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Coûts immobiliers des entreprises : le jeu se complique


Longtemps considérés comme un poste de dépense secondaire, incompressible et peu complexe, les coûts immobiliers suscitent aujourd’hui un regain d’intérêt chez les DAF…




Et pour cause : ce poste de dépense a connu de nombreuses mutations ces dernières années, en particulier en matière de fiscalité : réforme des produits défiscalisés, TLPE, taxe sur les bureaux en Ile-de-France (dont la progression s’est étagée de 40 à plus de 400 % sur la commune de Clichy en 2011), changement de l’assiette de la redevance pour création de bureaux, imposition progressive à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises...

L’impact pour le locataire de ces taxes cachées de l’immobilier représente désormais un coût non négligeable, qui conditionne de fait la prise de décision quant au choix d’une implantation et augmente de façon significative le loyer réel des immeubles.

L’actualité politique a provoqué - a minima - un report de la réforme des valeurs locatives cadastrales après les élections présidentielles. Une nouvelle qui est accueillie avec soulagement par les entreprises, dans la mesure où l’objectif de la réforme, à savoir remettre en phase la base de l’imposition locale avec la réalité des loyers, ne ferait qu’amplifier le mouvement haussier que connaissent les coûts immobiliers. A titre d’exemple, les simulations réalisées par Lowendalmasaï en 2010 que nous avons réalisées pour anticiper les effets de la réforme sur les montants annuels de l’impôt foncier, font état d’une augmentation de 170 % en région parisienne, 374 % en région lyonnaise et jusqu’à 529 % dans la région Rennaise.

Au-delà de la fiscalité, les coûts de construction, de rénovation, de gestion et d’exploitation des immeubles, liés notamment aux réformes réglementaires (Grenelle de l’environnement, maîtrise des risques naturels et technologiques, coûts des énergies, ascenseurs) sont autant de facteurs de complexification dans la maîtrise des charges liées à l’implantation des entreprises. La connaissance des mécanismes d’exonération, ainsi que des subventions susceptibles de diminuer la facture, sont devenus des paramètres d’excellence que les Asset Managers et Directeurs immobiliers se doivent de maîtriser pour anticiper efficacement les rendements locatifs de leurs immeubles à moyen et long terme.

Le volet bancaire enfin, fait figure de « cerise » sur le gâteau des difficultés que doivent actuellement traverser les propriétaires de locaux commerciaux. La hausse des taux d’intérêt, combinée à la raréfaction du crédit, les oblige à des gymnastiques financières parfois complexes pour conserver une rentabilité acceptable lors de leurs opérations d’acquisition ou de promotion, ainsi que pour trouver les fonds nécessaires au développement de leur activité.

Pour parvenir à surmonter ces défis, les entreprises ne doivent pas sous-estimer l’importance des aspects organisationnels et humains. A n’en pas douter, les ressources dédiées à la gestion des coûts immobiliers devront être impliquées et formées à ces nouvelles problématiques.

Lowendalmasaï

Vendredi 2 Mars 2012
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