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Europe : immobilier commercial


Paris se maintient à la 6ème place, tandis que Londres gagne 7 places et que l’Allemagne trône en tête.




Europe : immobilier commercial
Les villes « refuge » comme Paris, Londres et les métropoles allemandes arrivent en tête des perspectives d’investissement pour le secteur de l’immobilier commercial en Europe. C’est ce que révèle l’édition européenne 2013 d’Emerging Trends in Real Estate® Europe 2013, publication sur les tendances et les prévisions établie conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC. Le classement des 27 premières villes d’Europe, réalisé selon les prévisions de performance pour 2013, place Munich en tête du tableau et Paris en 6ème position.

Le rapport sera présenté et commenté lors de la 3ème conférence organisée par ULI France et PwC le 5 février à Paris. Différents intervenants, économistes et investisseurs analyseront l’attractivité du marché français, notamment Serge Grzybowski, président directeur général d’Icade et Olivier Wigniolle, président d’Allianz Real Estate France.

La position de Paris se maintient mais l’écart se creuse entre les actifs « prime » du centre ville et les actifs secondaires périphériques

Paris voit sa position inchangée, à la sixième place du classement, et reste considérée comme une ville bien positionnée pour résister au climat d’incertitude économique actuel. Les investisseurs privés continuent de rechercher les actifs « trophées » et placent la sécurité du capital au-dessus du rendement. Le marché des bureaux suscite toutefois quelques inquiétudes. Si le Paris QCA (Quartier Central des Affaires) résiste bien, le marché locatif d’Île-de-France et de La Défense est sous pression dans un contexte où les entreprises cherchent à réduire leurs coûts.

Selon Bruno Lunghi, responsable du secteur immobilier de PwC en France : « Les commerces et l’hôtellerie suscitent un enthousiasme certain, Paris étant devenue une destination de choix en Europe pour les touristes chinois. Le secteur du commerce de luxe connaît une forte envolée grâce notamment à la demande des touristes asiatiques. »

Les investisseurs immobiliers restent prudents, attentifs à la conjoncture difficile et aux capacités de financement réduites

Près de 80 % des personnes interrogées estiment que la crise de la zone euro a suscité de nouvelles opportunités pour leur entreprise. Malgré cet optimisme relatif, les experts s’accordent généralement pour dire que l’économie européenne dans son ensemble et le marché de l’immobilier en particulier ne devraient guère s’améliorer en 2013(45 % des personnes interrogées s’attendent à voir les valeurs stagner jusqu’en 2017).

Le rapport attribue cet optimisme mesuré au fait que les entreprises de l’immobilier ont restructuré leurs activités au cours des cinq dernières années et commencent à déployer de nouvelles stratégies pour tirer parti d’une conjoncture économique et d’un marché difficiles. Cette adaptation à la «nouvelle norme» voit les entreprises réduire leur risque et recentrer leur capital sur des actifs et opportunités spécifiques.

« Près de cinq ans après le début de la crise financière, les investisseurs de l’immobilier hésitent encore à déployer leur capital ou à s’endetter », explique Erik Sondén, Président d’ULI France. «Le résultat, c’est qu’ils privilégient les perles rares dans les villes les plus cotées, comme Munich, Berlin, Londres et Paris, plutôt que de se tourner vers des villes de seconde catégorie et viser des rendements plus élevés. »

Geoffroy Schmitt, associé, responsable de l’activité conseil en immobilier de PwC en France, déclare : «Notre rapport montre que les investisseurs de l’immobilier abordent les opportunités avec un esprit nouveau, conscients que l’environnement dans lequel ils opèrent est devenu la norme et devrait rester inchangé pendant un certain temps. Ils sont confrontés à des défis, mais affichent, pour la première fois depuis de nombreuses années, un optimisme prudent. »

L’une des préoccupations principales de l’industrie est la disponibilité du financement ainsi que le manque de crédit (entre 350 et 600 milliards de livres sterling selon les estimations), les banques continuant de procéder à une réduction structurelle de leurs prêts immobiliers commerciaux. Le rapport montre que 43 % des entreprises estiment que le financement est devenu plus difficile en 2012. Elles sont 56 % à prévoir une raréfaction des crédits pour le refinancement et les nouveaux investissements en 2013.

Ce pessimisme est particulièrement sensible au Portugal, en Grèce et au Benelux, bien qu’une réduction de la disponibilité du financement soit également prévue en Espagne, Italie et Turquie. Plus de 60 % des entreprises au Royaume-Uni tablent en revanche sur un environnement de crédit inchangé, voire amélioré, et ce, bien que les banques hésitent encore à intervenir comme prêteurs uniques sur les transactions supérieures à 50 millions de livres sterling.

La crise de la zone euro pénalise les villes du sud et renforce les villes « refuge »

De manière générale, les villes les mieux classées sont les grandes métropoles d’Europe occidentale dotées du plus fort rayonnement international et des meilleures perspectives économiques. Londres, considérée par beaucoup comme le site refuge ultime en Europe, est la ville qui enregistre la plus forte progression cette année, se hissant à la troisième place du podium. Les investisseurs restent attirés par les dimensions et la liquidité de son marché de l’immobilier, par la stabilité de la livre sterling et par sa capacité à rester épargnée par les difficultés économiques du reste du Royaume-Uni et du continent européen.

À l’inverse, les villes qui se classent en bas du tableau sont situées dans les pays au coeur de la crise de l’euro ou aux prises avec les répercussions de la crise financière de 2008, comme Athènes, Lisbonne, Dublin, Madrid et Barcelone.

Le top 5 de l’investissement immobilier en 2013

Voici les cinq villes d’Europe qui devraient être les plus plébiscitées par les investisseurs de l’immobilier en 2013 :

1. Munich - Marché fort et liquide, Munich attire les investisseurs à la recherche de sites fiables, capables de résister dans la tourmente économique. La capitale bavaroise présente un mélange d’occupants internationaux et de taille moyenne, et plusieurs de ses industries sont en plein essor (biotechnologie, environnement et médias). Avec un taux de vacance bas et une offre limitée, les investisseurs tablent sur une hausse du marché locatif en 2013, tandis que l’augmentation rapide du nombre de touristes, en provenance des pays BRIC notamment, est de bon augure pour l’avenir du commerce munichois.

2. Berlin – Souvent qualifiée de « Silicon Allee » en Europe, la capitale allemande conforte sa réputation de plaque tournante des nouvelles technologies, avec plus de 15 000 entreprises de haute technologie générant 19 milliards d'euros de chiffre d’affaires annuel. L’afflux d’employés qualifiés a donné un coup de fouet à l’immobilier résidentiel et le marché des appartements de luxe en centre-ville progresse, particulièrement dans des quartiers comme Berlin-Mitte, où les loyers augmentent de façon significative. La réputation de Berlin en tant que capitale culturelle lui vaut un nombre important de visiteurs, ce qui profite à l’immobilier résidentiel au détriment de l’hôtellerie.

3. Londres – La capitale britannique est l’une des villes qui progressent le plus en 2013, capitalisant sur son statut international de ville refuge. Certains estiment que la reprise des valeurs immobilières est arrivée à son terme, mais beaucoup voient des opportunités de niche, notamment dans le secteur résidentiel, où le très haut de gamme dans les plus beaux quartiers et le secteur du locatif privé, sous-exploité, emportent tous les suffrages. Les marchés des quartiers de bureaux de la City et de Canary Wharf continuent d’attirer les investisseurs à la recherche des actifs « trophées », mais le développement de nouveaux bureaux pour les entreprises de services financiers n’a plus la cote, du fait des suppressions d’emplois dans le secteur. Il existe des opportunités de développement pour les industries des technologies et de la création, en plein essor à Londres.

4. Istanbul – Quand les autres villes du top 5 attirent les investisseurs en tant que valeurs refuges, Istanbul reste la ville la plus cotée au rayon des villes « montantes ». Son potentiel immobilier très intéressant bénéficie d’une croissance économique avec laquelle seule la Chine peut rivaliser et du facteur démographique, puisque l’âge moyen de la population n’est que de 29 ans. La réglementation sur les achats immobiliers par les étrangers a été récemment assouplie et l’Association turque des entreprises de l’investissement immobilier (GYODER) prévoit que cet assouplissement générerait 5 milliards de dollars d’investissement par an sur marché local.

5. Hambourg – La deuxième ville d’Allemagne attire les investisseurs pour son statut de valeur refuge. Hambourg bénéficie d’un mélange varié entre occupants internationaux et PME locales. Les investisseurs privilégient les bureaux, malgré un taux de rendement prime à son plus bas niveau depuis 2002 (4,75 %), et sont prêts à payer le prix fort pour la stabilité qu’offre ce marché. Mais du fait d’une offre réduite, les actifs les plus intéressants se raréfient et certains investisseurs s’orientent désormais vers le secteur industriel.

Le rapport identifie les opportunités pour 2013 :

- Cibler les sites à haute valeur ajoutée dans les grandes villes - Les produits très haut de gamme sont peut-être difficiles à trouver, mais il existe des « îlots» dans les grandes villes qui attirent des occupants de choix, tels que des entreprises du secteur TMT (technologies, médias et télécommunications) ou des sociétés du secteur de la création.

- Rechercher les actifs de type « investisseurs institutionnels » sur le marché - Les banques ont tendance à céder des actifs nécessitant un investissement et une gestion opportuniste avant que les valeurs ne poursuivent leur baisse.

- Suivre les bonnes affaires en Irlande et Espagne - Développer les bons contacts aux bons endroits. L’Irlande peut être surtout accessible via des prêteurs à l’exception de NAMA, tandis qu’en Espagne, c’est le moment d’entamer le dialogue avec de grands acteurs comme la SAREB.

- Saisir les opportunités des acheteurs d’actifs dévalorisés - Acheter les emprunts et biens issus de grands portefeuilles acquis par des fonds opportunistes et mettre à profit son expertise de gestion pour accroître leur revenu et leur valeur.

- Investir dans le secteur du tourisme - L’Europe est une destination clé pour les touristes chinois et d’autres pays émergents : il peut être très intéressant de cibler les investissements sur les domaines du commerce, de l’hôtellerie et des loisirs.

- S’allier à un acteur local sur chaque marché - Trouver une entreprise dans une ville de deuxième ordre, capable de vous indiquer où se trouvent les bonnes affaires, quels produits sont à privilégier (ou au contraire à éviter) et quels biens risquent d’arriver prochainement sur le marché.

- Rénover les bâtiments en respectant les normes vertes - Chercher des produits de qualité présentant quelques menus défauts et les transformer en biens « éco-responsables » et à hautes performances.

Europe : immobilier commercial

Emerging Trends in Real Estate® Europe
Emerging Trends in Real Estate® Europe est un rapport publié conjointement par l’Urban Land Institute (ULI) et PwC chaque année depuis 2003. Ce rapport présente les perspectives du marché immobilier en Europe et plus particulièrement les tendances de la promotion et de l’investissement immobiliers, des marchés du financement immobilier, ainsi que les tendances par secteur et par zone géographique. Ce rapport est réalisé à partir d’interviews de plus de 500 spécialistes de l’industrie, y compris des investisseurs, promoteurs, banquiers, brokers et consultants.

L'analyse de Dirk Brouen, professeur d'économie immobilière à l'Université de Tilburg, qui compare les données IPD des performances réelles du marché immobilier avec les prévisions des nouvelles tendances, démontre que le rapport avait prévu avec exactitude la tendance générale sur le marché immobilier en Europe pour huit des dix dernières années.

À propos d’ULI
ULI (Urban Land Institute) (www.uli.org) est une association majeure et de référence en matière d'immobilier. Elle joue un rôle de catalyseur et de laboratoire d'idées sur des sujets importants dans ce domaine et relie le monde du secteur privé à celui du public. Tous les métiers liés au secteur de l'immobilier s'y retrouvent dans le but d'échanger et de faciliter les connexions tant au niveau local (par pays) que mondial (États-Unis, Europe, Asie). ULI est une des plus importantes et influentes associations mondiales. Créée en 1936, elle compte plus de 40 000 membres dans 95 pays différents.

PwC

Téléchargez ci-dessous l'étude complète (PDF 68 pages en anglais)

pwc_etude_etre_europe_2013_final_180113.pdf PwC Etude ETRE Europe 2013 Final.180113.pdf  (3.82 Mo)


Mardi 29 Janvier 2013
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