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Etude Immobilier Industriel - Le Marché Asiatique dopé par la Reprise Economique


Une étude du conseil en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield




L'Asie place six de ses villes dans le Top 10 des marchés dont le loyer a le plus augmenté en 2010. Londres est, pour la 10ème année consécutive, le marché le plus cher du monde. Paris reste dans le Top 10 mais n'apparaît qu'en 10ème position.

Selon l'étude Industrial Space Across the World 2011, qui compare les coûts d'occupation des locaux industriels dans 53 pays, les loyers ont augmenté de 5 % en Asie en 2010 contre une baisse moyenne de 1,2 % dans le monde. « Le dynamisme de l'immobilier industriel en Asie a illustré le poids croissant de ce continent dans l'économie mondiale. Toutefois, le regain de la production industrielle et des échanges internationaux a généralement profité à la plupart des grands marchés de la planète » annonce Eric Allache, Directeur du département Industriel de Cushman & Wakefield France. La reconstitution des stocks et la hausse des investissements des entreprises ont contribué à la reprise des marchés immobiliers industriels. La demande des utilisateurs a notamment permis d'absorber une partie de l'offre disponible dans un contexte où le niveau des mises en chantier reste peu élevé.

L'Asie place six de ses villes dans le classement des marchés dont le loyer a le plus augmenté en 2010. Les valeurs ont augmenté de 22 % à Djakarta, de 18 % à Pékin et de 15 % à Singapour, hausse qui a permis à cette ville de grimper de la 19ème à la 4ème place du classement des marchés immobiliers industriels les plus chers du monde. Il ne s'agit toutefois que d'un rattrapage, après la chute de Singapour de la 5ème à la 19ème place en 2008.

Tirant parti de la fin de la récession et du fort rebond de la production industrielle, Singapour affiche désormais un loyer de 157 €/m²/an. Elle se rapproche ainsi de Genève (164 €/m²/an) et de Tokyo (183 €/m²/an) mais demeure encore loin de Londres (235 €/m²/an) qui occupe la tête du classement pour la 10ème année consécutive. L'attractivité du marché d'Heathrow en particulier ne se dément pas, liée au poids de l'aéroport londonien, premier hub européen. La pénurie croissante d'offres de locaux de qualité est la principale explication du niveau particulièrement élevé des loyers dans l'agglomération londonienne. Ainsi, l'arrêt des mises en chantier et l'absorption progressive de l'offre disponible contraignent les utilisateurs à se positionner très en amont pour assurer leur implantation dans des locaux adaptés à leur activité.

Affichant un coût d'occupation de 123 €/m²/an, Paris reste dans le Top 10 des marchés immobiliers industriels les plus chers du monde mais, désormais en 10ème position, est en recul par rapport à l'année précédente. Les loyers des meilleurs locaux d'activités y ont pourtant affiché une hausse de 5 % en 2010, liée à l'amélioration du climat des affaires dans l'industrie manufacturière, à la diminution progressive de l'offre disponible de qualité et au succès de parcs d'activités modernes. « Si l'évolution du climat économique n'a pas levé toutes les incertitudes, et si les entreprises restent prudentes et sélectives dans leur stratégie d'implantation, la demande des utilisateurs, et de certains secteurs d'activités en particulier, a rebondi. La pénurie de locaux de qualité bien situés pourrait toutefois peser sur le volume des transactions en 2011 » explique Eric Allache.

Comme l'indique la baisse du volume des mètres carrés de locaux industriels mis en chantier sur un an en France, la diminution des meilleures opportunités devrait encore s'accentuer dans les prochains mois et pourrait entraîner une nouvelle hausse des loyers prime en 2011. Les loyers des grands entrepôts ne devraient pas en revanche évoluer : « l'absence de reprise franche du marché locatif, une offre encore abondante dans les régions de Paris et de Lyon et les exigences accrues d'utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers pourraient rester des facteurs déterminants dans l'évolution des conditions de négociation entre locataires et bailleurs. Ces derniers continueront ainsi de consentir des mesures d'accompagnement substantielles sous la forme, principalement, de franchises de loyer, gages de stabilité des valeurs faciales » selon Mélinda Langler, responsable du pôle Logistique de Cushman & Wakefield.

La reprise économique devrait se poursuivre en 2011 et l'Asie continuer de prendre l'ascendant sur les marchés immobiliers industriels des pays développés. Cependant, un risque de ralentissement n'est pas à exclure, lié à l'ampleur de la catastrophe japonaise et aux répercussions sur le cours des matières premières des troubles géopolitiques en Afrique du Nord et au Moyen-Orient. La France ne sera sans doute pas épargnée. « Le contexte international pourrait peser sur les performances du marché hexagonal en 2011. Ce dernier devrait également pâtir de la fin des mesures de relance et de la prime à la casse en particulier qui, à l'origine du dynamisme du secteur automobile, a largement soutenu la production manufacturière de la France en 2010. Le faible nombre de projets lancés en blanc et la demande d'utilisateurs désireux de poursuivre la rationalisation de leur patrimoine immobilier conforteront toutefois l'attractivité des bâtiments neufs ou récents les mieux situés en région parisienne » conclut Eric Allache.

CW

A propos de Cushman & Wakefield
Fondée en 1917, Cushman & Wakefield est la plus importante société privée de conseil en immobilier d'entreprise dans le monde. Avec 230 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 13 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield propose à ses clients, tant PME que sociétés du CAC 40, une gamme complète de services à travers cinq lignes de métier : la Transaction (service dédié aux propriétaires et aux utilisateurs d'immobilier de bureau, de commerce et industriel), Capital Markets (destiné à aider nos clients investisseurs dans leurs diverses stratégies d'investissement), Corporate Occupier & Investor Services (conseille les grands comptes et les propriétaires dans leur stratégie immobilière), le Conseil et le service Expertise (en charge des évaluations de biens immobiliers et des optimisations de valeur).

Leader incontesté de l'immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet. cushmanwakefield.fr

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Mercredi 6 Avril 2011
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