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Chine : marché immobilier et 12e plan quinquennal (HSBC Global AM)


En Aparté avec Richard Wong Directeur des Investissements, Hong Kong




Récemment, la Chine a encore durci les mesures concernant le marché immobilier. Que pensez vous de ces mesures, et deviendrez-vous positifs sur le secteur immobilier ?

Comme indiqué lors du précédent entretien, les transactions et les prix de l'immobilier chinois se sont redressés en août, après un ralentissement de plusieurs mois imputable aux mesures de durcissement prises par le gouvernement en avril.

Le 29 septembre, le gouvernement central a renforcé sa politique, en prenant notamment les mesures suivantes :
1) Relèvement à 30 % de l'apport personnel en cas d'achats de la 1re résidence, sans exceptions.
2) Interdiction totale d’utiliser des crédits hypothécaires destinés à acheter une 3e résidence (dans toute la Chine).
3) Arrêt des crédits hypothécaires aux résidents non locaux qui ne disposent pas d'un historique fiscal supérieur à un an dans la région.
4) Interdiction formelle d'utiliser les crédits à la consommation pour l'achat de résidences.
5) Application rigoureuse de l’exigence d’un apport personnel de 50 % pour l'achat d’une 2e résidence, et d’un taux d’emprunt équivalent à 1,1 fois le taux hypothécaire de référence, accordé par les banques pour l'achat de cette 2e résidence. Bien qu'il s'agisse, semble-t-il, d'un prolongement des mesures existantes, les choses semblent cette fois-ci différentes. Le gouvernement central procèdera à une mise en oeuvre plus rigoureuse.

Auparavant, les gouvernements locaux disposaient d'une certaine marge de manoeuvre et de souplesse dans la mise en oeuvre des mesures à l'échelle locale. Or, avec la confirmation de ces politiques par le gouvernement central, les gouvernements locaux seront tenus d'appliquer rigoureusement ces mesures.

En outre, les gouvernements locaux de certaines grandes villes telles que Shenzhen, Xiamen et Shanghai ont annoncé leurs propres politiques locales, destinées à limiter le nombre de maisons qu'il est possible d'acheter. A titre d'exemple, le propriétaire de deux maisons à Shenzhen ne sera pas autorisé à en acheter une troisième. A Shanghai, les achats seront limités à un logement seulement.

Mais la simple restriction des crédits hypothécaires et de l'offre de crédit ne suffira pas à contenir les prix immobiliers ni la spéculation, compte tenu du nombre très significatif de grosses fortunes en Chine. En effet, environ 30 % des achats immobiliers en Chine sont financés en espèces. Dans cette situation, je pense que les mesures de limitation des achats de résidences parviendront beaucoup plus efficacement à contrôler les prix dans les régions où exercent de nombreux spéculateurs
fortunés.

D'autres villes pourraient prendre leurs propres mesures de ce type au cours des prochains mois. Dans ce contexte, je pense que le risque politique n'a pas complètement disparu et qu'il se traduira par un nouveau ralentissement du marché immobilier. C'est la raison pour laquelle nous restons prudents vis-à-vis du marché immobilier chinois.

La Chine va dévoiler officiellement son 12e plan quinquennal (2011-2015). Quelles mesures sont prévues, et quels secteurs en seront les principaux bénéficiaires ?

Le 12ème plan quinquennal débutera en 2011 et se prolongera jusqu'en 2015. D'après certains médias, il accordera davantage la priorité au remplacement ou à la rénovation des infrastructures jugées inefficaces. Même si les détails exacts de ce plan ne seront pas dévoilés avant le 17ème Congrès du Parti en Chine, il devrait privilégier une meilleure efficacité énergétique, la réduction de la pollution, la hausse de la consommation en pourcentage du PIB, l'augmentation des revenus et la réduction des écarts de revenus entre la population urbaine et rurale. La plupart des provinces chinoises ont déjà annoncé leur salaire minimum, fixé entre 800 et 1100 renminbis dans différentes villes en fonction du coût de la vie.

Même si ce salaire minimum n'est pas vraiment élevé, comparé aux normes internationales, dans la mesure où 1100 renminbis sont environ équivalents à seulement 165 dollars, le gouvernement fait aujourd'hui le nécessaire pour que les entreprises ne sous-paient pas leurs ouvriers. Selon nous, le salaire minimum est un moteur clé de la consommation intérieure. Grâce aux hausses de salaires, les ouvriers auront davantage de revenus disponibles et bénéficieront d'une meilleure qualité de vie. En outre, ces hausses auront pour effet de stimuler la consommation, ce qui constitue l'objectif du gouvernement.

En outre, ces hausses auront pour effet de stimuler la consommation, ce qui constitue l'objectif du gouvernement. Grâce aux hausses de salaires, les ouvriers auront davantage de revenus disponibles et bénéficieront d'une meilleure qualité de vie. En outre, ces hausses auront pour effet de stimuler la consommation, ce qui constitue l'objectif du gouvernement.

Actuellement, cette consommation ne représente que 37% du PIB, soit un niveau très faible par rapport aux autres marchés émergents tels que l'Inde, et aux économies développées, à l'image des Etats-Unis et de l'Europe (plus de 70 %).

Selon nous, le gouvernement souhaitera intégrer cette question dans son plan quinquennal. En bref, nous pensons que le gouvernement est parvenu à générer de la croissance et qu'il concentrera maintenant ses efforts vers une croissance de qualité. Les infrastructures resteront le thème clé du prochain plan quinquennal, dans la mesure où la construction des voies ferrées à grande vitesse, débutée ces deux dernières années, se poursuivra au cours des prochaines années. Elles entrent également dans la stratégie du gouvernement en faveur d'une meilleure intégration économique par la promotion de l'urbanisation.



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Document non contractuel, mis à jour en 19 septembre 2010.
Publication 20 octobre 2010.

Mercredi 27 Octobre 2010
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