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Global | Hausse de 14% des montants investis en immobilier d'entreprise prévue en 2013


Une étude annuelle du conseil international en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield.




Selon l'étude Investment Atlas 2013, qui analyse les volumes investis en immobilier d'entreprise dans 51 pays, 929 milliards de dollars (714 milliards d'euros) ont été investis dans le monde en 2012, soit une légère hausse de 6 % sur un an.

En dépit d'une année 2012 difficile, les résultats des derniers mois ont été encourageants, signalant l'amorce d'une reprise. Si les volumes investis ont sensiblement augmenté en Chine et aux Etats-Unis, d'autres pays ont connu un rebond d'activité au 4e trimestre 2012 comme l'Espagne, la Pologne, l'Inde ou encore l'Australie.

En 2013, les volumes investis dans le monde augmenteront probablement de 14 % pour atteindre un billion de dollars (815 milliards d'euros), soit leur niveau le plus haut depuis 2007.

« L'année 2012 a été très incertaine pour l'économie mondiale, ce qui a ralenti les prises de décisions et pesé sur l'activité du marché de l'investissement. Pour 2013, nous prévoyons une plus grande tolérance au risque des investisseurs, et même un véritable regain de confiance. Cet élan semble d'ailleurs se confirmer depuis le début de l'année, même si tous les facteurs de risques n'ont pas disparu », indique Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France et Membre du Board EMEA.

En 2013, la hausse des montants investis dans le monde sera en grande partie due à l'activité soutenue des marchés d'Amérique du Nord et d'Asie. Elle reflètera également l'accroissement de l'offre mise sur le marché et le désir d'investisseurs, institutionnels et privés, riches en fonds propres de renforcer la place du compartiment immobilier dans leurs stratégies d'allocation.

En 2012, l'Amérique du Nord et les pays émergents d'Asie ont été les marchés les plus dynamiques, contrastant avec la relative stabilité des marchés matures européens et la baisse des montants investis dans les marchés émergents d'Europe, du Moyen-Orient, d'Afrique et d'Amérique du Sud. Sur le continent américain, les États-Unis et le Mexique ont plus particulièrement tiré leur épingle du jeu tandis qu'en Asie-Pacifique, la Malaisie, le Vietnam, l'Australie et la Nouvelle-Zélande ont connu la plus forte croissance des volumes investis d'une année sur l'autre. En Europe, les plus fortes hausses ont été enregistrées en Norvège, en Suisse et en Irlande. D'une manière générale, l'augmentation des volumes a été plus modeste en Chine, à Hong Kong et en Allemagne, mais a tout de même joué un rôle décisif dans le regain d'activité enregistré dans le monde en 2012.

Avec 14,9 milliards d'euros investis en 2012, la France a affiché une baisse de 10 % sur un an mais un volume proche (- 2 %) de la moyenne des 10 dernières années (15,2 milliards d'euros). « Cette performance reste honorable si l'on songe à l'ampleur de la crise de la zone euro et à la détérioration des marchés locatifs en 2012. Tirant parti du statut de valeur refuge de la pierre, l'immobilier figure de fait en bonne place dans les stratégies d'allocation de grands institutionnels riches en fonds propres et d'acteurs étrangers aux capacités d'investissement parfois considérables, attestant de l'attractivité des biens phares de l'Hexagone » poursuit Olivier Gérard.

L'Europe, premier marché mondial en termes d'investissements transfrontaliers

En 2012, le continent américain a affiché la plus forte croissance des montants investis sur un an. Sa part sur l'ensemble des montants investis dans le monde s'est établie à 32 % contre 28 % un an plus tôt. Les montants investis en Asie-Pacifique ont eux connu une légère hausse et concentrent 47 % des montants engagés dans le monde en 2012 contre 48 % un an auparavant. Le marché européen a quant à lui souffert des incertitudes du climat économique et a vu sa part, sur l'ensemble des montants investis dans le monde, passer de 24 % en 2011 à 21 % en 2012. Toutefois, contrairement aux continents américain et asiatique qui doivent en grande partie leurs performances à l'activité d'investisseurs locaux, l'Europe reste le terrain de jeux privilégié des acteurs transfrontaliers, et notamment de fonds souverains, de fonds de pension et de compagnies d'assurances. Ces investisseurs transfrontaliers ont représenté 51 % des montants investis en Europe en 2012 (45 % en 2011), contre 31 % en Asie-Pacifique et seulement 18 % sur le continent américain.

Les capitaux émanant de fonds américains, de fonds souverains du Moyen-Orient mais aussi d'Europe, plus présents à l'acquisition, ont dominé le marché en 2012. Quant aux fonds de pension, s'ils sont majoritairement canadiens et asiatiques, ceux en provenance d'Australie devraient accroître leur présence dans les prochains mois du fait d'allocations à l'immobilier plus importantes. De plus en plus d'investisseurs originaires d'Asie, de Chine et d'Asie centrale en particulier, cherchent aussi à se développer à l'échelle mondiale. Les family offices et les particuliers fortunés - là encore originaires des quatre coins de la planète - sont une autre typologie d'acteurs dont la demande contribuera au dynamisme du marché. Pour de premiers investissements, la plupart de ces acteurs adoptent une approche très sélective et long-terme, privilégiant par conséquent les meilleurs actifs des villes les plus établies.

Quelles perspectives pour 2013 ?
« Le pire de la crise semble passé. Toutefois, le marché reste très polarisé, tant en termes de secteurs géographiques que de qualité d'actifs. Si les biens haut-de-gamme demeurent très prisés, l'une des principales interrogations pour 2013 tient à l'évolution des marchés et actifs secondaires. Ceux-ci pourraient profiter de l'intérêt d'acteurs opportunistes pour des opérations à valeur ajoutée et de la demande de grands utilisateurs désirant réduire leurs coûts immobiliers » estime Olivier Gérard.

Amérique du Nord : hausse de 15 à 20 % des montants investis en 2013
En 2013, l'Amérique du Nord devrait enregistrer une hausse de 15 à 20 % des volumes investis par rapport à l'année précédente. En dépit d'incertitudes pour partie liées aux difficultés budgétaires des Etats-Unis, le continent nord-américain devrait ainsi bénéficier de la reprise de l'économie, de l'amélioration des fondamentaux des marchés locatifs et d'une nouvelle croissance des valeurs locatives. Les investisseurs à la recherche d'une plus grande rentabilité devront toutefois porter leur intérêt au-delà du segment prime via, notamment, l'acquisition d'immeubles vacants situés dans les marchés établis ou d'actifs neufs situés dans certains marchés moins établis.

Asie-Pacifique : hausse de 15 à 20 % des montants investis en 2013
L'amélioration du climat économique et la croissance soutenue de la plupart des économies nationales devraient stimuler l'activité du marché de l'investissement de la zone Asie-Pacifique en 2013. Ce marché pourrait ainsi enregistrer une hausse de 15 à 20 % des volumes investis par rapport à l'année précédente. La demande des investisseurs continuera de croître en Chine. Elle devrait également être soutenue en Australie et au Japon, deux marchés privilégiés par les investisseurs transfrontaliers, mais aussi en Inde et en Indonésie.

La zone Asie-Pacifique demeure riche en opportunités. Le marché des bureaux pourrait ainsi profiter des stratégies d'expansion de multinationales, et notamment de la demande de grandes banques, contribuant aux performances des principaux pôles tertiaires de Tokyo, Shanghai, Hong Kong, Singapour et Sydney. Le marché des commerces profitera quant à lui de la hausse des ventes au détail, de l'essor du tourisme internationale et de l'explosion des classes moyennes, notamment à Kuala Lumpur, Bangkok, Pékin ou encore Jakarta. La logistique sera le segment de marché le plus dynamique en 2013 et cette évolution devrait profiter aux grands marchés établis d'Osaka, de Tokyo, de Shanghai, de Hong Kong et de Singapour. Les investisseurs plus opportunistes privilégieront les marchés d'Indonésie et de Malaisie, sans oublier l'Inde qui offre les rendements les plus attractifs d'Asie-Pacifique.

Europe (EMEA) : hausse de 5 % des montants investis en 2013
Le marché de l'investissement européen reste pénalisé par le manque de produits de qualité disponibles à la vente et par des difficultés de financement. Cependant, l'activité devrait bénéficier d'un accroissement de l'offre mise sur le marché par les banques (via la vente de portefeuilles de prêts immobiliers et d'actifs réels), par de grands utilisateurs contraints par un environnement économique défavorable et par le secteur public. Cet afflux d'offres pourrait générer une légère hausse des volumes investis en Europe en 2013, estimée à 5 % par rapport à 2012.

La hiérarchie des différents marchés européens ne devrait guère évoluer en 2013. L'Allemagne restera une destination de choix pour la plupart des investisseurs, et devrait même voir son poids s'accroître d'une année sur l'autre, tout comme les pays scandinaves. « Londres et Paris tireront également leur épingle du jeu. Les deux capitales conforteront leur statut de premiers marchés transfrontaliers dans le monde, bénéficiant de l'intérêt d'investisseurs établis de longue date et des stratégies d'expansion de nouveaux acteurs étrangers » selon Olivier Gérard.

En 2013, les investisseurs étrangers continueront, aux côtés des acteurs nationaux (institutionnels et SCPI/OPCI), à soutenir le marché de l'investissement dans l'Hexagone, privilégiant en particulier les biens les plus prestigieux de la capitale comme l'a récemment illustré l'acquisition du 8 Place Vendôme par le fonds pétrolier de l'Etat d'Azerbaïdjan. Certains acteurs pourraient aussi porter plus d'intérêt aux actifs non core, immeubles parisiens à restructurer, ou aux actifs neufs ou récents situés en dehors des grands pôles établis. « Cette tendance, si elle se confirme, devrait marquer un relatif desserrement du marché de l'investissement et contribuer à soutenir l'activité. Les performances du 1er trimestre 2013 auront de ce point de vue valeur de test, même s'il semble déjà qu'elles seront supérieures à celles enregistrées à la même époque en 2012 - soit 1,8 milliard d'euros - en raison de la hausse du nombre de grandes transactions et des volumes investis en commerces. Sur l'ensemble de 2013, le marché français de l'investissement pourrait enregistrer un volume légèrement inférieur voire sensiblement égal à celui de 2012, soit environ 14 milliards d'euros » conclut Olivier Gérard.

Cushman & Wakefield

Mercredi 27 Mars 2013
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