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Global | Top 10 des marchés de bureaux


Une étude annuelle du conseil international en immobilier Cushman & Wakefield consacrée aux coûts d’occupation de bureaux dans le monde.




Global | Top 10 des marchés de bureaux
- Londres est de nouveau la ville la plus chère du monde devant Hong Kong
- Rio de Janeiro passe de la 8e à la 3e place en un an grâce au bond de 43 % de son loyer prime
- Paris est la 10e ville la plus chère du monde et la 3e ville la plus chère d’Europe
- Les loyers de bureaux ont augmenté en moyenne de 3 % dans le monde en 2012

Le quartier de West End à Londres est de nouveau le marché des bureaux le plus cher du monde devant le quartier central des affaires de Hong Kong, place qu’il n’avait plus occupée depuis 2008. Selon l’étude Office Space Across the World 2013, qui compare les coûts d’occupation des bureaux dans 137 métropoles de 63 pays, la progression du marché londonien tient avant tout à la pénurie de l’offre de surfaces de bureaux de qualité disponibles. Accentuant la concurrence entre entreprises pour s’implanter dans les sites les plus prisés de la capitale britannique, cette rareté explique la hausse de 2 % des loyers dans le West End en 2012.

La très forte augmentation de 43 % des loyers de bureaux dans le quartier de Zona Sul à Rio de Janeiro est un autre fait marquant de 2012. Cette hausse permet ainsi à la métropole brésilienne de passer, en un an, de la 8e à la 3e place des marchés de bureaux les plus chers du monde.

« Les loyers de bureaux ont augmenté en moyenne de 3 % dans le monde en 2012. Si quelques villes – en Amérique latine ou en Asie notamment – ont enregistré de fortes progressions, la plupart des marchés ont souffert des difficultés persistantes de la conjoncture économique et de l’attentisme des utilisateurs. Ces derniers ont en priorité cherché à réduire leurs coûts immobiliers, une motivation qui devrait rester prépondérante tant que les incertitudes du climat économique ne se seront pas dissipées », indique Ludovic Delaisse, Directeur du département Bureaux de Cushman & Wakefield France.

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* le classement est réalisé à partir des valeurs constatées dans la ville qui affiche les coûts d’occupation les plus élevés dans chaque pays ; les loyers, qui en représentent la plus grande part, sont calculés sur une base interne nette.

EUROPE / MOYEN-ORIENT / AFRIQUE

Les incertitudes du climat économique et la crise de la zone euro ont eu un effet direct sur la confiance des entreprises et ont donc continué d’affecter le marché des bureaux européen. Les loyers y sont restés stables d’une année sur l’autre, avec une très légère progression de 0,6 % entre 2011 et 2012 quand certains pays d’Europe de l’Ouest – les plus affectés par la crise – ont enregistré de fortes baisses (- 8 % en Grèce et en Italie, - 6 % en Espagne).

Les utilisateurs sont restés prudents et ont préféré réduire leurs coûts immobiliers en renégociant leur bail ou en privilégiant une stratégie de rationalisation.

West End, à Londres, demeure le marché des bureaux le plus onéreux d’Europe. La demande soutenue des utilisateurs, dans le secteur des hautes technologies en particulier, et la raréfaction de l’offre de bureaux de qualité ont contribué à la légère augmentation des loyers prime (+ 2 %).

Paris est le 3e marché européen le plus cher d’Europe derrière Londres et Moscou. Les loyers s’y sont maintenus à des niveaux élevés en 2012 du fait de la raréfaction de l’offre de qualité, qui a incité les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée (avocats, conseils en stratégie) à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale.

Ainsi, les cabinets d’avocats étrangers ont, tels Hogan Lovells au 17 avenue Matignon ou SJ Berwin dans Ozone sur les Champs-Élysées, privilégié les actifs les plus onéreux du quartier central des affaires parisien (QCA). Le marché des biens d’exception est toutefois loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. « La grande hétérogénéité des valeurs locatives est demeurée la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur tertiaire en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire. De façon générale, les mesures d’accompagnement ont aussi été un élément déterminant des relations entre les preneurs et des bailleurs parfois contraints d’octroyer davantage de franchises de loyer pour limiter la vacance de leurs biens », explique Ludovic Delaisse.

Compte-tenu de la détérioration du climat économique et de la baisse sensible de la demande, certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires.

Quelques pays ont affiché des croissances à deux chiffres, à l’instar des valeurs locatives prime de Norvège (+ 11 %), pays dont la résistance de l’économie continue de frapper les esprits et a contribué au dynamisme du marché des bureaux. C’est aussi le cas du Kazakhstan (+ 22 %) et de la Turquie (+ 13 %), où la demande de bureaux a été soutenue par l’expansion de plusieurs multinationales, renforçant le statut d’Almaty ou d’Istanbul comme pôles économiques et financiers de dimension internationale.

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AMERIQUES

Avec une hausse de 10 % des loyers de bureaux sur un an, le continent américain est celui qui a affiché la plus forte progression en 2012.

Cette évolution tient notamment au dynamisme de l’Amérique latine. Le bond de 43 % des loyers dans le quartier Zona Sul à Rio de Janeiro – lié à la forte demande des utilisateurs dans un contexte de rareté de l’offre de qualité – permet à la métropole brésilienne de passer en un an de la 8e à la 3e place des marchés de bureaux les plus chers du monde. Ailleurs sur le continent sud-américain, le marché d’Andino à Bogota, en Colombie, enregistre une hausse de 65 % sur un an quand celui de Lima, au Pérou, croît de 8 % sur la même période.

Les loyers de bureaux ont par ailleurs augmenté de 9 % en 2012 en Amérique du Nord grâce aux performances de quelques villes des Etats-Unis et du Canada, San Francisco (+ 19 %) et Calgary (+ 29 %) bénéficiant notamment de la demande soutenue des secteurs des hautes technologies et de l’énergie. New York n’a pas connu une telle progression. Cela dit, elle est avec Rio de Janeiro la seule ville du continent américain à figurer dans le top 10 mondial. Le marché de Midtown (Madison/5e Avenue) occupe ainsi le 8e rang de ce classement, juste devant Sidney et Paris.

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ASIE PACIFIQUE

Le ralentissement de l’économie mondiale n’a pas épargné le marché des bureaux dans la zone Asie-Pacifique. Ainsi, les loyers n’y ont augmenté que de 3 % entre 2011 et 2012. Classées 2e et 5e du top 10 mondial, Hong Kong et Tokyo demeurent parmi les principales places financières de la planète mais ont enregistré une baisse de leurs valeurs locatives prime en 2012. Liée aux difficultés du secteur financier, la baisse de 26 % du loyer prime de Hong Kong a ainsi permis à Londres de ravir à la métropole chinoise son titre de marché des bureaux le plus cher du monde.

Après deux années de forte croissance des valeurs locatives, celles-ci sont généralement restées stables à Pékin, qui est passée de la 6e à la 7e place du top 10 mondial en un an. De fait, un afflux d’offres disponibles a permis de multiplier les opportunités d’implantation proposées aux utilisateurs dans la capitale chinoise, renforçant leur capacité de négociation avec les propriétaires.

A l’inverse, quelques marchés de bureaux de la zone Asie-Pacifique ont enregistré de fortes hausses, comme New Delhi en Inde (+ 25 % à Connaught Place) qui a ravi à Tokyo sa place de deuxième ville la plus chère d’Asie, ou Jakarta aux Philippines (+ 46 % dans le CBD).

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A propos de Cushman & Wakefield
Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en immobilier d’entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 253 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrée à l’échelle mondiale, et ce pour tout type de biens (bureaux, commerces, investissements, industriels et logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d’actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet.
www.cushmanwakefield.fr.

Mardi 2 Avril 2013
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