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Après l’éclatement de la crise américaine, les risques de contagion au Royaume-Uni, aux Pays-Bas, à l’Irlande et à l’Espagne sont élevés


La zone euro dans son ensemble devrait connaître une croissance ralentie, mais encore positive du secteur. Analyse de l’assureur-crédit Euler Hermes SFAC. Dans leur étude intitulée « construction dans le monde : la crise américaine est-elle contagieuse ? », les experts économiques et les experts métiers de l’assureur-crédit Euler Hermes SFAC examinent les perspectives du secteur au niveau international. Ils soulignent que dans un contexte de décélération de la croissance mondiale, les Pays-Bas, le Royaume-Uni et l’Irlande sont en tête de l’indice Euler Hermes des risques immobiliers, mais sans réel effet « bulle » attendu en 2007. En France, l’érosion de la rentabilité des acteurs français en 2007 et l’accroissement des besoins de trésorerie conduiront à une augmentation des défaillances.





1. Ralentissement sensible de la croissance du secteur, mais pas d’effet « bulle » attendu

- Chute de l’investissement logement aux Etats-Unis mais baisse modérée des prix en 2007
L’investissement logement a baissé de 5 % en 2006 et de 14 % en 2007 aux Etats-Unis. Euler Hermes SFAC a comptabilisé six trimestres consécutifs de baisse dans le secteur de la construction. Les mises en chantier ont brutalement et fortement baissé dès les 2ème et 3ème trimestres 2006. Mais la baisse des prix est modérée : elle est estimée à environ 1 % en moyenne annuelle en 2007, après 9 % en 2004, 13 % en 2005 et 1,8 % en 2006.

- La hausse des taux longs en 2005 et l’inversion de la courbe des taux en 2006 sapent le financement de l’immobilier américain
La hausse des taux courts a fini par se transmettre aux taux longs en 2005 et encouragé les emprunts à taux variables. A partir de 2006, la baisse des prix et l’inversion de la courbe des taux américains a pris à contre pieds les stratégies de transformation - emprunter à court terme pour prêter à long terme : chez les ménages (subprime à taux variables impossibles à rentabiliser si les prix du bien ne montent plus) générant des créances à risque dans les fonds de titrisation.

- Les pertes latentes des subprimes seraient de l’ordre de 10 à 50 milliards USD
Depuis 2003, le développement des subprimes a été très rapide. En 2007, les taux d’impayés augmentent fortement, mais le marché prime n’est pas touché. La montée des impayés concerne les subprimes à taux variable - les 2/3 du total - soit 1 200 milliards USD ; le montant des emprunts dont les taux seront révisés culmineront en mars 2008.
« Les pertes latentes sur le marché du subprime seraient - selon nos hypothèses - de l’ordre de 10 à 50 milliards USD, soit 0,1 % à 0,4 % du total du crédit hypothécaire américain », commente Philippe Brossard, directeur de la recherche Euler Hermes SFAC. « La crise immobilière est devenue une crise bancaire. La diffusion du risque à travers la titrisation en cascade a donné un effet de levier mondial à ces pertes potentielles, à défaut de pouvoir les localiser. La tension anormale entre le taux directeur des banques centrales et les taux interbancaires atteignant 70 points de base en zone euro, trahit une défiance mutuelle des banques commerciales ».

Hypothèses Euler Hermes SFAC
Estimation des pertes finales sur les prêts subprime..............................Encours (mds USD)......taux de saisie....récupération sur le bien.....perte finale (mds USD)
hypothèse haute : forte hausse des saisies et chute de l'immobilier...................1700........................10%.......................70%................................51
hypothèse basse : taux de sinistre comparable à 2001, meilleure récupération....1700.........................3%.......................80%................................10

- Un fort contraste des niveaux de prix des maisons individuelles en Europe
En Europe, les prix évoluent du simple au triple, passant de 100 KE au Portugal à 304 KE en Irlande. Rapportés au pouvoir d’achat (PIB/tête), les prix sont très élevés en Espagne et au Royaume-Uni. Ces deux marchés sont cependant loin d’être comparables dans la mesure où l’on a beaucoup construit en Espagne alors qu’au Royaume-Uni le nombre de logements construits est resté faible sur une longue période. Il y a beaucoup de stocks en Espagne, portés par des promoteurs souvent très lourdement endettés. En France, le rapport prix / PIB a une valeur intermédiaire. Celui-ci est faible au Japon et n’est pas excessif aux Etats-Unis.

- Les prix immobiliers ont plus que doublé en 10 ans dans 5 pays d’Europe :
Irlande (206%), Royaume-Uni (162%), Norvège (120%), Espagne (119%) et Suède (116%)
Globalement, Euler Hermes SFAC observe une forte progression des prix dans une majorité de pays. Aux Etats-Unis, les prix ont progressé modérément eu égard à la vigueur de la croissance américaine. En Allemagne et au Japon, les prix ont sensiblement baissé presque chaque année sans interruption.

- Les ménages français, belges et italiens présentent des niveaux d’endettement faibles
Le pourcentage d’endettement des ménages est inférieur à 50 % en Italie quand il atteint près de 90 % aux Pays-Bas. Dans la pratique, il s’avère que les plus endettés remboursent en 30 ans ou plus, c’est souvent le cas en Europe du Nord. Les français qui empruntaient sur 15 ans, 5 ans plus tôt, empruntent maintenant sur 20 ans.

- Les Pays-Bas, le Royaume-Uni et l’Irlande en tête de l’indice Euler Hermes des risques immobiliers
Euler Hermes SFAC a mis en place un indice synthétique de la tension relative sur le marché immobilier de chaque pays. Quand sa valeur se situe près de 0, le marché immobilier concerné n’est ni plus ni moins risqué que l’ensemble étudié. Le Royaume-Uni, l’Irlande et l’Espagne sont des pays qui apparaissent clairement à risque. Au Royaume-Uni, l’assureur-crédit n’a pas encore constaté de signes sensibles de ralentissement des prix malgré les hausses de taux de la Banque d’Angleterre. En Irlande, où un rythme élevé de construction a été durablement constaté, les prix ont commencé à baisser sur un rythme de 5 % par an. Les prix espagnols se sont pour l’instant globalement bien tenus malgré des signes évidents de tension.

2. Décélération de la croissance mondiale et perspectives contrastées du secteur au niveau international

- Le ralentissement américain impactera la croissance mondiale
Les Etats-Unis atteindraient à peine 2 % de croissance en 2007 et 2008 avec une baisse de la consommation des ménages américains. La zone euro décélérerait vers 2 % en 2008 pénalisée par un euro fort. La baisse de la demande émanant des pays développés affectera les nouveaux pays industrialisés (NPI). Au niveau mondial, la croissance passerait de 4 % en 2006 à 3,5 % en 2007 et 3,3 % estimés en 2008.

- Le prix des matières premières restera à un niveau élevé
Les incertitudes géopolitiques soutiendront le prix du baril. Les prix du pétrole stabilisés autour de 65 dollars par baril restent encore chers. L’assureur-crédit prévoit une légère détente du prix global des matières premières car la demande mondiale progresse moins.

- L’inflation devrait se réduire aux Etats-Unis et en Europe
Avec la pause du prix du pétrole couplée à une réduction des prix des matières premières, l’inflation devrait se réduire dans beaucoup de pays et passer de +1,6 % en 2006 à +1,4 % en 2007. Globalement les taux d’inflation convergeront au niveau des taux sous-jacents (prix du pétrole assez stable).

- Les investissements des particuliers dans la construction tendent à se stabiliser en 2008
La construction résidentielle américaine continuera de baisser en 2008 mais moins fortement qu’en 2007. La construction devrait décélérer en zone euro en 2007-2008.

3. En France, l’érosion de la rentabilité se poursuit depuis 2006 alors que sont apparus des besoins en trésorerie dans les PME. Les défaillances sont en forte hausse en 2007

- Rupture dans l’évolution de la profitabilité à partir de 2006
L’étude menée par Euler Hermes SFAC utilise les 69 226 bilans disponibles dans sa base pour les secteurs du gros œuvre et du second œuvre. Elle ne prend pas en compte les artisans installés en nom propre qui ne sont pas tenus de publier leurs bilans. La base Euler Hermes SFAC permet d’étudier les bilans de 69 286 entreprises sur 308 553 du secteur soit 22 % d’entre elles. Celles-ci génèrent 63 % du chiffre d’affaires du bâtiment. « La baisse des marges a touché tant les majors que les PME », constate Jean-Pierre Brasi, arbitre Euler Hermes SFAC.

- Vers une stabilisation du résidentiel en France
« En 2007-2008, les mesures du paquet fiscal n’auront qu’un impact limité sur l’activité du résidentiel. Les déductions fiscales seraient équivalentes à une baisse de taux de 40 points de base ; elles compenseraient la hausse des taux des 6 derniers mois... », commente Nicolas de Buttet, arbitre Euler Hermes SFAC.

- La baisse des marges se poursuivra en 2007-2008 accompagnée d’une hausse de la sinistralité
L’entretien et l’immobilier d’entreprise soutiendront l’activité du gros œuvre en 2007-2008, mais la croissance des coûts est plus rapide que celle de l’activité. La baisse de la rentabilité devrait se poursuivre en 2007 et 2008. Après 5,6 % en 2006 et 5 % estimés en 2007, le résultat avant impôt passerait à 4,7 % en 2008 soit en dessous du niveau de 2003 (5%).
« A fin août 2007, la croissance des défaillances était de 12 % pour le secteur sur les 12 mois. Les défaillances sont sur un rythme de 12 000 par an. La remontée de la sinistralité date de fin 2006 avec une baisse au deuxième trimestre, mais une remontée très sensible depuis lors », conclut Laurent Bonhoure, conseiller sectoriel Euler Hermes SFAC.

Toutes nos informations sur :
www.eulerhermes.com/france/

Vendredi 21 Septembre 2007
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