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Bilan 2008 des SCPI : elles résistent à la tempête


Le contexte macroéconomique fortement assombri en 2008 a donné lieu à la publication de résultats négatifs pour nombre d’entreprises et de structures de gestion d’actifs sur les marchés cotés ou non.




Ce fait s’est traduit par la défiance prononcée des investisseurs, personnes physiques et institutionnels, pour les placements de long terme sans garantie de capital. Dans ces conditions de marché très difficiles, les statistiques des SCPI pour l’exercice 2008 démontrent l’attractivité continue de ces fonds immobiliers non cotés et leur indéniable « faculté de résistance ».

La SCPI demeure un produit de rendement, indépendamment de la phase des cycles immobilier et économique (voir graphes en annexe) Le rendement net (dû aux seuls dividendes) se monte à un niveau très satisfaisant de 5,73% (5,87% si l’on exclut les SCPI de plus-values). Ce résultat est conforme à une tendance de fond : depuis 1987, hormis la seule année 1994 (4,93%), le rendement net des SCPI n’a jamais été inférieur à 5,50 %.

Le prix moyen pondéré des parts de SCPI (hors fiscales) cède 5,08 % sur une année.
Ce résultat doit être mis en perspective avec les tendances nettement plus marquées que l’on observe sur d’autres marchés immobiliers ou financiers. Cette diminution devrait en outre jouer favorablement sur le niveau du rendement pour l’année à venir. La SCPI est restée attractive en tant que support d’investissement immobilier à long terme. Une collecte nette significative à 874 millions €, preuve que les souscripteurs (déjà porteurs ainsi que les nouveaux prospects) ont maintenu leur confiance dans ces fonds immobiliers non cotés.

La perspective d’investir sur des SCPI en mesure de saisir des opportunités d’investissement sur des marchés immobiliers moins tendus et les attraits de la nouvelle SCPI fiscale « Scellier » devraient être de nature à soutenir cette tendance en 2009. Une progression de la capitalisation globale à 17,3 milliards € selon un rythme (+ 0,3 % par rapport à 2007) certes moins soutenu que celui observé ces dernières années. S’agissant des associés qui ont manifesté leur intention de désinvestir, il s’agit essentiellement d’institutionnels contraints de mobiliser des liquidités. Pour le reste, il n’a pas été constaté de demandes significatives de retraits de personnes physiques. Le marché secondaire a été soutenu à hauteur de 345 millions € (+ 9 % par rapport à 2007) mais reste limité à 2% du total de la capitalisation. Il doit être souligné que les nouvelles modalités de fonctionnement du marché secondaire introduites en 2002 démontrent une nouvelle fois leur aptitude à produire un « prix d’équilibre » conforme à l’état réel de l’offre et de la demande.
L’ASPIM étudie par ailleurs les moyens d’accroître l’efficience du marché des parts de SCPI.

Les principes de base de la SCPI expliquent ce bon comportement :

La SCPI n’est pas cotée.
Elle échappe ainsi aux fluctuations particulièrement sensibles que les marchés boursiers ont traversées l’année dernière (CAC 40 : - 42,68% sur 2008 avec des variations supérieures à 10% d’une séance à l’autre).
Sur le plan historique, la valeur globale pondérée des parts de SCPI n’a évolué en un an de plus de 10 %, à la hausse ou à la baisse (sans jamais dépasser 16,4 %) qu’à cinq reprises entre 1987 et 2008. Sur 2008, annus horribilis de la gestion d’actifs, cette valeur des SCPI n’a diminué que de 5,07%.

La gestion d’une SCPI est sécurisée et transparente.
Son patrimoine immobilier, composé de manière prépondérante d’immeubles déjà construits, ainsi que les informations relatives à la gestion de son actif (taux d’occupation, relocations, arbitrages, montant des loyers, travaux etc.) font l’objet d’une publication régulière (dans le rapport d’activité et les bulletins trimestriels d’information). Elle gère, à titre accessoire, une trésorerie constituée de capitaux (en général moins de 5 % du total de l’actif) en attente d’affectation (souscription des nouveaux porteurs, loyers versés…) et placée sur des placements à court terme et sans risque. Son endettement est très faible, les SCPI disposant des moyens d’investissement dus aux augmentations de capital.
Sources statistiques: ASPIM-IEIF

A propos de l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier)
L’ASPIM est une association professionnelle à but non lucratif qui rassemble et fédère les fonds non cotés d’investissement immobilier (SCPI et OPCI) et défend les intérêts de leurs investisseurs. Elle a pour mission de promouvoir les intérêts de ces derniers auprès des pouvoirs publics et des autorités de marché. Ainsi, elle favorise l’évolution des produits d’investissement existants et la création de nouvelles structures.

www.aspim.fr

Mercredi 25 Février 2009
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