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Fonds immobiliers non cotés européens : difficultés des investisseurs à récolter les bénéfices des liquidités


La majorité des fonds immobiliers non cotés européens sont conçus pour permettre aux investisseurs de sortir de leurs investissements, selon une étude de l’INREV.




L’étude INREV Liquidity Provisions Study a constaté que 89% des fonds institutionnels ont proposé aux investisseurs une voie de sortie, soit par rachats ou négociation ou une combinaison des deux. Ces réserves ne tiennent pas souvent compte du fait que le fonds est à capital fixe ou à capital variable.

Les fonds à valeur ajoutée proposent le plus de liquidités avec près de 94% comprenant des options de sortie mais les fonds de base ne sont pas loin derrière avec 84%. Les fonds opportunistes proposent le moins de liquidités avec à peine 3% comprenant des options de sortie. Ce style de fond est destiné à avoir une durée plus courte, ce qui aboutit à moins d’exigences de liquidités structurelles des investisseurs.

« Les résultats réfutent la vision selon laquelle les fonds immobiliers non cotés ne peuvent pas fournir de liquidités pour les investisseurs. Ils démontrent également qu’il y a une gamme de liquidités dans l’univers des fonds plutôt que des distinctions nettes entre fonds à capital fixe et fonds à capital variable. La conception de ces réserves de liquidités est clairement spécifique aux fonds plutôt que clairement catégorisée par structure » explique Lisette van Doorn, CEO de l’INREV.

Récemment, les investisseurs ont analysé des voies de sortie anticipée pour leurs investissements en fonds car ils se débattent avec des problèmes d’allocation. Cependant, en pratique, les investisseurs ont constaté qu’il est difficile d’exercer ces réserves de liquidités. « Il y a plus de pression sur les investisseurs de réduire les allocations en immobilier à cause de l’effet dénominateur ou de rééquilibrer les allocations dans leur portefeuille immobilier » a expliqué Andrea Carpenter, Director of Research and Market information pour l’INREV. L’effet dénominateur se produit quand un investisseur est surpondéré en immobilier à cause de la baisse de valeurs de ses portefeuilles d’obligations et d’actions.

« Cependant, les investisseurs sont souvent perçus comme des « distressed sellers » (vendeurs en difficulté) s’ils envisagent de négocier maintenant, entraînant différentes attentes de prix entre acheteurs et vendeurs. Pendant ce temps, les gestionnaires de fonds proposant des rachats ont été sous pression de satisfaire aux demandes des investisseurs à un moment où les liquidités seront plus que probablement insuffisantes. »

À peine 22 fonds sur un potentiel de 127 ont enregistré des négociations au cours des 12 derniers mois. Ils ont totalisé €655 millions mais les fonds ont affirmé qu’ils s’attendaient à une augmentation des négociations à l’avenir. En outre, 14 fonds sur 51 ont constaté des rachats qui s’élevaient à €571 millions mais les fonds s’attendent à moins de rachats à l’avenir.

L’intérêt des voies de sortie des investisseurs pourrait maintenant stimuler une hausse de l’utilisation des réserves de liquidités à l’avenir. Comme les investisseurs connaissent mieux les possibilités d’exercer des options de liquidités, cela pourrait entraîner une hausse de l’activité à long terme et un plus grand marché secondaire plus formalisé. Les investisseurs interrogés pour l’étude ont dit que le développement d’un marché secondaire était important.

« Les récentes conditions du marché ont forcé les investisseurs à en apprendre plus sur les aspects pratiques et les avantages potentiels de pouvoir rembourser ou négocier des parts dans les fonds. Cette expérience pourrait augmenter l’intérêt dans et l’attrait des liquidités dans des fonds immobiliers non cotés lorsque les conditions de marché seront plus stables » a expliqué Bernhard Berg, CEO de Generali Deutschland Immobilien et membre de l’INREV Management Board.

L’étude a reçu des réponses de 160 fonds, soit 33% des 468 fonds de la base de données INREV Vehicles Database. L’échantillon représentait €91,1 milliards de GAV ou 38,5% de la valeur des fonds dans la base de données. Par ailleurs, des interviews ont été menées avec neuf investisseurs institutionnels européens et quatre banques d’investissement. L’étude a été entreprise par le Real Estate Management Institute de l’European Business School.

Mercredi 17 Juin 2009
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