entreprise à la fin du 1er semestre 2014.




Le marché français de l’investissement a démarré l’année en trombe. « Avec 11,5 milliards d’euros investis au 1er semestre 2014, la hausse est de 72 % par rapport à la même période en 2013. Le marché français renoue avec des niveaux inédits depuis le début de la crise, signant sa meilleure performance, sur un semestre, depuis 2007 » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. Ce boom tient pour une large part à la finalisation de trois transactions supérieures au milliard d’euros, qui figurent parmi les plus importantes jamais enregistrées en France. « L’évolution du marché locatif des bureaux d’Ile-de-France est moins impressionnante. Mais avec 1 027 094 m² placés, la hausse est tout de même de 23 % sur un an, un résultat assez honorable compte-tenu de la morosité du climat économique et du net rebond de la demande à Paris et dans certains pôles tertiaires de l’ouest, comme La Défense » poursuit Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT

Évolution des montants investis

7,7 milliards d’euros ont été investis au 2e trimestre 2014. La hausse est de 133 % par rapport à la moyenne des volumes enregistrés chaque trimestre depuis le début de 2009. Il s’agit par ailleurs du meilleur résultat sur un trimestre depuis 2005.

S’ajoutant aux 3,8 milliards d’euros du 1er trimestre 2014 (+ 103 %), ce volume permet au marché français de totaliser 11,5 milliards à la fin du 1er semestre, soit une forte hausse de 72 % sur un an liée à la finalisation de quelques très grandes transactions. Ainsi, sur les 22 transactions de plus de 100 millions d’euros du semestre, 8 sont supérieures à 200 millions d’euros et concentrent à elles seules 57 % des volumes investis. Parmi celles-ci figurent trois des plus importantes opérations jamais enregistrées en France : l’acquisition de Cœur Défense par Lone Star, la cession à Carrefour du portefeuille Klépierre et celle du portefeuille Risanamento.

En revanche, le nombre total de transactions a sensiblement diminué (155 au 1er semestre 2014 contre 208 au 1er semestre 2013), illustrant une certaine mollesse des autres segments de marché. Les transactions inférieures à 50 millions d’euros voient ainsi leur volume chuter de 26 % sur un an tandis que les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros enregistrent une baisse plus modérée de 6 %.

Répartition géographique

8,3 milliards d’euros ont été investis en Île-de-France au 1er semestre 2014, soit 72 % des montants engagés dans l’Hexagone. La région parisienne reste dominée par les bureaux : ils concentrent 73 % du volume total, une part élevée liée à l’augmentation du nombre de transactions supérieures à 100 millions d’euros (13 transactions unitaires contre 8 au 1er semestre 2013) et, surtout, à la signature de quelques méga-deals (Cœur Défense, portefeuille Risanamento et le nouveau siège de SFR à Saint-Denis). Les commerces représentent pour leur part 22 % des montants investis en Île-de-France, loin devant les locaux industriels (5 %).

Avec 3,2 milliards d’euros (+ 60 % sur un an), la province concentre 28 % des volumes investis en France. Liée à d’importantes cessions de portefeuilles, cette bonne performance masque toutefois un très net resserrement du marché puisque deux transactions supérieures à 200 millions d’euros représentent à elles seules 59 % de ce volume (cession du portefeuille Klépierre, acquisition de la Tour Incity à Lyon).

Actifs de bureaux

Avec 6,5 milliards d’euros (+ 62 % sur un an), les bureaux concentrent 56 % du volume total investi en France. Sur 14 opérations unitaires supérieures à 100 millions d’euros recensées dans l’Hexagone, 4 totalisent 37 % de l’ensemble des volumes investis en bureaux : l’acquisition de Cœur Défense, du nouveau siège de SFR et de la tour Incity, et la cession à Allianz de l’immeuble Arc de Seine dans la ZAC Rive Gauche à Paris. Ce dernier marché a été particulièrement dynamique : plusieurs grandes transactions y ont été enregistrées (Arc de Seine, mais aussi Le France et Panorama), contribuant à la nette augmentation de 70 % sur un an des volumes investis à Paris hors du quartier central des affaires (904 millions d’euros). Toutefois, le QCA continue de dominer l’activité : 1,5 milliard d’euros y ont été investis au 1er semestre 2014, soit une hausse de 42 % sur un an. Cette performance est en grande partie liée à la cession du portefeuille Risanamento, les volumes demeurant en effet contraints, dans les quartiers les plus prisés de la capitale, par une pénurie d’offres de qualité.

Avec 1,7 milliard d’euros investis, La Défense signe sa meilleure performance depuis 2007. Si trois transactions de plus de 100 millions d’euros y ont été enregistrées (dont la tour Prisma, cédée à un fonds malaisien), l’activité a principalement été dominée par la vente de Cœur Défense. Cette opération concentre même 20 % des montants engagés en bureaux dans tout le pays. D’autres transactions importantes pourraient se concrétiser dans les prochains mois à La Défense, un marché qui tire parti d’un afflux important d’offres et du redémarrage progressif de l’activité locative. Plus de 700 millions d’euros ont été investis dans les Hauts-de-Seine hors de La Défense, les transactions les plus importantes portant sur de grands ensembles restructurés, récemment livrés (Les Ateliers du Parc à Clichy) ou en cours de développement (Citylights à Boulogne). Les montants engagés dans le nord de l’Ile-de-France sont également importants (935 millions d’euros). Toutefois, les volumes ont été principalement gonflés par l’acquisition par Predica et Aviva Investors du nouveau campus SFR récemment livré à Saint-Denis.

Enfin, l’acquisition de la Tour Incity représente à elle seule 53 % de l’ensemble des volumes investis en bureaux en province.

Actifs de commerces

Avec 4,2 milliards d’euros (37 % des volumes investis en France), les commerces affichent une hausse 133 % sur un an. Ce montant est même supérieur aux résultats enregistrés chaque année sur cette typologie d’actif depuis 2008. La lecture du marché est quelque peu biaisée par le poids de deux très grosses opérations : ainsi, la cession du portefeuille Klépierre et du centre Beaugrenelle représentent 66 % des montants engagés en commerces depuis janvier. D’autres transactions ont illustré l’appétit des investisseurs pour des immeubles mixtes parisiens (Le Rossini, dans le quartier de l’Opéra, le 49-51 avenue George V ou les immeubles du portefeuille Risanamento) et l’attrait des boutiques situées sur les meilleures artères de l’Hexagone (Chanel au 51 avenue Montaigne). Les investisseurs se sont également positionnés sur des segments plus offreurs, alimentés par de nouveaux projets de centres commerciaux (Nice One) ou de retail parks (Saint-Max Avenue dans l’Oise) et les cessions de foncières soucieuses de recentrer leur patrimoine (cession par Corio à KKR/Seefar d’un portefeuille de quatre centres).

De nouvelles grandes transactions seront finalisées d’ici la fin de l’année, si bien que le record de 2007 (4,8 milliards) devrait être dépassé et les volumes investis franchir la barre symbolique des 5 milliards d’euros en 2014.

Actifs industriels

Avec 800 millions d’euros, les locaux industriels concentrent 7 % des montants engagés dans l’Hexagone au 1er semestre 2014. Après un 1er trimestre assez calme, les volumes ont sensiblement augmenté en raison de la cession par Foncière des Régions à Blackstone d’un portefeuille d’entrepôts. Quelques transactions d’actifs unitaires ont également été enregistrées, dont l'acquisition par Segro d'une plateforme de 120 000 m² louée à Maison du Monde à Saint-Martin de Crau.

Typologies d’acquéreurs

Très présents sur le segment des transactions supérieures à 100 millions d’euros, les Français concentrent 60 % des montants engagés au 1er semestre 2014. Déjà actifs en 2013, les assureurs ont continué de se distinguer en 2014, notamment au travers d’opérations en club deal (siège de SFR à Saint-Denis, acquis par Predica et Aviva Investors). Leur part a toutefois diminué d’une année sur l’autre en raison de la finalisation de plusieurs ventes utilisateurs (Chanel avenue Montaigne, Klesia dans la ZAC Clichy Batignolles) et, surtout, de l’achat par des foncières et des privés de deux très grandes opérations de commerces (portefeuille Klépierre, Beaugrenelle).

Les investisseurs étrangers représentent 40 % des volumes investis en France depuis le début de l’année. Les Nord-Américains ont été particulièrement actifs (19 % des volumes contre 8 % l’an passé). S’ils présentent un profil relativement varié, ces investisseurs ont avant tout privilégié l’acquisition de bureaux, de commerces ou d’entrepôts dotés d’un potentiel de revalorisation important. La part des Moyen-Orientaux a considérablement augmenté au 2e trimestre en raison de l’acquisition par le Groupe Olayan de la majorité du portefeuille Risanamento. Ils totalisent désormais 9 % des acquisitions réalisées en France. Les fonds allemands ont également été dynamiques (6 %), privilégiant quant à eux les actifs mixtes ou de bureaux sécurisés (le 49-51 avenue George V acquis par Pramerica, Arc de Seine acquis par Allianz).

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE

Hausse de 23 % de la demande placée

Avec 556 315 m² le volume de la demande placée au 2e trimestre 2014 est légèrement supérieur à celui du 1er trimestre, permettant de franchir le seuil symbolique du million de m² sur l’ensemble du semestre (1 027 094 m²). Sans atteindre la moyenne des dix dernières années (1 079 403 m²), la hausse est tout de même de 23 % par rapport à la même période en 2013, une performance appréciable compte-tenu du manque de visibilité des entreprises et de l’absence d’amélioration du marché de l’emploi. La morosité du climat économique continue néanmoins de peser sur le marché des bureaux : continue depuis 2011, la baisse du nombre total de transactions traduit ainsi la fragilité du segment des petites et moyennes surfaces.

Les grandes surfaces de qualité restent le moteur de l’activité

Le regain de forme du marché des bureaux est surtout perceptible sur le segment des grandes transactions. Si l’évolution du nombre de mouvements supérieurs à 4 000 m² est assez peu significative (36 ce semestre contre 32 au 1er semestre 2013), leur volume affiche en revanche une nette augmentation de 53 % sur un an liée à la concrétisation de quelques très grandes opérations. Ainsi, cinq transactions de plus de 30 000 m² totalisent 202 468 m² tandis qu’on n’en recensait aucune de cette envergure au 1er semestre 2013. Trois d’entre elles ont été finalisées ces trois derniers mois : KPMG dans la tour Eqho à La Défense, Solocal Group dans Citylights à Boulogne-Billancourt et L’Oréal dans Ecowest à Levallois-Perret.

L’évolution de la demande confirme l’importance de l’immobilier comme levier d’efficacité managériale, au-delà de la seule prise en compte des coûts d’occupation. De fait, la productivité des équipes, l’image de l’entreprise et la proximité des clients font l’objet d’une analyse plus systématique destinée à tirer le meilleur parti d’un déménagement, limiter d’éventuels coûts cachés et tenir compte du poids des instances représentatives du personnel. Sensibles au confort des espaces de travail et à la maîtrise de leurs charges, les grands utilisateurs privilégient les surfaces neuves-restructurées (68 % de la demande placée > 4 000 m² au 1er semestre 2014). Mais comme le montrent plusieurs prises à bail importantes (Clifford Chance au 1-5 rue d’Astorg à Paris 8e, SNCF/Geodis dans Espace Seine à Levallois, etc.), les surfaces rénovées sont également prisées. Dans des marchés peu pourvus en offres neuves, celles-ci constituent de réelles alternatives pour des entreprises soucieuses de réduire leurs coûts sans pour autant transiger sur la qualité du bien ou de leur adresse.

Prime aux marchés établis d’Ile-de-France

Attentifs à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité, les grands utilisateurs privilégient également les pôles établis et bien reliés aux transports : Paris et les Hauts-de-Seine concentrent ainsi 32 des 36 transactions > 4 000 m² du 1er semestre 2014. Si le dynamisme de ces deux grands marchés tient avant tout à un afflux – plus ou moins important – d’offres de qualité, il ne procède pas pour autant des mêmes facteurs. A Paris, le rebond de la demande s’explique surtout par la volonté des utilisateurs des beaux quartiers de tirer parti d’opérations de restructuration pour optimiser leur immobilier tout en maintenant la qualité de leur adresse. Dans l’ouest de l’Ile-de-France, le redémarrage de l’activité est davantage lié à l’assouplissement des conditions de bail, de grandes entreprises profitant des efforts consentis par les bailleurs pour écouler une offre plus abondante.

Avec 352 352 m² placés, Paris intra-muros affiche une hausse de 24 % sur un an et signe son meilleur 1er semestre depuis 2011. Le tassement du marché des petites et moyennes transactions est largement compensé par l’augmentation du nombre de mouvements supérieurs à 4 000 m² (14 totalisant 126 197 m² contre 8 totalisant 61 519 m² au 1er semestre 2013). Peu actifs en 2013, certains utilisateurs traditionnels du QCA comme le conseil se sont plus particulièrement distingués, accélérant leur processus de décision pour profiter d’offres restructurées de qualité (Cheuvreux Notaires au 55 boulevard Haussmann, McKinsey & Company au 90 avenue des Champs-Elysées, DLA Piper dans le Laffitte-Lafayette). Quelques utilisateurs ont toutefois quitté le QCA, attirés par des opportunités immobilières de qualité bien situées sur la rive gauche (Salesforce au 3 avenue Octave Gréard dans le 7e, La Française au 128-130 boulevard Raspail dans le 6e) ou motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers (Fromageries Bel vers Suresnes, Groupon vers La Défense). Trois ans après avoir pris plus de 35 000 m² dans Le Lumière (Paris 12e), le ministère de l’Intérieur vient notamment de louer 26 200 m² dans le Garance (Paris 20e), confirmant la tendance de l’administration à relocaliser ses services dans des quartiers moins onéreux tout en conservant une adresse parisienne.

101 248 m² ont été loués au 1er semestre 2014 à La Défense, soit une hausse de 53 % sur un an et un volume supérieur à celui enregistré sur l’ensemble de 2013. Les grandes transactions jouent de nouveau un rôle moteur : cinq opérations supérieures à 4 000 m² concentrent ainsi 69 % de la demande placée à La Défense contre 53 % en 2013. Confirmant les atouts d’une offre abondante, diverse et de qualité, ces mouvements illustrent la capacité de rétention du quartier d’affaires auprès d’entreprises désireuses de s’étendre (Ernst & Young dans First) ou de regrouper leurs employés tout en modernisant leur immobilier (KPMG dans Eqho). Ils sont également la preuve de l’attractivité croissante de La Défense auprès d’entreprises d’autres secteurs géographiques, soucieuses de s’offrir un site prestigieux et performant en matière de consommation énergétique et de confort (Thalès dans Carpe Diem) ou à la recherche de solutions immobilières flexibles, centrales et peu chères (Tarkett dans la tour Initiale).

Avec 200 190 m² placés dont 61 % sur des surfaces > 4 000 m², le QAO signe son meilleur 1er semestre depuis 2008. Cette performance tient au dynamisme du marché de Levallois-Perret : après la location par SAP de 28 000 m² dans So Ouest en 2013, près de 90 000 m² y ont été loués au 1er semestre 2014, dont de grandes opérations en cours de développement (L’Oréal dans Ecowest) ou de grands immeubles sièges rénovés (SNCF/Geodis dans Espace Seine). Le bilan est également positif pour le Sud Ouest, avec 92 554 m² placés soit une hausse de 9 % sur un an. Cette progression tient surtout à la prise à bail de grandes surfaces neuves à Boulogne-Billancourt, un marché particulièrement offreur. Solocal Group doit ainsi regrouper ses équipes sur 34 000 m² dans Citylights. Le Sud Ouest a également enregistré plusieurs transactions de surfaces intermédiaires, confirmant l’absorption progressive d’offres livrées depuis de longs mois (Aurélium, Horizons ou Etik à Boulogne, Eqwater à Issy-les-Moulineaux).

Les secteurs de report à la peine

Le regain de forme des pôles les plus établis contraste avec l’atonie des secteurs de report d’Ile-de-France (Nord, Est, Sud, Boucle de Seine). Ainsi, seules deux transactions de plus de 4 000 m² y ont été recensées depuis le début de l’année : les 45 000 m² du siège de Veolia Environnement à Aubervilliers – un projet initié de longue date – et l’extension de GDF dans Euroatrium à Saint-Ouen. Un franc rebond de l’activité paraît peu probable au 2nd semestre : pénalisés par le nombre limité d’opportunités de grandes surfaces neuves à court ou moyen terme, ces marchés resteront principalement animés par des transactions de petites et moyennes surfaces. Les secteurs de report souffrent également de la concurrence des pôles plus établis qui, plus attractifs en raison de l’ajustement des loyers et de mesures d’accompagnement parfois conséquentes, focalisent l’intérêt d’entreprises soucieuses de s’offrir une adresse plus prestigieuse et plus accessible.

Stabilisation du volume de l’offre disponible

Avec 4 423 161 m² disponibles à moins de six mois à la fin du 2e trimestre 2014 en Île-de-France (soit un taux de vacance de 8,3 %), le volume de l’offre affiche une hausse de 7 % sur un an mais est stable par rapport au trimestre précédent. Si le rebond de la demande a bien sûr contribué à cette stabilisation, ses effets ont été relativement limités. De fait, plusieurs prises à bail de grandes surfaces neuves, réalisées en amont par les utilisateurs pour profiter de conditions de bail plus favorables, n’ont pas entamé le stock existant (Nuovo à Clichy, Ecowest à Levallois, City Lights à Boulogne, Le Garance à Paris, Neopost à Bagneux, etc.).

Toutefois, quelques secteurs tertiaires ont vu leur stock de qualité diminuer de façon plus ou moins importante. C’est notamment le cas de La Défense : si le taux de vacance y reste élevé (14,5 %), le volume des offres neuves-restructurées supérieures à 4 000 m² disponibles est en baisse de 6 % d’un trimestre sur l’autre en dépit de l’arrivée sur le marché de la tour D2. L’évolution est encore plus significative dans le QCA, où ce même segment de marché accuse une forte baisse de 37 % par rapport au 1er trimestre 2014. Compte-tenu de l’ampleur des négociations en cours dans le QCA, la raréfaction de l’offre de qualité devrait s’accentuer au 2nd semestre, promettant une évolution des rapports de forces entre bailleurs et utilisateurs sur les immeubles restructurés ou lourdement rénovés.

PERSPECTIVES

La reprise poussive de l’économie française et la durée relativement longue des négociations ne permettent pas d’espérer une amélioration généralisée du marché des bureaux au 2nd semestre. Cela dit, la barre du million de mètres carrés placés pourrait être à nouveau franchie. « Le marché parisien demeurera dynamique, tandis qu’en 1ère couronne l’assouplissement des conditions de bail continuera de jouer en faveur des grandes surfaces neuves ou rénovées de l’ouest. Ces dernières répondent de fait aux objectifs de rationalisation d’utilisateurs soucieux de moderniser leur immobilier à moindre frais et désireux, pour certains, de s’offrir une meilleure adresse » explique Olivier Gérard. Si l’environnement économique, réglementaire et fiscal est loin d’être idéal, l’activité devrait également rester soutenue sur le marché de l’investissement. « Si les méga-deals seront probablement moins nombreux qu’au 1er semestre, plusieurs grandes transactions seront finalisées au 2nd semestre, témoignant de l’ampleur des fonds à placer. Les volumes investis sur l’ensemble de l’année 2014 devraient dès lors atteindre un niveau inédit depuis le début de la crise » conclut Olivier Gérard.

Évolution des volumes investis en France (en milliards d’euros)

Immobilier d’entreprise : redémarrage du marché locatif, décollage du marché de l’investissement
Source : Cushman & Wakefield France

Évolution de la demande placée de bureaux en Île-de-France (en m²)

Immobilier d’entreprise : redémarrage du marché locatif, décollage du marché de l’investissement
Source : Cushman & Wakefield France



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Mercredi 16 Juillet 2014
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